Строительный бизнес в России после начала кризисных явлений в экономике с 2014 года испытывает трудности и ужесточение государственного регулирования.
В связи с падением реальных доходов населения и повышением процентных ставок по ипотечным кредитам начали снижаться продажи жилья, как на вторичном, так и на первичном рынках жилой недвижимости. Спрос немного восстановился в 2016 году за счет отложенных покупок жилья и снижения ипотечных ставок, но в дальнейшем, как государственными органами, так и исследовательскими компаниями ожидается падение ввода жилья и снижение его продаж.
Однако снижение спроса на жилье не заставляет продавцов устраивать распродажи и снижать цены. Наоборот, в 2016 году снижение ввода жилья способствовало повышению цен на рынке новостроек в России на 2,8% до 53,4 тыс. рублей за 1 кв. м по сравнению с 2015 годом. Снижение ввода жилья заставит цены расти и в дальнейшем, вследствие чего ожидается рост прибыльности строительства и строительных компаний.
В то же время, рост цен на жилье могут перекрыть новые издержки государственного регулирования. В последнее время государство усиливает контроль в сфере строительства жилья. Это связано с проблемами в сфере долевого строительства, которые возникли у строительных компаний в результате воздействия макроэкономического кризиса – бизнес-планы строительных компаний были ориентированы на уровень докризисного спроса и схемы финансирования были нарушены в результате снижения спроса. Также значительно возросло количество строительных объектов, на которых применяются мошеннические схемы в отношении дольщиков.
Поэтому государство предприняло ряд мер по регулированию строительного рынка. К данным мерам относятся:
- Создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.
- Установлены новые требования к раскрытию информации компаниями застройщиками и новые нормативы уставного капитала для строительных компаний, работающих по договорам долевого строительства. Так согласно изменениям в 214-ФЗ «О долевом строительстве» строительные компании обязаны иметь уставный капитал не менее 4% от стоимости возводимых объектов.
- В Государственную Думу внесен законопроект по созданию компенсационного фонда долевого строительства. По данному закону строительные компании будут обязаны вносить в компенсационной фонд около 1% от суммы заключенных договоров долевого строительства.
Новые изменения в государственном регулировании не лучшим образом будут влиять на себестоимость строительства и строительный бизнес в России станет менее доходным. Изменения в прибыльности и рентабельности строительства жилых домов можно увидеть при рассмотрении финансовой модели строительства жилого многоквартирного дома представленной тут.
В сложившихся условиях повышается роль грамотного бизнес-планирования в деятельности строительных компаний. Планируемый строительный бизнес особое внимание должен уделить следующим моментам.
Во-первых, более тщательной проработки требуют вопросы анализа рынка и стратегии маркетингового продвижения планируемого к строительству объекта. Ограниченный спрос не позволит успешно реализовать объекты с плохим месторасположением и неудачной концепцией.
Во-вторых, финансовый план строительства должен быть максимально приближен к реальному положению дел для исключения возможности кассовых разрывов и трудностей с финансированием проекта.
В-третьих, бизнес-план строительства жилого дома обязательно должен иметь грамотно составленный план по налоговым выплатам с применением законных схем по оптимизации налогообложения. Особое внимание стоит уделить налоговому планированию по НДС, так как данный налог занимает немалую долю в структуре себестоимости строительства.
При привлечении заемных средств ключевым вопросом является эффективный график платежей, исключающий интервалы неиспользования привлеченных денежных средств в целях снижения процентных выплат.
Немаловажным является и расчет количества привлекаемых ресурсов для организации стройки. Бизнес-план строительства жилого дома обязательно должен содержать календарный расчет задействованных на объекте подрядчиков и работников в соответствии с графиком строительства во избежание срыва сроков строительства.
Картавенко С.Н., Директор ООО "БелБизнесКонсалтинг", кандидат экономических наук
