Скачать программу
27.01.2020
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»
Фото: Источник фото / Alena Kris

Слово «апартаменты» сегодня уже прочно вошло в лексикон участников рынка недвижимости.  Хотя еще совсем недавно об этом виде недвижимости знал только узкий круг специалистов. О том, как развивается рынок апартаментов, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

  • Для начала хотелось бы знать ваше мнение о том, как изменился рынок новостроек после 1 июля 2019 года?
  • Реформа рынка долевого строительства проходит по мягкому сценарию. Новые проекты стартуют с использованием проектного финансирования, а до 75-80% старых «строек» могут сохранить привычную схему реализации. Рынок перешагнул «дату икс» в рабочем порядке, и пока еще  потребитель не успел прочувствовать произошедшие изменения. Особенно в части цен и предложения. Однако переход строительной отрасли на новые правила накладывает свой отпечаток на деятельность девелоперов и поведение покупателей недвижимости. Определенная доля потребителей сформировала высокие ценовые ожидания на предстоящую перспективу. В экспертном сообществе активно поднимается тема удорожания жилья, связанного с внедрением эскроу-счетов, и потребители готовы входить в новостройки, сохранившие привычный формат продаж.
  • Повлияли ли эксроу-счета на рынок апартаментов?
  • Реформа долевого строительства проходит в несколько этапов. На первые изменения рынок отреагировал лавинообразным получением разрешений на строительство  - и по квартирам, и по апартаментам. Однако, начиная с 2019 года, темпы вывода первичного жилья на рынок замедлились – в реализации появилось 19 проектов с квартирами и только 7 комплексов с апартаментами. За аналогичный период прошлого года было выведено в три раза больше проектов на рынке квартир, и в четыре  раза - в сегменте апартаментов.  Причина в том, чтобы не конкурировать с массой «старых» новостроек. Как показывает статистика, до 76% от совокупной площади в сегменте апартаментов можно приобрести по ДДУ или с уступкой в рамках долевого строительства. Предложение, реализуемое в рамках купли-продажи, концентрирует 18,3%. На остальные виды договоров приходится только 5,7% рынка. Апартаменты защищены 214-ФЗ и, согласно изменениям в законодательстве,  находятся в том же правовом поле, что и квартиры. Эскроу-счета обязательны для всех новых проектов, включая апартаменты. Застройщик не сможет использовать формы реализации, идущие в разрез с реформой долевого строительства.
  • Расскажите чуть подробнее об этом рынке. Как он возник? Чем вызван? И каковы его перспективы?
  • Формат апартаментов появился 10 лет назад. Это произошло на волне кризиса 2008 года, когда упал спрос на коммерческую недвижимость, в частности, в построенных бизнес-центрах. Часть невостребованных помещений была переоборудована в объекты, пригодные для жизни, но при этом юридически сохранявшие свой нежилой статус.  По аналогии с западной классификацией, эти помещения стали называться  апартаментами, а бизнес-центры с данным предложением -  МФК (многофункциональные комплексы). С тех пор формат апартаментов занял свое место на первичном рынке недвижимости, получил определенную целевую аудиторию и развивается по своим правилам. Основные проблемы в указанном сегменте относятся к недостаточно сформированной законодательной базе.
  • В СМИ пишут, что спрос на апартаменты растет. Но не на все, а только на массовый сегмент. Почему? Как вы считаете?
  • По итогам первой половины 2019 года, апартаменты концентрируют 7,9% от совокупной реализации. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля уменьшилась на 4%, а объем продаж – на 20,5%. Основное снижение произошло за счет бизнес-класса, где доля сократилась на 13,8% (до 33,5%), а объемы реализации упали на 44%. Для сравнения, в сегменте квартир наблюдалась обратная тенденция. Строящееся жилье в том же сегменте прибавило почти 33%.  Основная доля в реализации, почти 56%, приходится на апартаменты комфорт-класса. Спрос, несмотря на увеличение доли в пределах 11,7%, остается стабильным без существенной динамики.
  • Скажите, а почему в апартаментах выше квартплата? Если варианты ее понижения?
  • Стоимость коммунальных услуг в апартаментах рассчитывается по тарифам, действующим в отношении коммерческих помещений. По московским тарифам электричество и тепло на 25% дороже, а вода – на 10-15%, чем в квартирах.
  • Наталия Валерьевна, некоторое время назад поднимался вопрос о регистрации в апартаментах, но так пока и нет решения. На ваш взгляд, она нужна там?
  • За 10 лет на рынке сформировался продукт с определенными параметрами, однако с юридической точки зрения сфера апартаментов недостаточно регламентирована. Несмотря на то, что проблема правового регулирования уже назрела, данный вопрос пока находится в стадии разработки и обсуждения. Среди «достижений» - разграничение МФК и апартаментов гостиничного  типа. В апарт-отелях возможна  регистрация по месту пребывания до 5 лет. Апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому постоянная регистрация по месту жительства не предусмотрена изначально. Более того, данные проекты наделены другими качественными характеристиками, имеют свою целевую аудиторию, которая руководствуется  иными принципами и мотивами при подборе жилья. Например, инвестиционной составляющей, когда апартаменты приобретаются с целью сдачи в аренду. Основные плюсы апартаментов заключаются в цене (в смешанных проектах), выигрышном расположении, возможности совместить проживание и бизнес. Кроме того, здесь создается уникальное пространство по дизайну и планировочным решениям. Например, бизнес-лофты могут предложить высокие потолки до 6 метров, террасы, отдельный вход, панорамное остекление – и все это  в сочетании с интересными архитектурными элементами.
  • Насколько выгодны для застройщиков апартаменты?
  • Застройщик, который начинает освоение площадки под апартаменты, исходит при формировании финансовой модели реализации из ограниченного спроса на данный формат недвижимости.  Особенно, если речь идет о премиальном сегменте. Таким образом, застройщик закладывает качественные параметры, которые делают данный продукт конкурентоспособным. В частности, это обязательное наличие отделки, предчистовой или полной, продуманные МОПы, благоустройство и дизайн придомовой территории. Таким образом, отсутствие социальной нагрузки является единственным фактором, снижающим себестоимость проекта. Принципиальную разницу в цене можно увидеть на примере смешанных проектов, которые предлагают оба типа недвижимости.
  • А какие средние цены на апартаменты? Если возможно, то покажите на примере.
  • По итогам июля средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составила 302,9 тыс. рублей. В зависимости от сегмента СВЦ варьируется от 161,9 до 457,2 тыс. рублей за кв.м. Средняя площадь апартаментов комфорт-класса составляет 46 кв.м, бизнес-класса – 65,8 кв.м, премиум-класса – 101,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тенденция роста наблюдается только в комфорт-классе, который прибавил 4,5%. В бизнес-и премиум-классах зафиксировано снижение СВЦ на 3,4% и 20,7% соответственно. Основным спросом в комфорт-классе пользуются студии и небольшие 1-комнатные апартаменты средней площадью 34 кв.м. В бизнес-классе активно выбирают 1-комнатные варианты и «евродвушки» средней площадью 48 кв.м. Если рассматривать премиум, то в приоритете у потребителей - 2-комнатные лоты и «евротрешки» средней площадью 72 кв.м.
  • Есть ли апартаменты с отделкой?
  • Потребителям интересна недвижимость, готовая к проживанию или требующая минимального ремонта. Апартаменты не являются исключением из правила, поэтому застройщики готовы предлагать продукт соответствующего характера – отделка присутствует как в комфорте, так и более дорогих сегментах. Структура предложения на рынке апартаментов выглядит следующим образом: доля новостроек без отделки составляет 61,6%. Почти 29% в экспозиции концентрируют варианты с  полной отделкой, еще 8,6% приходится на WHITE BOX. Это значит, что черновые работы полностью выполнены, апартаменты сдаются в виде, позволяющем приступить к чистовой отделке помещения. Также рынок готов предложить апартаменты, предусматривающие наличие кухни/ мебельного гарнитура. Такие варианты аккумулируют 1,2%  экспозиции.
  • Кто, на ваш взгляд, основной покупатель этой категории жилья?
  • Портрет покупателя формируют представители высшего управленческого звена и владельцы крупного бизнеса, которым апартаменты необходимы в качестве «премиального жилья рядом с офисом». Также в целевую аудиторию входят инвесторы и так называемый креатив-класс, который выбирает варианты с возможностью самореализации и создания среды единомышленников.
  • Кстати, а жилье ли это? Или апартаменты так называют? Приравняют ли их к жилищному фонду?
  • К апартаментам не применяются нормы и правила, действующие в отношении жилья. Отсюда разница по налогам, стоимости обслуживания и прочим составляющим. Законодатели не раз подчеркивали, что приравнивание апартаментов к жилью идет в разрез с градостроительной политикой. Поэтому  и ввода регистрации на постоянной основе тоже не ожидается.
  • Скажите, а ипотечные кредиты на апартаменты дают?
  • Да. Ипотеку на апартаменты предоставляет широкий спектр банков, условия по  кредитным программам  вполне лояльны и сопоставимы с теми, что распространяются на жилые новостройки. Разница несущественна и может заключаться в небольшом повышении уровня первоначального взноса или процентной ставки.
  • А все же не опасно ли их покупать? Если апартаменты останутся в разряде коммерческой недвижимости, то могут и налоги увеличить?
  • В отношении апартаментов и так действует более высокий налог, чем на жилье. Ставка составляет 0,5-2%, в то время как владельцы квартир уплачивают от 0,1%. Однако более высокие ставки налога компенсируется меньшей, чем у квартир, кадастровой стоимостью и, соответственно, базой налогообложения.
  • Возникают ли проблемы при продаже апартаментов?
  • У апартаментов есть своя целевая аудитория, которая готова рассматривать данный продукт и вкладываться в него. Большинство застройщиков предлагает заключить договор участия в долевом строительстве, а введенные проекты реализуются уже по договору купли-продажи.  
  • Где происходит регистрация сделок? В Росреестре?
  • Регистрация проходит в Росреестре, как и всей недвижимости.
  • И каково, на ваш взгляд, будущее апартаментов? Каким оно вам видится?
  • Отсутствие законодательной базы для апартаментов, как отдельного вида недвижимости, приводит к «размытым» правам собственников и повышенным рискам.  Поэтому перспективы рынка напрямую зависят от дальнейших мер по правовому урегулированию. Тем не менее, некоторые шаги уже ощущаются.  Эскроу-счета позволяют защитить финансы покупателей в равной степени – вне зависимости от того, какой формат недвижимости они приобретают.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Россельхозбанк логотип

Ипотечной программой «Мечты сбываются» воспользовались уже более 14 000 человек.

Россельхозбанк продолжает проведение акции по ипотечному кредитованию клиентов на покупку жилой недвижимости. Программа предусматривает специальные процентные ставки от 8,20% для оплаты цены договора участия в долевом строительстве или приобретения квартиры.
00
Руслан Сухий (2-ое фото)

Руслан Сухий раскрывает секрет: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству»

Профессиональный бизнес-инвестор и ведущий YouTube-канала о доходной недвижимости №1 «Рентавед» Руслан Сухий подробно рассказал о том, как купить недвижимость на аукционе по банкротству и избежать ситуаций, когда результаты торгов могут быть признаны недействительными.
00
Девелоперская компания Level Group, логотип

Level Group: Парковые зоны – основной приоритет покупателей «Level Стрешнево»

Компания Level Group – девелопер комплекса «Level Стрешнево» – сообщает: большинство покупателей апартаментов в комплексе (порядка 20%) отдали предпочтение проекту благодаря парковым зонам поблизости, подсчитали аналитики компании. Среди прочих приоритетов клиентов – репутация застройщика, транспортная доступность и архитектурное решение.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Итоги года на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 6,4%. Средняя цена предложения увеличилась: в комфорт-классе на +7,3% (до 185 150 руб. за кв. м), в бизнес-классе на 3,2% (до 250 240 руб. за кв. м).
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Площади в здании с «кокошником» в Тверском районе сможет приобрести победитель электронного аукциона

Нежилое помещение площадью 206 квадратных метров, расположенное в здании 1898 года постройки в Тверском районе, выкупит победитель открытого аукциона. Организатором торгов выступит Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
Любовь и голуби жк

«СМУ-6 Инвестиции» завершил благоустройство в ЖК «Любовь и Голуби»

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер проекта «Любовь и Голуби» – сообщает о завершении благоустройства придомовой территории. С первых дней после заселения жителям доступны спортивные и детские площадки, а также уличные тренажеры во дворе со всесезонным озеленением.
00
Мир квартир лого

Средняя комната принесет 10% доходности и окупится за 10 лет

А знаете, что будет, если купить комнату для сдачи в аренду, а потом подсчитать годовой доход, полученный от жильцов, и разделить его на сумму покупки? Это будет доходность вашей недвижимости. А обратное число – окупаемость в годах. Именно так сделали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» для 70 крупных городов страны.
00
ФСК

Раскрыт возраст самых молодых покупателей столичных новостроек

Специалисты ГК ФСК проанализировали структуру продаж в новостройках компании за 12 месяцев 2019 года выяснили, каким в прошедшем году был минимальный возраст покупателей в различных сегментах первичного рынка Москвы и области.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Бизнес в миниатюре: Москва рассказала о самых маленьких помещениях, реализованных через городские аукционы.

Два нежилых помещения площадью менее 10 квадратных метров, расположенные в ЮАО и ЦАО, реализованы в прошлом году через электронные аукционы. Организатором торгов выступил Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
ГК ПИК лого

ПИК представляет первый проект в новом году — жилой район Holland park

27 января ПИК запускает продажи квартир в новом квартале на северо-западе Москвы - Holland park, реализуемом в рамках партнерства в масштабном проекте «Город на реке «Тушино – 2018». Жилой район расположится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Спартак» в престижном районе Покровское-Стрешнево.
00
Крост логотип

Школа 2070 в ЖК «Новая Звезда» готовится к передаче Департаменту образования

Школа №2070 в ЖК «Новая звезда» пос. Сосенское, ТиНАО, готовится к передаче от собственника городу. 4-этажное здание площадью 24 000 кв.м. на 1100 учеников получило разрешение на ввод в эксплуатацию 19 декабря 2019 года – школа построена и соответствует всем нормативно-техническим требованиям.
Или войти с помощью: