Скачать программу
Сегодня 12:44
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:31
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:50
Нюансы и рекомендации
Сегодня 10:37
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»
Фото: Источник фото / Alena Kris

Слово «апартаменты» сегодня уже прочно вошло в лексикон участников рынка недвижимости.  Хотя еще совсем недавно об этом виде недвижимости знал только узкий круг специалистов. О том, как развивается рынок апартаментов, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

  • Для начала хотелось бы знать ваше мнение о том, как изменился рынок новостроек после 1 июля 2019 года?
  • Реформа рынка долевого строительства проходит по мягкому сценарию. Новые проекты стартуют с использованием проектного финансирования, а до 75-80% старых «строек» могут сохранить привычную схему реализации. Рынок перешагнул «дату икс» в рабочем порядке, и пока еще  потребитель не успел прочувствовать произошедшие изменения. Особенно в части цен и предложения. Однако переход строительной отрасли на новые правила накладывает свой отпечаток на деятельность девелоперов и поведение покупателей недвижимости. Определенная доля потребителей сформировала высокие ценовые ожидания на предстоящую перспективу. В экспертном сообществе активно поднимается тема удорожания жилья, связанного с внедрением эскроу-счетов, и потребители готовы входить в новостройки, сохранившие привычный формат продаж.
  • Повлияли ли эксроу-счета на рынок апартаментов?
  • Реформа долевого строительства проходит в несколько этапов. На первые изменения рынок отреагировал лавинообразным получением разрешений на строительство  - и по квартирам, и по апартаментам. Однако, начиная с 2019 года, темпы вывода первичного жилья на рынок замедлились – в реализации появилось 19 проектов с квартирами и только 7 комплексов с апартаментами. За аналогичный период прошлого года было выведено в три раза больше проектов на рынке квартир, и в четыре  раза - в сегменте апартаментов.  Причина в том, чтобы не конкурировать с массой «старых» новостроек. Как показывает статистика, до 76% от совокупной площади в сегменте апартаментов можно приобрести по ДДУ или с уступкой в рамках долевого строительства. Предложение, реализуемое в рамках купли-продажи, концентрирует 18,3%. На остальные виды договоров приходится только 5,7% рынка. Апартаменты защищены 214-ФЗ и, согласно изменениям в законодательстве,  находятся в том же правовом поле, что и квартиры. Эскроу-счета обязательны для всех новых проектов, включая апартаменты. Застройщик не сможет использовать формы реализации, идущие в разрез с реформой долевого строительства.
  • Расскажите чуть подробнее об этом рынке. Как он возник? Чем вызван? И каковы его перспективы?
  • Формат апартаментов появился 10 лет назад. Это произошло на волне кризиса 2008 года, когда упал спрос на коммерческую недвижимость, в частности, в построенных бизнес-центрах. Часть невостребованных помещений была переоборудована в объекты, пригодные для жизни, но при этом юридически сохранявшие свой нежилой статус.  По аналогии с западной классификацией, эти помещения стали называться  апартаментами, а бизнес-центры с данным предложением -  МФК (многофункциональные комплексы). С тех пор формат апартаментов занял свое место на первичном рынке недвижимости, получил определенную целевую аудиторию и развивается по своим правилам. Основные проблемы в указанном сегменте относятся к недостаточно сформированной законодательной базе.
  • В СМИ пишут, что спрос на апартаменты растет. Но не на все, а только на массовый сегмент. Почему? Как вы считаете?
  • По итогам первой половины 2019 года, апартаменты концентрируют 7,9% от совокупной реализации. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля уменьшилась на 4%, а объем продаж – на 20,5%. Основное снижение произошло за счет бизнес-класса, где доля сократилась на 13,8% (до 33,5%), а объемы реализации упали на 44%. Для сравнения, в сегменте квартир наблюдалась обратная тенденция. Строящееся жилье в том же сегменте прибавило почти 33%.  Основная доля в реализации, почти 56%, приходится на апартаменты комфорт-класса. Спрос, несмотря на увеличение доли в пределах 11,7%, остается стабильным без существенной динамики.
  • Скажите, а почему в апартаментах выше квартплата? Если варианты ее понижения?
  • Стоимость коммунальных услуг в апартаментах рассчитывается по тарифам, действующим в отношении коммерческих помещений. По московским тарифам электричество и тепло на 25% дороже, а вода – на 10-15%, чем в квартирах.
  • Наталия Валерьевна, некоторое время назад поднимался вопрос о регистрации в апартаментах, но так пока и нет решения. На ваш взгляд, она нужна там?
  • За 10 лет на рынке сформировался продукт с определенными параметрами, однако с юридической точки зрения сфера апартаментов недостаточно регламентирована. Несмотря на то, что проблема правового регулирования уже назрела, данный вопрос пока находится в стадии разработки и обсуждения. Среди «достижений» - разграничение МФК и апартаментов гостиничного  типа. В апарт-отелях возможна  регистрация по месту пребывания до 5 лет. Апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому постоянная регистрация по месту жительства не предусмотрена изначально. Более того, данные проекты наделены другими качественными характеристиками, имеют свою целевую аудиторию, которая руководствуется  иными принципами и мотивами при подборе жилья. Например, инвестиционной составляющей, когда апартаменты приобретаются с целью сдачи в аренду. Основные плюсы апартаментов заключаются в цене (в смешанных проектах), выигрышном расположении, возможности совместить проживание и бизнес. Кроме того, здесь создается уникальное пространство по дизайну и планировочным решениям. Например, бизнес-лофты могут предложить высокие потолки до 6 метров, террасы, отдельный вход, панорамное остекление – и все это  в сочетании с интересными архитектурными элементами.
  • Насколько выгодны для застройщиков апартаменты?
  • Застройщик, который начинает освоение площадки под апартаменты, исходит при формировании финансовой модели реализации из ограниченного спроса на данный формат недвижимости.  Особенно, если речь идет о премиальном сегменте. Таким образом, застройщик закладывает качественные параметры, которые делают данный продукт конкурентоспособным. В частности, это обязательное наличие отделки, предчистовой или полной, продуманные МОПы, благоустройство и дизайн придомовой территории. Таким образом, отсутствие социальной нагрузки является единственным фактором, снижающим себестоимость проекта. Принципиальную разницу в цене можно увидеть на примере смешанных проектов, которые предлагают оба типа недвижимости.
  • А какие средние цены на апартаменты? Если возможно, то покажите на примере.
  • По итогам июля средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составила 302,9 тыс. рублей. В зависимости от сегмента СВЦ варьируется от 161,9 до 457,2 тыс. рублей за кв.м. Средняя площадь апартаментов комфорт-класса составляет 46 кв.м, бизнес-класса – 65,8 кв.м, премиум-класса – 101,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тенденция роста наблюдается только в комфорт-классе, который прибавил 4,5%. В бизнес-и премиум-классах зафиксировано снижение СВЦ на 3,4% и 20,7% соответственно. Основным спросом в комфорт-классе пользуются студии и небольшие 1-комнатные апартаменты средней площадью 34 кв.м. В бизнес-классе активно выбирают 1-комнатные варианты и «евродвушки» средней площадью 48 кв.м. Если рассматривать премиум, то в приоритете у потребителей - 2-комнатные лоты и «евротрешки» средней площадью 72 кв.м.
  • Есть ли апартаменты с отделкой?
  • Потребителям интересна недвижимость, готовая к проживанию или требующая минимального ремонта. Апартаменты не являются исключением из правила, поэтому застройщики готовы предлагать продукт соответствующего характера – отделка присутствует как в комфорте, так и более дорогих сегментах. Структура предложения на рынке апартаментов выглядит следующим образом: доля новостроек без отделки составляет 61,6%. Почти 29% в экспозиции концентрируют варианты с  полной отделкой, еще 8,6% приходится на WHITE BOX. Это значит, что черновые работы полностью выполнены, апартаменты сдаются в виде, позволяющем приступить к чистовой отделке помещения. Также рынок готов предложить апартаменты, предусматривающие наличие кухни/ мебельного гарнитура. Такие варианты аккумулируют 1,2%  экспозиции.
  • Кто, на ваш взгляд, основной покупатель этой категории жилья?
  • Портрет покупателя формируют представители высшего управленческого звена и владельцы крупного бизнеса, которым апартаменты необходимы в качестве «премиального жилья рядом с офисом». Также в целевую аудиторию входят инвесторы и так называемый креатив-класс, который выбирает варианты с возможностью самореализации и создания среды единомышленников.
  • Кстати, а жилье ли это? Или апартаменты так называют? Приравняют ли их к жилищному фонду?
  • К апартаментам не применяются нормы и правила, действующие в отношении жилья. Отсюда разница по налогам, стоимости обслуживания и прочим составляющим. Законодатели не раз подчеркивали, что приравнивание апартаментов к жилью идет в разрез с градостроительной политикой. Поэтому  и ввода регистрации на постоянной основе тоже не ожидается.
  • Скажите, а ипотечные кредиты на апартаменты дают?
  • Да. Ипотеку на апартаменты предоставляет широкий спектр банков, условия по  кредитным программам  вполне лояльны и сопоставимы с теми, что распространяются на жилые новостройки. Разница несущественна и может заключаться в небольшом повышении уровня первоначального взноса или процентной ставки.
  • А все же не опасно ли их покупать? Если апартаменты останутся в разряде коммерческой недвижимости, то могут и налоги увеличить?
  • В отношении апартаментов и так действует более высокий налог, чем на жилье. Ставка составляет 0,5-2%, в то время как владельцы квартир уплачивают от 0,1%. Однако более высокие ставки налога компенсируется меньшей, чем у квартир, кадастровой стоимостью и, соответственно, базой налогообложения.
  • Возникают ли проблемы при продаже апартаментов?
  • У апартаментов есть своя целевая аудитория, которая готова рассматривать данный продукт и вкладываться в него. Большинство застройщиков предлагает заключить договор участия в долевом строительстве, а введенные проекты реализуются уже по договору купли-продажи.  
  • Где происходит регистрация сделок? В Росреестре?
  • Регистрация проходит в Росреестре, как и всей недвижимости.
  • И каково, на ваш взгляд, будущее апартаментов? Каким оно вам видится?
  • Отсутствие законодательной базы для апартаментов, как отдельного вида недвижимости, приводит к «размытым» правам собственников и повышенным рискам.  Поэтому перспективы рынка напрямую зависят от дальнейших мер по правовому урегулированию. Тем не менее, некоторые шаги уже ощущаются.  Эскроу-счета позволяют защитить финансы покупателей в равной степени – вне зависимости от того, какой формат недвижимости они приобретают.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум» приступает к реализации ЖК «Н 74»

Компания «Метриум» сообщает о старте продаж в жилом комплексе комфорт-класса «Н 74». Проект расположен в Нижегородском районе на юго-востоке столицы, в пешей доступности от станции метро и МЦК «Нижегородская». Минимальная стоимость квартиры – 4,8 млн рублей. Девелопер проекта – «ПАТЕК ГРУПП». Партнер по реализации – «Метриум».
00
ЖК Кварталы 21/19 лого

Больше возможностей для занятий спортом в ЖК «Кварталы 21/19»

Компания «ВекторСтройФинанс» начала строительство нового спортивного объекта в ЖК «Кварталы 21/19». Комплекс общей площадью почти 1000 кв.м включает в себя мини-футбольное поле и стритбольную площадку.
00
Группа "Самолет" лого

Группа Самолёт и Совкомбанк запустили программу ипотеки под 0,01% до конца 2020 года

В рамках новой программы у клиентов Группы «Самолет» появилась возможность взять ипотеку в Совкомбанке сроком до 30 лет со ставкой 0,01% до конца 2020 года. С января 2021 года и до окончания срока кредитования ставка составит 6,49%. Первый взнос по кредиту – от 20% стоимости квартиры. Программа позволит клиенту сэкономить несколько десятков тысяч рублей до конца текущего года.
00
Turk.Estate logo

Сколько стоит содержание недвижимости в Турции

Несмотря на определенное снижение активности россиян на рынке недвижимости Турции, наши соотечественники остаются в числе наиболее активных иностранных покупателей жилья в этой стране. Эксперты портала Turk.Estate рассказали о том, сколько стоит владение недвижимостью в Турецкой Республике.
00

Метро увеличивает стоимость квартир в ТиНАО на 10-15% за метр

Средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах Новой Москвы составляет порядка 135 тыс. рублей, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
00
Сбербанк лого

Клиенты Сбербанка смогут оплачивать кофе или обед, просто посмотрев в камеру на кассе

Сбербанк и Visa запускают в сети кафе PRIME биометрическое решение — возможность оплачивать покупки, просто посмотрев в камеру терминала.
00
ФАУ «ФЦС» лого

ФАУ «ФЦС» начинает публиковать в открытом доступе выданные технические свидетельства

ФАУ «ФЦС» начинает публиковать в открытом доступе выданные технические свидетельства, включая заключения к ним, создавая безбарьерную среду для получения исчерпывающей и проверенной информации о внедряемых в отрасль новых материалах и технологиях.
00

На месте долгостроя в районе Бибирево появится ФОК

На месте гаражного комплекса по адресу: Алтуфьевское шоссе, вл. 100, в районе Бибирево на северо-востоке столицы будет возведен физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК). Как сообщил сегодня руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, в настоящий момент ведется разработка проектной документации для возведения ФОКа на месте конструкций объекта незавершенного строительства.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Как установить видеонаблюдение в многоквартирном доме

Обезопасить себя, жилище и места общего пользования с помощью видеонаблюдения кажется вполне здоровым желанием. Камера во дворе, подъезде или на лестничной площадке может предотвратить или зафиксировать нарушения. Однако российские законодатели и суды смотрят на это не столь однозначно. Эксперты «Метриум» рассказывают, как оснастить многоквартирный дом камерами и на какие подводные камни могут при этом натолкнуться бдительные жители.
00
Центр управления городским имуществом лого

Автовладельцы могут купить машино-место рядом с домом по десяти адресам Москвы

Место для автомобиля в паркинге возле дома можно выкупить по преимущественному праву. Об этом сообщили в Центре управления городским имуществом.
00
ГК МИЦ лого

Отдел продаж МИЦ стал лучшим по качеству обслуживания

МИЦ победил в номинации «Лучший жилой комплекс по качеству обслуживания» в премии do A.S.A.P. APPROVED 2019. Победители определены по результатам независимых исследований, которые провела компания do A.S.A.P. Специалисты оценили уровень качества обслуживания клиентов по телефонным переговорам в отделах продаж застройщиков.
00
ГК Инград логотип

ГК «Инград» объявляет старт продаж квартир в 4 корпусе ЖК TopHILLS

Группа компаний «Инград» открывает продажи квартир в 4 корпусе жилого квартала бизнес-класса TopHILLS возле метро Нагорная. Покупка квартиры на ранней стадии строительства позволит не только выбрать интересное планировочное решение с лучшими видовыми характеристиками, но и существенно сэкономить. Минимальная цена за лот - от 9,3 млн рублей.
00
Дом Лазовского лого

Падение инвестиций в рынок недвижимости на 20%. Реакция малоэтажного строительства.

Ведущие СМИ России выступили с информацией о рекордном падении инвестиций на рынке недвижимости за последние 12 лет. Жилая недвижимость составила более половины трансакций. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский прокомментировал ситуацию и отметил положительную динамику готового решения в малоэтажном строительстве
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: В ЖК DIALOG открылся новый офис продаж

Компания «Метриум» сообщает об открытии нового офиса продаж в жилом комплексе премиум-класса DIALOG. Здание расположено рядом со стройплощадкой, в нескольких минутах ходьбы от станций метро «Красные ворота», «Комсомольская» и «Проспект Мира». Время работы: с 9:00 до 21:00 ежедневно. Девелопер проекта – «Центр-Инвест». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».
Или войти с помощью: