Судебное решение споров по разделу дома и прилегающего участка

Количество обращений граждан в суды с исками о разделе жилого дома и земельного участка не уменьшается. Как правило жилой дом и участок делят бывшие супруги, наследники и собственники долей. Урегулировать «жилищно-земельный вопрос» «по-семейному» удается в исключительных случаях.

Выдел и раздел

Для того чтобы судебный процесс по решению спора по разделу дома и прилегающего участка не затягивался, необходимо не только правильно составить исковое заявление, но и описать в нем жилые помещения, границы земельных участков, которые, по мнению истцов, должны образоваться после раздела.

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором - участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух.

Многие владельцы долей в жилых домах выделяют свою долю перед тем, например, как сделать капитальный ремонт и реконструкцию, или же расширить свою полезную и жилую площадь. Согласно статьи 252 ГК Российской Федерации, выделение доли в натуре (раздел домовладений) возможно тогда, когда это не нанесет ущерба имуществу, которое имеет нескольких владельцев.

Исковое заявление об определении долей направляется в суд по месту нахождения ответчика. В заявлении необходимо указать такую информацию:

• наименование судебного органа;
• информацию об истце и ответчике;
• ходатайство истца о выделе доли;
• основания для предъявления требований истца;
• доказательства, которые подтверждают эти основания;
• сведения о досудебных разбирательствах;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, их копии.

Раздел жилого дома в натуре влечет образование самостоятельных объектов. В результате, разделенный объект недвижимости уже не может рассматриваться как единый объект права общей собственности. Чтобы на основании судебного решения о разделе жилого дома в натуре была проведена регистрация права собственности на образовавшиеся после раздела дома части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на подлежащий разделу жилой дом.

Возможные варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.

Санитарные и технические требования

Каждая выделяемая часть дома должна составлять изолированную часть с отдельным входом или же определяется возможность устройства в доме отдельных изолированных жилых помещений (квартир), имеющих дневное естественное освещение, отопление и непосредственный выход наружу.

Эксперт учитывает и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону, т.е. наличие в помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, вентилирования, центрального или иного отопления, газоснабжения).

Денежная компенсация

Эксперт устанавливает возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, эксперт предоставляет варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей. В этом случае эксперт определяет размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены. Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

Если требование о денежной компенсации истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же самое в отношении ответчиков: они вправе требовать выплаты компенсации, но лишить собственности принудительно, путем выплаты компенсации их нельзя, только в том случае если доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В большинстве случаев суд настаивает на мировом соглашении сторон, когда все стороны принимают вариант раздела и размер компенсаций.

Новые документы и адрес

После выдела доли в натуре на основании судебного решения собственник может подать комплект документов и получить новые правоустанавливающие документы на свою часть дома в филиале Росреестра. Процедура — в общем порядке. В новом свидетельстве изменится общая площадь дома – она станет меньше – и адрес дома – например, было «ул. Малиновая, 2» - станет «ул. Малиновая, 2/а» или « ул. Малиновая, 2, квартира 3».

После выделения долей в натуре бывшим совладельцам придется пройти повторную процедуру получения государственных актов на землю.

Раздел земельного участка

Выделив/разделив в натуре свою часть дома, так или иначе придется столкнуться с выделом/разделом земли. Сегодня упрощен порядок оформления прав собственности на землю, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса.

Раздел земельного участка возможен только при его делимости, то есть при наличии возможности образования из каждой его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным видом использования.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Таким образом, границы и площади земельных участков, образовавшихся в результате раздела участка во многом зависят от того, как именно будет осуществлен раздел жилого дома в натуре.

Земля непосредственно под домом делится в соответствии с проекцией квартир на участок. Так как чаще всего проекция не соответствует размеру выделяемой доли, это также учитывается и при выделении участка, расположенного за границами здания.

При разделе дома и образовании в нем отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельного входа в дом и доступа к нему по своему земельному участку для каждого собственника. Проще всего, если собственников двое или трое. При большем количестве земельный участок перекраивается в самых фантасмагорических вариантах. Причем суды стремятся полностью уйти от сохранения какой-либо части дома и участка в общей собственности или образования прав сервитутов.

Иногда возникают проблемы и после решения суда. При отсутствии кадастрового учета невозможно установить, о правах на какие именно образовавшиеся в результате раздела земельные участки вынесено судебное решение, поскольку описание участков, указанное в судебном решении, не будет соответствовать сведениям об этих же участках, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Получается, что суд не может вынести решение о разделе земельного участка в натуре, поскольку в отношении земельного участка не проведен кадастровый учет, а орган кадастрового учета не может осуществить кадастровый учет таких земельных участков, поскольку не завершен процесс раздела жилого дома в натуре, от которого зависит, как именно необходимо осуществить раздел земельного участка.

Поэтому разумнее ограничиться требованием о разделе жилого дома в натуре, получить вступившее в законную силу решение суда, зарегистрировать права на образовавшиеся в результате раздела части жилого дома, и лишь после приступать к разрешению вопроса о разделе земельного участка. Да и размер государственной пошлины за предъявление иска тогда будет меньше.

Часто, образовавшиеся части жилого дома органы государственной регистрации отказываются регистрировать. Причина тому – недостатки исковых требований.

Недостатки исковых требований

Одним из самых распространенных недостатков исковых требований о разделе жилого дома в натуре является отсутствие описания жилых помещений, которые, по мнению истцов, должны образоваться после раздела:

• жилые комнаты и помещения вспомогательного характера (коридоры, сени, кухня и т.д.);
• площадь, которая должна войти в состав той или иной части дома;
• общая площадь образовавшихся жилых помещений;
• точный адрес образовавшихся жилых помещений.

Очень важно, чтобы описание жилых помещений, содержащееся в судебном решении и в кадастровых паспортах объектов недвижимости, совпадали.

Если суд отказывает в исковом заявлении о разделе жилого дома и участка, например, из-за их неделимости, то может быть установлен порядок пользования. При определении порядка пользования, как и при выделе доли в недвижимости, каждому из собственников передается конкретная часть имущества. Несмотря на установленный порядок пользования жильем и землей, юридически они остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается. Однако, суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.