Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

На этой неделе была поставлена точка в истории выяснения справедливой инвестиционной себестоимости квадратного метра жилья в ближнем Подмосковье. Участниками спора были девелоперы и столичный муниципалитет. Пересказывать еще раз историю о том, каковы были изначальные договоренности и как они менялись по ходу пьесы, излишне. В настоящее время в истории данной дискуссии важно зафиксировать другое.

Для муниципалитета себестоимость метра исчисляется суммой примерно соответствующей расценкам городского заказа, однако все-таки чуть большая, - поскольку, помимо управления подрядами, в данной ситуации существует девелоперская составляющая затрат. Согласно появившимся в средствах массовой информации данным, город не остановился в торговле с бизнесом даже на сумме в 60 тыс. руб. (после результатов первого аукциона в 80 тыс.). И настаивал на снижении цены, намереваясь дойти до 40 тыс. руб. Кстати, если данный порог оценки себестоимости соответствует реальным представлениям чиновников столичного муниципалитета, это уже в некотором роде перебор. К примеру, муниципалитет Петербурга также торгуется со своими строителями, но выкупать метры готов все-таки по 47 тыс. рублей – при этом в северной столице себестоимость строительства ниже московской.

Однако, на взгляд девелоперов, затраты на вход в проект, обременения по нему и социальную составляющую гораздо выше тех 7-12 тыс. руб. за метр, в которые оценили данные расходы столичные чиновники. Плюс к тому, вряд ли кто-либо из руководства компаний, являющихся крупными застройщиками ближнего Подмосковья, мог бы положиться, что прими они все условия Москвы, то получили бы деньги в ближайший срок. А для бизнеса, по крайней мере для его части, последнее было исключительно важно.

Дело в том, что крупные девелоперские компании в последние годы привыкли жить в условиях постоянно растущего рынка. При такой динамике оптимальной стратегией является постоянное расширение пакета проектов. Все свободные средства необходимо вкладывать в земельные участки, подготовку проектов, бетон и иные материалы. При этом наличие большого количества свободных и недорогих денег было способно компенсировать любой назревший локальный разрыв в ближайших по времени платежах.

В условиях кризиса девелоперы оказались несколько не подготовлены к изменению ситуации. Достать денег стало крайне проблематично, плюс к тому, выросла цена их обслуживания. В то же время при колоссальных активах оказалось, что для погашения текущих обязательств – по привлеченным со стороны средствам и по договорам с подрядчиками – денег как раз и нет.

Обычно такую ситуацию называют дефицитом текущей ликвидности. Именно из-за этого застройщики пошли на переговоры с городом об оптовой покупке метров (напомним, что большая часть обсуждавшегося пула относилась к постройкам группы ПИК), были готовы идти на ценовые уступки, но вовсе не могли себе позволить промедления, потому что любая крупная задержка по платежам чревата банкротством всего бизнеса.

Центральной сюжетной интригой в истории торга стали именно проблемы группы ПИК, которая, надо заметить, время от времени находила деньги для выплат. В октябре проскакивали цифры о сумме краткосрочной задолженности группы в 900 млн долл., в ноябре уже появилась цифра в 700 млн. Прогресс налицо, однако на фоне дефицита привлеченных ресурсов справиться с таким объемом рефинансирования – задача почти невыполнимая.

Однако выяснилось, что гораздо проще, чем со столичными чиновниками, можно достичь деловой договоренности с ВЭБом, получившим за время кризиса свежее наименование Банка развития. Банк согласился выделить группе ПИК (по словам ее представителя) кредит в размере 250-300 млн долл., в результате чего кассовый разрыв группы по обязательствам этого года существенно сократится. Дополнением к кредиту станут средства, полученные от реализации недвижимости, которые, по сторонним оценкам, на протяжении 3 квартала этого года составляют порядка 300 млн долл.

Весьма примечательно, что могущественная финансовая организация сочла финансовые условия работы группы ПИК достаточно устойчивыми – даже в актуальной ситуации проблем с платежами. Это пока единственный российский девелопер, получивший от Банка развития деньги не на что-нибудь, а всего лишь на рефинансирование долгов. Правда, стоит заметить, что речь идет только о погашении обязательств перед иностранными контрагентами.

Собственно иной вариант развития событий было довольно трудно представить. Группа ПИК достаточно спокойно в последние дни опровергает гринмейлы о своем потенциальном банкротстве и отказывается от понижающих рейтингований. Этому девелоперу утонуть и не дали бы - иначе образуется такое количество обманутых вкладчиков, что его хватит на проведение полноценного парада на Красной площади.

Более мелкие девелоперские структуры на поддержку крупными деньгами могут скорее всего не рассчитывать – их немногочисленные площадки рисуют быть замороженными. С тем же успехом бесполезно просить помощи у столичных чиновников компаниям, которые работают на территории Москвы в сегменте бизнес-класса. Тем не менее одна из таких компаний, «Дон-Строй» также получила поддержку федерального банка в размере 500 млрд долл.

Сам по себе факт вызывает некоторое удивление – с учетом того, что рынок новостроек бизнес-класса переживает отнюдь не лучшие времена, а кредит получен, как прокомментировали представители «Дон-Строя» на завершение строительства ряда жилых комплексов.

У этого застройщика совершенно иная структура активов, чем у группы ПИК. Отсутствуют десятки рассчитанных на эконом-класс крупных и не очень крупных стройплощадок в регионах России. О внешних заимствованиях информации вроде бы нет. Поэтому можно предположить, что основанием для вынесения решения о кредитовании стал набор московских активов, а именно десяток-другой дорогостоящих площадок в самых разных местах города. Причем общая черта у этих площадок – возможность освоения в формате бизнес-класса, реализации проектов прибыльных, но достаточно длинных. А кризис не бесконечен, и если сейчас до освоения всех таких участков руки могут не дойти, то в среднесрочной перспективе они все равно останутся весьма привлекательными активами.

Фоном к истории о поддержке Банком развития крупных девелоперских компаний является ожидание федеральных денег, которые должны прибыть в регионы для поддержки местных строительных комплексов. Изначально на федеральном уровне озвучивалась совокупная сумма в 50 млрд руб., выделяемых на поддержку отрасли, потом премьер-министр России озвучил сумму, превосходящую 80 млрд руб. В новостных лентах периодически мелькают высказывания представителей региональных администраций о недопущении чрезмерных затрат при оптовых закупках жилья у строителей. Посмотрим, как вслед за Москвой будут торговаться за метры в российской провинции.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Разгрузить основные магистрали помогут межрайонные дорожные связки

На сегодняшний день власти Москвы активно занимаются вопросом разгрузки основных столичных дорожных магистралей. Для того чтобы еще примерно на 20% снизить нагрузку на них, планируется создавать как можно больше межрайонных дорог.
00

Работа центра оценки качества строительства жилья по программе реновации стартует в следующем году

Как сообщил директор Центра экспертиз, исследований и испытаний в строительстве («ЦЭИИС») Виктор Егоров, лаборатория по контролю качества строительства жилья, которая специально создана для работы в рамках программы реновации, заработает с января 2018 года.
00

Разворотный тоннель за «Лефортово» готов

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Андрей Бочкарев, уже проложен перегонный тоннель от камеры съездов станции «Рубцовская» до станции «Лефортово». Благодаря ему поезда, проходящие от станции «Авиамоторная» до «Лефортово», получат возможность комфортного разворота.
00

Несколько молодых архитекторов получат возможность пройти стажировку в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы

Пять студентов, проходящих обучение в профильных ВУЗах Москвы, получат возможность пройти стажировку в Москомархитектуре. Кто именно это будет – определит конкурс, который проводит сам Комитет. Основные требования – знание CAD-программ и опыт участия в разработке крупных проектов.
00

В составе АДЦ в Коммунарке появятся несколько небоскребов

О том, что планируется строительство 4-5 домов с этажностью до 40 этажей на территории административно-делового центра в поселке Коммунарка, сообщил глава Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
00
PNK Group, география присутствия

PNK Group - ведущий девелопер промышленных объектов в России, построит новые индустриальные парки в Центральной Европе и США

Новые международные проекты являются частью стратегии присутствия компании в регионах, где представлены самые передовые технологии возведения индустриальных зданий.
00
Квартиры на сутки в Волгограде

Аренда квартир в Волгограде посуточно

Современный Волгоград – известный мегаполис России. Ежедневно этот город посещают тысячи людей из разных уголков страны и зарубежья. Цели визита бывают разные. Кто-то находится в краткосрочной командировке, кто-то решает вопросы личного характера, немало бизнесменов приезжают на очередную конференцию и т.д. Оказавшись в Волгограде, гости по-разному решают вопрос проживания.
00
Фанера

«ЮПГ - Нижний Новгород» поставит качественные строительные материалы

Компания ООО «ЮПГ - Нижний Новгород» предлагает своим клиентам приятное и выгодное сотрудничество. Главное преимущество компании заключается в высоком качестве предлагаемого сервиса и в индивидуальном подходе к каждому клиенту. Специалисты ООО «ЮПГ» постоянно подробно анализируют и исследуют запросы современного рынка.
00
ВСК Страхование

Почему в современных реалиях не обойтись без страхования

Страхование уже давно набрало серьезную популярность во всех цивилизованных странах. Это связанно с тем, что люди привыкли быть уверенными в завтрашнем дне. А именно страхование может все это обеспечить, ведь можно не волноваться о сохранности автомобиля или имущества. Застраховать можно даже собственное здоровье и не боятся, что придется платить огромные деньги за лечение из собственного кармана.
00
Профессиональная чистка мягкой мебели

Клининговые услуги от профессионалов

Понятие «профессиональная уборка» уже прочно вошло в жизнь общества. Сегодня на этом поприще трудится немало компаний, одной из которых является «Орион». Многие годы фирма специализируется в сфере клининга.
00
ЖК Грин Сити, Санкт-Петербург

Комфортная жизнь в Зеленом городе

Жилой комплекс «Грин Сити» расположен неподалеку от метро «Пролетарская», в Невском районе Северной столицы. Это три корпуса оригинальной архитектуры, с переменным количеством этажей, а именно 16, 21 и 25. Первая очередь ЖК уже сдана, а вторая готовится к сдаче в 2018 году.
00
Ваша личная разведка

ОСБ – услуги детективов

Оперативно-сыскное бюро – это команда лучших детективов Москвы и одно из лучших агентств Европы. Свои услуги компания оказывает как физическим, так и юридическим лицам. Круг проблем, решаемых агентами бюро, очень широк.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: