Снимай, пока молодой

Но к пенсии стоит обзавестись собственным жильем.

Ответ на вопрос, что лучше – аренда или ипотека, на первый взгляд, очевиден. Обычно в молодости люди снимают жилье, а когда приходит время заводить семью, задумываются о собственной квартире. Каждый решает жилищный вопрос, исходя из собственной ситуации, возможностей, потребностей и желаний. Однако если принимать во внимание исключительно экономическую целесообразность, оказывается, что ипотека выгодна на растущем рынке, а в ситуации ценовой стабильности аренда оказывается более предпочтительным вариантом. Об этом руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в ходе онлайн-конференции «Собственное жилье любыми средствами: разумное вложение или добровольное рабство? Арендовать или покупать?».

Когда ипотека выгодна

Ипотеку имеет смысл брать тогда, когда имеет место продолжительный восходящий тренд роста цен на жилье. И, как правило, он сопровождается таким же трендом роста зарплат. Так, по мнению Олега Репченко, идеальным временем для ипотеки были начало и середина 2000-х: «Даже в случае падения доходов квартиру можно было перепродать по более высокой цене и остаться в плюсе. К тому же за тот период выросли не только цены на жилье, но и зарплаты, так что ипотечное бремя с каждым годом снижалось. Большинство из тех, кто брал кредит в 2002 – 2004 годах успели расплатиться с банком, причем досрочно, так как доходы выросли. Но сейчас цены топчутся на месте, и предпосылок роста нет. Наоборот, макроэкономическая ситуация нестабильна, люди не застрахованы от снижения доходов и потери работы».

Надо иметь в виду, что хотя вы и получаете собственное жилье сразу, но и все риски (не только по платежам банку, но и по возможному падению стоимости жилья) заемщик берет на себя. «Например, взял человек кредит в начале 2008 г. на пике цен на недвижимость. И тут пришел кризис, цены упали, человека уволили с работы. Платить он больше не может, банк забирает квартиру и продает ее с дисконтом. В итоге человек остается без квартиры, а остаток долга банку продолжает выплачивать», – говорит руководитель www.irn.ru.

Кроме того, считается, что ипотека выгодна тогда, когда ставки по ипотеке ниже показателей доходности по аренде. Например, во многих странах Европы доходность от аренды составляет примерно 5-6% годовых, а кредит можно взять и под 4%. В России при такой же доходности от арендных платежей ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12% (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15%).

Олег Репченко считает, что всерьез рассчитывать на существенное снижение ставок не стоит. «Никакой революции тут, скорее всего, не произойдет. Чтобы у нас были такие же ставки, как на Западе, у нас должна быть другая стоимость денег и по-другому выстроенная финансовая система. Эту перестройку быстро осуществить не получится, при высокой стоимости денег государство не сможет всем дотировать низкие ставки», - объясняет он.

Более того, ипотечные ставки могут даже вырасти. «Мировой тренд идет к тому, что посредством эмиссии денег нагнетается инфляция. Раскрутка инфляции ведет к повышению процентных ставок на все. Чем сильнее дорожают предметы первой необходимости, тем более высокие ставки должны предлагать банки для депозитов, чтобы люди были заинтересованы во вкладах», - отмечает эксперт. А это означает, что банкам деньги обходятся дороже, и, чтобы остаться в плюсе, кредитные организации должны повышать ставки по займам.

Снимать и оставаться в плюсе

Аренда с чисто экономической точки зрения сейчас выглядит привлекательнее покупки квартиры. Допустим, есть у человека 6 млн руб. Согласно сервису «Электронный риэлтор – купля-продажа жилья», за эти деньги можно купить обычную «единичку» в нормальном спальном районе Москвы (например, в Коньково) и сдавать ее. За аренду такой квартиры человек будет платить около 30 000 руб. в месяц (для расчетов можно воспользоваться калькулятором «Оценка аренды квартир»).

«Теперь представим, что вы решили вместо этого положить деньги в банк, - говорит Олег Репченко. - Когда речь идет о таких суммах, даже в государственных банках ставка по депозиту будет около 8-10% годовых (то есть 500 000 – 600 000 руб. в год или 40 000 – 50 000 в месяц). Получается, что, если вы положите эти деньги в банк и будете снимать квартиру, аналогичную той, что можете купить, вы останетесь в выигрыше!» Если бы сами по себе квартиры одновременно дорожали, был бы смысл покупать. Но в ближайшие годы, по прогнозам эксперта, серьезного роста цен на недвижимость не предвидится (об этом подробнее в статье «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?»).

Аренда как образ жизни

Если руководствоваться этой логикой, возникает закономерный вопрос: почему же на Западе так выгодна аренда? Как справедливо заметила читательница www.irn.ru Елена Бурлакова, «там такие низкие ставки по ипотеке, а во многих странах (в Германии, например) и сама недвижимость недорогая».

При решении жилищного вопроса люди не всегда руководствуются только соображениями экономической выгоды, а поступают так, как им в конкретном случае удобнее. И на Западе многим удобнее снимать жилье, так как сам образ жизни другой. «Западным людям больше свойственна мобильность. Например, я видел исследование, в котором говорится, что средний американец за жизнь переезжает 12(!) раз, - объясняет Олег Репченко. - К тому же там не такая экономическая моноцентричность – человек может получить интересное предложение о работе в любой части страны, собрать вещи и переехать. В России распространена точка зрения: «Я в этом районе родился – я здесь и умру». На Западе люди более легкие на подъем».

Кроме того, в странах с длинной историей капитализма люди по-другому относятся к финансовым рискам. Это у нас недвижимость считается некой вечной ценностью, так как рынок еще молодой и на протяжении почти всей его короткой истории люди наблюдали рост цен. «Жители западных стран помнят немало примеров, когда недвижимость падала в цене, нередко за этим падением не следовало восстановления. Поэтому к недвижимости там относятся без фанатизма», - отмечает руководитель www.irn.ru.

Также на выбор западных людей в пользу аренды влияет их финансовая активность. «Люди более активно инвестируют в различные инструменты, чаще открывают свой бизнес, - говорит Репченко. - В этих условиях они зачастую предпочитают вложить «лишние» деньги в развитие, а не в покупку жилья».

Выбирать хозяина, а не квартиру

Однако нелюбовь россиян к аренде объясняется не только особенностями менталитета, но и объективными факторами, а именно низким уровнем развития рынка. Из-за невысокой доходности аренды (около 5% годовых) бизнес не слишком заинтересован в таких инвестициях. Это вдвое – втрое меньше, чем девелоперы вынуждены будут платить банку при необходимости привлечения заемных средств на строительство (подробнее об этом вы можете прочитать в статье по итогам круглого стола IRN.RU «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Поэтому почти все предложение представлено от частников, и, по словам Олега Репченко, нередко они бывают неадекватными. «Зачастую приходится выбирать не столько квартиру, сколько хозяина. В моей практике было несколько примеров, когда я еще на этапе переговоров отказывался от аренды квартиры, которая мне нравится, потому что в поведении хозяина проскакивали некоторые моменты, которые впоследствии могут вылиться в разногласия, – поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Определить такого потенциально проблемного хозяина можно, если он, например, в ходе разговора меняет свою позицию, предлагая не те условия, о которых договаривались изначально, настаивает на странных договоренностях. И, конечно, нельзя забывать о договоре – в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон».

Развитию цивилизованного рынка аренды может способствовать целенаправленная государственная политика – дешевые деньги (например, из пенсионного фонда, который вкладывает средства под небольшой процент – 2-3% годовых), а также безвозмездное выделение участков под строительство, что существенно снизит размер инвестиций со стороны девелопера (ему останется только потратиться непосредственно на строительство домов). А значит, по подсчетам эксперта, доходность бизнеса может вырасти до 7-15% годовых с нынешних 5%.

Одна из читательниц www.irn.ru Анастасия Рабина, руководитель инвестиционного агентства «Доходный дом», считает, что экономическая целесообразность в будущем победит национальные особенности. «Ситуация коренным образом изменится, когда понадобится маневренность внутри страны, когда появится желание хорошо жить сегодня, а не через 25 лет. Выигрывают от ипотеки те, кто способен расплатиться с кредитом в течение 3-5 лет. Остальные долго и мучительно десятки лет будут расплачиваться за ипотеку, а когда появится возможность вздохнуть легко, выяснится, что выросли дети и надо помогать теперь уже им. Мое мнение таково: все знают, что спрос на аренду уже сейчас огромен. Так давайте формировать предложение – работать с инвесторами – а граждане сами придут к пониманию преимуществ цивилизованного развитого рынка аренды. На фоне такой конкуренции и «бабушкам/внучкам» с квартирами придется повышать качество своих услуг», - уверена она.

Олег Репченко считает, что такие перемены могут произойти, когда вырастет уровень мобильности, когда Москва перестанет быть центром притяжения жителей всех регионов России и СНГ, начнут развиваться другие города, люди будут переезжать из региона в регион за профессиональными и карьерными возможностями. «Это весьма долгий процесс, но уже сейчас активная часть населения начинает рассматривать аренду не как вынужденную меру, а как целесообразный и уместный вариант решения жилищного вопроса», - подчеркнул он, отвечая на реплику Анастасии Рабиной.

Вкладывать в себя, а не в квартиру

Руководитель www.irn.ru считает, что молодым специалистам лучше снимать жилье, а не залезать в долги, добровольно становясь «рабом квартиры». «Купить квартиру в Москве человеку с зарплатой 30 000 – 50 000 руб. практически нереально, да и в Подмосковье тяжело. А вот найти варианты аренды можно: например, снять квартиру в складчину или комнату. Для молодежи это неплохой вариант. Обычно такую зарплату получают как раз молодые специалисты, у которых есть перспективы карьерного роста, а значит, и роста доходов. Чтобы вырасти профессионально, для человека важно развитие. Если он снимет пусть даже комнату в Москве (особенно если недалеко от центра), он будет «вариться» в совершенно другой атмосфере, у него будет больше времени на саморазвитие, обучение», - объясняет он.

Если же такой молодой специалист на пределе возможностей «влезет» в ипотеку, то купить он сможет только квартиру в дальнем Подмосковье, почти все свободное время у него будет уходить на дорогу. «Да и дополнительных денег для вложений в собственное развитие не останется – он будет работать исключительно на квартиру», - констатирует Олег Репченко.

По мнению эксперта, не имеет смысла покупать жилье в ипотеку, если имеющиеся деньги нужны на что-то другое более важное (развитие собственного бизнеса, инвестиции, образование). «Тогда выгоднее не замораживать деньги в покупке квартиры, а снимать жилье. Если же каких-то интересных возможностей и перспектив не предвидится, и деньги просто обесцениваются, то покупка квартиры в ипотеку имеет смысл. Все сводится к тому, какие у вас есть накопления и доходы, а также возможности использовать эти средства наиболее эффективно», - отмечает он.

Однако это не значит, что нужно жить только настоящим. «Если человек всю жизнь снимает, все деньги проедает и отдает за аренду, это ненормальная ситуация, - отмечает Олег Репченко. - Подразумевается, что, снимая жилье в молодости, заработанное человек вкладывает в свое развитие (карьерный рост, инвестиции), а не в платежи по ипотеке. И это позволяет ему создать некий капитал, который впоследствии можно будет потратить на квартиру и вообще на то, чтобы обеспечить себе достойную пенсию».

Чтобы не окончить жизнь бомжом, человек должен что-то заработать и накопить. Вопрос в том, как это сделать наиболее эффективно, чтобы к старости не остаться ни с чем. Активы здесь могут быть самые разные, и недвижимость – лишь один из них. Нередко случается, что, уходя на пенсию и отойдя от активных дел, люди как раз выводят деньги из более рискованных активов в более надежные и покупают недвижимость.