Субсидирование ставок достигло дна - ипотека превратилась в рассрочку

Доступность ипотеки в России достигла максимума – застройщики предлагают клиентам кредиты под 0,1% годовых на весь срок. Сделать ипотеку еще более доступной невозможно, разве что ввести отрицательные ставки по кредитам, как по валютным вкладам. Так что сама идея субсидирования ипотечных ставок себя исчерпала, и в дальнейшем стимулировать спрос придется снижением цен на жилье, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Субсидируемая ипотека от застройщиков со ставкой менее 1% появилась еще в 2020 г. Однако до недавнего времени почти нулевая ставка действовала полгода-год, максимум – два года, а по истечении льготного периода вырастала до обычных значений. Однако в начале лета 2022 г. , после обвала спроса в апреле-мае, на рынке появилась ипотека с субсидируемой ставкой менее 1% на срок до 30 лет. Купить недвижимость в ипотеку со ставкой, не сильно отличающейся от нулевой, можно в проектах крупнейших застройщиков Москвы: «Инграда», ПИКа, «Эталона», «А101», «Кортроса» и т.д.

Как правило, сверхнизкие ставки предлагаются в рамках программ с господдержкой, поэтому лимит по кредиту ограничен 12 млн руб. Однако в некоторых проектах ипотеку под 0,1% можно взять даже на покупку апартаментов.

Впрочем, в бочке меда присутствует и огромный половник дегтя – в большинстве случаев ипотека под десятые доли процента предполагает значительное – до 20-30-40% - увеличение стоимости недвижимости (исключения бывают, но редко). Еще хуже то, что некоторые застройщики, понимая, что подавляющее большинство их клиентов – ипотечники, и не желая их отпугивать большой надбавкой к цене, поднимают стоимость квартир для всех покупателей. То есть увеличение доступности ипотеки вновь приводит к резкому росту цен на квартиры.

Рынок уже проходил этот «аттракцион неслыханной щедрости» в 2020-2021 г., когда на фоне значительного снижения ставок, в том числе запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5%, цены на жилье в московском регионе выросли минимум в полтора раза менее чем за два года – как на первичном, так и на вторичном рынке. Как неоднократно отмечал IRN.RU, на дефицитном рынке – а отечественный рынок является именно таковым - доступная ипотека снижает, а не увеличивает доступность жилья, потому что искусственно стимулирует спрос, не обеспечивая рост предложения.

Тем не менее все последние годы власти делали упор на уменьшении стоимости кредитов, даже когда это приводило к резкому подорожанию жилья. Фактически, произошла подмена понятия доступного жилья доступной ипотекой. Однако ипотека под 0,1% убедительно доказывает, что застройщики в тандеме с банками прекрасно справляются со снижением ставок и без помощи государства.

Пусть без бюджетных вливаний в рамках госпрограмм субсидированная ипотека от застройщика подорожает с 0,1% до 3% или даже 6%, все равно это будет рекордно низкий для России уровень ставок. А значит, власти могут с чистой совестью прекратить трату казенных средств на поддержку ипотеки – все равно ее уже не сделаешь доступнее – и вплотную заняться увеличением доступности самого жилья, что возможно лишь через снижение или хотя бы стабилизацию цен.

Достичь этого вполне реально с помощью увеличения объемов предложения, для чего придется не только максимально разбюрократизировать отрасль, но и найти управу на естественные монополии, отказывающиеся подключать объекты к сетям или произвольно завышающим цены, а также навести порядок в сфере оборота земельных участков. И, конечно, надо что-то делать с коррупцией, расходы на которую оборачиваются весьма значительной надбавкой к цене недвижимости.

Если навести порядок в этих сферах, девелоперы смогут строить не только больше, но и дешевле, не жертвуя при этом качеством проектов даже в условиях существенного подорожания стройматериалов, о котором так много в последнее время твердят участники рынка. В крупных агломерациях, в том числе в Москве, стоимость строительно-монтажных работ редко превышает 25-30% от конечной цены квартир. Все остальное – это сопутствующие расходы, которые можно и нужно сокращать.