Цена на товары и услуги определяется балансом спроса и предложения. Дефицит на рынке ведет к повышению их стоимости. А излишнее предложение - к снижению. Конечно, продавцы всегда могут поставить любую цену на свой товар. Ведь их задача - получить как можно больше прибыли. Но рынок обычно все расставляет на свои места. Поэтому реальную стоимость любого товара можно определить лишь после серьезного анализа. В отношении рынка недвижимости это делают профессиональные оценщики жилья. Тем, кто хочет брать квартиру в ипотеку, обязательно придется с ними столкнуться. Мы вкратце расскажем о том, как происходит оценка квартиры, кто ее делает и сколько она стоит.
РЫНОЧНАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА
Если мы покупаем квартиру в кредит, то на сумму, которую нам может выдать банк, влияют два основных фактора. Во-первых, доходы заемщика и созаемщиков. Во-вторых, стоимость приобретаемого жилья. К примеру, банк выдает клиенту определенную сумму, исходя из того, что он будет потом ежемесячно отдавать за кредит не более 45% от своей зарплаты. А вот стоимость определяется немного сложнее.
При ипотеке банк получает в залог квартиру. Это гарантия того, что заемщик выплатит все до последней копейки. А если не сможет, то банк может продать квартиру и тем самым не оказаться в убытке. Естественно, в данном случае квартира должна стоить больше той суммы, которую банк выдал клиенту.
К примеру, вы покупаете квартиру за 5 млн. рублей, а первоначальный взнос составляет 20%. Таким образом, в банке вы надеетесь получить 4 млн. рублей. Доходы семьи позволяют это сделать. Но при этом оценщик может занизить (на ваш взгляд) рыночную стоимость квартиры. Например, до 4,5 млн. рублей. А ликвидационную и вовсе опустить до 3,6 млн. рублей (минус 20% от рыночной). Что делать в этом случае?
Если оценка желаемой квартиры вас не устраивает, вариантов несколько. Либо, исходя из приведенного примера, найти недостающие 400 тысяч рублей и тем самым увеличить долю первоначального взноса. Либо оценить квартиру в другой аккредитованной при банке оценочной компании (хотя многие из них пользуются одними и теми же формулами при расчетах). Либо отказаться от покупки этой квартиры или поторговаться с хозяевами. Вполне вероятно, заключение оценщика может еще вам и хорошую службу сослужить. Если стоимость определена верно, то вы сможете сэкономить несколько сотен тысяч рублей, подыскав более приемлемый вариант либо прогнув продавца под свои условия.
101 ФАКТОР, ВЛИЯЮЩИЙ НА СТОИМОСТЬ
У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости. Во-первых, доходный. Оценка производится исходя из того, какой доход может принести этот объект. Его применяют в том случае, если жилье или другую недвижимость покупают с инвестиционной целью. Для оценки кредитных квартир этот метод не применяется. Во-вторых, затратный. Тут фактически учитывается себестоимость квадратных метров. Оценщики суммируют все затраты на строительство: материалы, зарплаты рабочих, налоги и так далее. Словом, все расходы, которые произведены застройщиком, чтобы возвести этот дом и отдельную его часть (то есть данную квартиру). При этом учитывается инфляция, удорожание ...
Комментарии
(0)#