Складской рынок Москвы: половина сделок 2022 года закрыта в 3 квартале

Аналитики IBC Real Estate отмечают процессы, связанные с адаптацией участников рынка складской недвижимости Московского региона к текущим реалиям, но считают, что восстановление бизнес-активности в сегменте может начаться не раньше второй половины 2023 года.

Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги трех кварталов 2022 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За 9 месяцев общий объем купленных и арендованных площадей в сегменте составил 857 тыс. кв. м, половина из которых (426 тыс. кв. м) была подписана в 3 квартале. Такой подъем деловой активности обусловлен процессами адаптации бизнеса к меняющимся внешним условиям – на фоне ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития.

При этом сегодня спрос по-прежнему остается под давлением. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что до конца 2022 года совокупный объем сделок составит около 1,1 млн кв. м, что станет наименьшим значением за последние 11 лет. Они отмечают, что текущие макроэкономические прогнозы не предполагают улучшения ситуации в следующем году. Исходя из прогнозов Минэкономразвития и опыта прошлых кризисов стоит ожидать, что нижняя точка спада рынка придется на середину 2023 года, а рост бизнес-активности может начаться только во второй его половине. В заметном приросте сделок по аренде, продаже и строительству это отразится лишь в 2024 году.

«Ситуация меняется ежемесячно, горизонт планирования сжат, но несмотря на все потрясения, мы опираемся на умеренно-оптимистичные прогнозы регуляторов и видим стабильность сегмента. Стоит отметить увеличение роли государственной поддержки бизнеса, конкретные ее меры окажут большое влияние на сохранение деловой активности. Развитие новых логистических хабов на юге и востоке страны, открытие первых бондовых складов, развитие параллельного импорта будут новыми трендами, о которых мы будем все больше говорить в следующем полугодии», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

В разрезе нового строительства, по данным IBC Real Estate, с начала года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 994 тыс. кв. м, что стало максимальным значением с 2014 года. Основная причина такой динамики – рекордный спрос в 2020-2021 гг. 47% нового строительства представлено четырьмя крупнейшими объектами: две фазы РЦ OZON в PNK Парке Пушкино 2 (135 тыс. кв. м каждое здание), РЦ Wildberries Электросталь (108 тыс. кв. м) и РЦ X5 Group Новая Рига (89 тыс. кв. м). До конца года объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м и это станет рекордным значением за последние 8 лет.

Однако в 2023 году ситуация будет меняться. Объем нового строительства может составить не более 900 тыс. кв м, что будет связано со снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой ряда проектов на фоне сохраняющейся внешней неопределенности. Основной объем составят объекты, которые будут достраиваться под заказчиков и подписанные в 2021 году, а также спекулятивные объекты, находящиеся в фазе активного строительства сегодня.

К концу сентября 2022  года доля свободных площадей с учетом субаренды достигла 4,4% и замедлила свой рост. До конца года вакантность может составить 5%, а в 2023 году увеличится до 6,5%. Стоит отметить, что прогноз доли свободных площадей на конец 2022 и 2023 гг. был пересмотрен в сторону снижения, в связи с возрастающим уровнем внешней неопределенности. Одной из основных причин, почему арендаторы не готовы массово отказываться от площадей – это возможные риски очередных сбоев в цепочках поставок. При этом ухудшение макроэкономической обстановки и самочувствия бизнеса в условиях продолжающегося спекулятивного строительства неминуемо повлечет за собой дальнейший рост показателя.

На фоне слабой коррекции вакансии и высокой инфляции запрашиваемые ставки аренды* будут стабильны. По итогу сентября, согласно данным департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, средневзвешенная ставка аренды для введенных в эксплуатацию свободных помещений составила 5 600 рублей за кв. м в год без учета НДС, что все еще превышает среднее значение конца 2021 года. При этом показатели ставок неоднородны и варьируются в зависимости от множества факторов: удаленности объекта от МКАД, размера портфеля собственника, текущей ситуации арендодателя по вакансии, количество международных компаний-арендаторов в портфеле (как потенциальная зона риска).

Ключевые показатели рынка складской недвижимости Москвы и МО

* Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие объекты без операционных расходов, НДС и коммунальных платежей.

«Спрос в сегменте будет находиться под давлением ближайший год. Конъюнктура рынка и настроения бизнеса высоко волатильны. С одной стороны, нарастающая неопределенность стимулирует арендаторов удерживать складские запасы и, как следствие, площади, с другой – бизнес, как и следовало ожидать, сжимается и трансформируется. Дальнейшее развитие сегмента зависит от внешних факторов, в своих прогнозах мы отталкиваемся от базовых позиций регуляторов, однако сценарные прогнозы никто не отменял, риски продолжают сохраняться», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.