Скачать программу
18.10.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.10.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.10.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.10.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»
Фото: Источник фото / Alena Kris

Слово «апартаменты» сегодня уже прочно вошло в лексикон участников рынка недвижимости.  Хотя еще совсем недавно об этом виде недвижимости знал только узкий круг специалистов. О том, как развивается рынок апартаментов, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

  • Для начала хотелось бы знать ваше мнение о том, как изменился рынок новостроек после 1 июля 2019 года?
  • Реформа рынка долевого строительства проходит по мягкому сценарию. Новые проекты стартуют с использованием проектного финансирования, а до 75-80% старых «строек» могут сохранить привычную схему реализации. Рынок перешагнул «дату икс» в рабочем порядке, и пока еще  потребитель не успел прочувствовать произошедшие изменения. Особенно в части цен и предложения. Однако переход строительной отрасли на новые правила накладывает свой отпечаток на деятельность девелоперов и поведение покупателей недвижимости. Определенная доля потребителей сформировала высокие ценовые ожидания на предстоящую перспективу. В экспертном сообществе активно поднимается тема удорожания жилья, связанного с внедрением эскроу-счетов, и потребители готовы входить в новостройки, сохранившие привычный формат продаж.
  • Повлияли ли эксроу-счета на рынок апартаментов?
  • Реформа долевого строительства проходит в несколько этапов. На первые изменения рынок отреагировал лавинообразным получением разрешений на строительство  - и по квартирам, и по апартаментам. Однако, начиная с 2019 года, темпы вывода первичного жилья на рынок замедлились – в реализации появилось 19 проектов с квартирами и только 7 комплексов с апартаментами. За аналогичный период прошлого года было выведено в три раза больше проектов на рынке квартир, и в четыре  раза - в сегменте апартаментов.  Причина в том, чтобы не конкурировать с массой «старых» новостроек. Как показывает статистика, до 76% от совокупной площади в сегменте апартаментов можно приобрести по ДДУ или с уступкой в рамках долевого строительства. Предложение, реализуемое в рамках купли-продажи, концентрирует 18,3%. На остальные виды договоров приходится только 5,7% рынка. Апартаменты защищены 214-ФЗ и, согласно изменениям в законодательстве,  находятся в том же правовом поле, что и квартиры. Эскроу-счета обязательны для всех новых проектов, включая апартаменты. Застройщик не сможет использовать формы реализации, идущие в разрез с реформой долевого строительства.
  • Расскажите чуть подробнее об этом рынке. Как он возник? Чем вызван? И каковы его перспективы?
  • Формат апартаментов появился 10 лет назад. Это произошло на волне кризиса 2008 года, когда упал спрос на коммерческую недвижимость, в частности, в построенных бизнес-центрах. Часть невостребованных помещений была переоборудована в объекты, пригодные для жизни, но при этом юридически сохранявшие свой нежилой статус.  По аналогии с западной классификацией, эти помещения стали называться  апартаментами, а бизнес-центры с данным предложением -  МФК (многофункциональные комплексы). С тех пор формат апартаментов занял свое место на первичном рынке недвижимости, получил определенную целевую аудиторию и развивается по своим правилам. Основные проблемы в указанном сегменте относятся к недостаточно сформированной законодательной базе.
  • В СМИ пишут, что спрос на апартаменты растет. Но не на все, а только на массовый сегмент. Почему? Как вы считаете?
  • По итогам первой половины 2019 года, апартаменты концентрируют 7,9% от совокупной реализации. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля уменьшилась на 4%, а объем продаж – на 20,5%. Основное снижение произошло за счет бизнес-класса, где доля сократилась на 13,8% (до 33,5%), а объемы реализации упали на 44%. Для сравнения, в сегменте квартир наблюдалась обратная тенденция. Строящееся жилье в том же сегменте прибавило почти 33%.  Основная доля в реализации, почти 56%, приходится на апартаменты комфорт-класса. Спрос, несмотря на увеличение доли в пределах 11,7%, остается стабильным без существенной динамики.
  • Скажите, а почему в апартаментах выше квартплата? Если варианты ее понижения?
  • Стоимость коммунальных услуг в апартаментах рассчитывается по тарифам, действующим в отношении коммерческих помещений. По московским тарифам электричество и тепло на 25% дороже, а вода – на 10-15%, чем в квартирах.
  • Наталия Валерьевна, некоторое время назад поднимался вопрос о регистрации в апартаментах, но так пока и нет решения. На ваш взгляд, она нужна там?
  • За 10 лет на рынке сформировался продукт с определенными параметрами, однако с юридической точки зрения сфера апартаментов недостаточно регламентирована. Несмотря на то, что проблема правового регулирования уже назрела, данный вопрос пока находится в стадии разработки и обсуждения. Среди «достижений» - разграничение МФК и апартаментов гостиничного  типа. В апарт-отелях возможна  регистрация по месту пребывания до 5 лет. Апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому постоянная регистрация по месту жительства не предусмотрена изначально. Более того, данные проекты наделены другими качественными характеристиками, имеют свою целевую аудиторию, которая руководствуется  иными принципами и мотивами при подборе жилья. Например, инвестиционной составляющей, когда апартаменты приобретаются с целью сдачи в аренду. Основные плюсы апартаментов заключаются в цене (в смешанных проектах), выигрышном расположении, возможности совместить проживание и бизнес. Кроме того, здесь создается уникальное пространство по дизайну и планировочным решениям. Например, бизнес-лофты могут предложить высокие потолки до 6 метров, террасы, отдельный вход, панорамное остекление – и все это  в сочетании с интересными архитектурными элементами.
  • Насколько выгодны для застройщиков апартаменты?
  • Застройщик, который начинает освоение площадки под апартаменты, исходит при формировании финансовой модели реализации из ограниченного спроса на данный формат недвижимости.  Особенно, если речь идет о премиальном сегменте. Таким образом, застройщик закладывает качественные параметры, которые делают данный продукт конкурентоспособным. В частности, это обязательное наличие отделки, предчистовой или полной, продуманные МОПы, благоустройство и дизайн придомовой территории. Таким образом, отсутствие социальной нагрузки является единственным фактором, снижающим себестоимость проекта. Принципиальную разницу в цене можно увидеть на примере смешанных проектов, которые предлагают оба типа недвижимости.
  • А какие средние цены на апартаменты? Если возможно, то покажите на примере.
  • По итогам июля средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составила 302,9 тыс. рублей. В зависимости от сегмента СВЦ варьируется от 161,9 до 457,2 тыс. рублей за кв.м. Средняя площадь апартаментов комфорт-класса составляет 46 кв.м, бизнес-класса – 65,8 кв.м, премиум-класса – 101,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тенденция роста наблюдается только в комфорт-классе, который прибавил 4,5%. В бизнес-и премиум-классах зафиксировано снижение СВЦ на 3,4% и 20,7% соответственно. Основным спросом в комфорт-классе пользуются студии и небольшие 1-комнатные апартаменты средней площадью 34 кв.м. В бизнес-классе активно выбирают 1-комнатные варианты и «евродвушки» средней площадью 48 кв.м. Если рассматривать премиум, то в приоритете у потребителей - 2-комнатные лоты и «евротрешки» средней площадью 72 кв.м.
  • Есть ли апартаменты с отделкой?
  • Потребителям интересна недвижимость, готовая к проживанию или требующая минимального ремонта. Апартаменты не являются исключением из правила, поэтому застройщики готовы предлагать продукт соответствующего характера – отделка присутствует как в комфорте, так и более дорогих сегментах. Структура предложения на рынке апартаментов выглядит следующим образом: доля новостроек без отделки составляет 61,6%. Почти 29% в экспозиции концентрируют варианты с  полной отделкой, еще 8,6% приходится на WHITE BOX. Это значит, что черновые работы полностью выполнены, апартаменты сдаются в виде, позволяющем приступить к чистовой отделке помещения. Также рынок готов предложить апартаменты, предусматривающие наличие кухни/ мебельного гарнитура. Такие варианты аккумулируют 1,2%  экспозиции.
  • Кто, на ваш взгляд, основной покупатель этой категории жилья?
  • Портрет покупателя формируют представители высшего управленческого звена и владельцы крупного бизнеса, которым апартаменты необходимы в качестве «премиального жилья рядом с офисом». Также в целевую аудиторию входят инвесторы и так называемый креатив-класс, который выбирает варианты с возможностью самореализации и создания среды единомышленников.
  • Кстати, а жилье ли это? Или апартаменты так называют? Приравняют ли их к жилищному фонду?
  • К апартаментам не применяются нормы и правила, действующие в отношении жилья. Отсюда разница по налогам, стоимости обслуживания и прочим составляющим. Законодатели не раз подчеркивали, что приравнивание апартаментов к жилью идет в разрез с градостроительной политикой. Поэтому  и ввода регистрации на постоянной основе тоже не ожидается.
  • Скажите, а ипотечные кредиты на апартаменты дают?
  • Да. Ипотеку на апартаменты предоставляет широкий спектр банков, условия по  кредитным программам  вполне лояльны и сопоставимы с теми, что распространяются на жилые новостройки. Разница несущественна и может заключаться в небольшом повышении уровня первоначального взноса или процентной ставки.
  • А все же не опасно ли их покупать? Если апартаменты останутся в разряде коммерческой недвижимости, то могут и налоги увеличить?
  • В отношении апартаментов и так действует более высокий налог, чем на жилье. Ставка составляет 0,5-2%, в то время как владельцы квартир уплачивают от 0,1%. Однако более высокие ставки налога компенсируется меньшей, чем у квартир, кадастровой стоимостью и, соответственно, базой налогообложения.
  • Возникают ли проблемы при продаже апартаментов?
  • У апартаментов есть своя целевая аудитория, которая готова рассматривать данный продукт и вкладываться в него. Большинство застройщиков предлагает заключить договор участия в долевом строительстве, а введенные проекты реализуются уже по договору купли-продажи.  
  • Где происходит регистрация сделок? В Росреестре?
  • Регистрация проходит в Росреестре, как и всей недвижимости.
  • И каково, на ваш взгляд, будущее апартаментов? Каким оно вам видится?
  • Отсутствие законодательной базы для апартаментов, как отдельного вида недвижимости, приводит к «размытым» правам собственников и повышенным рискам.  Поэтому перспективы рынка напрямую зависят от дальнейших мер по правовому урегулированию. Тем не менее, некоторые шаги уже ощущаются.  Эскроу-счета позволяют защитить финансы покупателей в равной степени – вне зависимости от того, какой формат недвижимости они приобретают.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Крост логотип

Концерн «КРОСТ» — официальный партнер Всемирного паркового конгресса World Urban Parks-2019 в Казани

Конгресс организован международной ассоциацией World Urban Parks, его главная тема — «Парки и города — развитие в интересах экологической устойчивости и здоровья горожан».
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Трансформацию рынка недвижимости под влиянием цифровых инструментов обсудят участники дискуссии «Цифровая эпоха недвижимости: инструменты, тренды, показатели»

Как цифровые инструменты меняют рынок недвижимости 22 октября обсудят эксперты в рамках Дней московской конкуренции.
00
Деловое издание «Ведомости» приглашает принять участие в XIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости «MREF. Ресурсы для развития. Стимулы для роста»

XIII Московский форум лидеров рынка недвижимости «MREF. Ресурсы для развития. Стимулы для роста»

Деловое издание «Ведомости» приглашает 31 октября принять участие в XIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости «MREF. Ресурсы для развития. Стимулы для роста».
00
ГК Атлант

Реклама МЦД разогрела спрос на новостройки в Подмосковье

Накануне открытия первых линий Московских центральных диаметров (МЦД) спрос на новостройки в городах Подмосковья, через которые пройдут данные линии увеличился на 10%
00
Метриум Групп, логотип компании

Самые успешные девелоперы старой Москвы в III квартале

Аналитики «Метриум» подсчитали, что за третий квартал 2019 года половина всех проданных новостроек Москвы пришлась на долю шести крупнейших девелоперов, хотя в столице работают почти 140 компаний.
00
Москва-Сити, май 2018 года, вид с набережной

Деловой центр «Москва Сити»: каким он планировался и каким получился в итоге

Идея строительства делового центра «Москва Сити» возникла в начала 90-х прошлого века. Тогда архитектор Борис Тхор сделал предложение построить не имевший аналогов кластер небоскребов.
00
Иллюстрация к статье "Андрей Пригульный, УК "Мультимекс": "В 2020 году складские объекты мелкой нарезки сдать будет гораздо сложнее"

Андрей Пригульный, УК "Мультимекс": "В 2020 году складские объекты мелкой нарезки сдать будет гораздо сложнее"

Что должно произойти в 2020 году, чтобы спрос был удовлетворен и рынок складской недвижимости развивался быстрее, предположил руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный.
Или войти с помощью: