Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

На этой неделе была поставлена точка в истории выяснения справедливой инвестиционной себестоимости квадратного метра жилья в ближнем Подмосковье. Участниками спора были девелоперы и столичный муниципалитет. Пересказывать еще раз историю о том, каковы были изначальные договоренности и как они менялись по ходу пьесы, излишне. В настоящее время в истории данной дискуссии важно зафиксировать другое.

Для муниципалитета себестоимость метра исчисляется суммой примерно соответствующей расценкам городского заказа, однако все-таки чуть большая, - поскольку, помимо управления подрядами, в данной ситуации существует девелоперская составляющая затрат. Согласно появившимся в средствах массовой информации данным, город не остановился в торговле с бизнесом даже на сумме в 60 тыс. руб. (после результатов первого аукциона в 80 тыс.). И настаивал на снижении цены, намереваясь дойти до 40 тыс. руб. Кстати, если данный порог оценки себестоимости соответствует реальным представлениям чиновников столичного муниципалитета, это уже в некотором роде перебор. К примеру, муниципалитет Петербурга также торгуется со своими строителями, но выкупать метры готов все-таки по 47 тыс. рублей – при этом в северной столице себестоимость строительства ниже московской.

Однако, на взгляд девелоперов, затраты на вход в проект, обременения по нему и социальную составляющую гораздо выше тех 7-12 тыс. руб. за метр, в которые оценили данные расходы столичные чиновники. Плюс к тому, вряд ли кто-либо из руководства компаний, являющихся крупными застройщиками ближнего Подмосковья, мог бы положиться, что прими они все условия Москвы, то получили бы деньги в ближайший срок. А для бизнеса, по крайней мере для его части, последнее было исключительно важно.

Дело в том, что крупные девелоперские компании в последние годы привыкли жить в условиях постоянно растущего рынка. При такой динамике оптимальной стратегией является постоянное расширение пакета проектов. Все свободные средства необходимо вкладывать в земельные участки, подготовку проектов, бетон и иные материалы. При этом наличие большого количества свободных и недорогих денег было способно компенсировать любой назревший локальный разрыв в ближайших по времени платежах.

В условиях кризиса девелоперы оказались несколько не подготовлены к изменению ситуации. Достать денег стало крайне проблематично, плюс к тому, выросла цена их обслуживания. В то же время при колоссальных активах оказалось, что для погашения текущих обязательств – по привлеченным со стороны средствам и по договорам с подрядчиками – денег как раз и нет.

Обычно такую ситуацию называют дефицитом текущей ликвидности. Именно из-за этого застройщики пошли на переговоры с городом об оптовой покупке метров (напомним, что большая часть обсуждавшегося пула относилась к постройкам группы ПИК), были готовы идти на ценовые уступки, но вовсе не могли себе позволить промедления, потому что любая крупная задержка по платежам чревата банкротством всего бизнеса.

Центральной сюжетной интригой в истории торга стали именно проблемы группы ПИК, которая, надо заметить, время от времени находила деньги для выплат. В октябре проскакивали цифры о сумме краткосрочной задолженности группы в 900 млн долл., в ноябре уже появилась цифра в 700 млн. Прогресс налицо, однако на фоне дефицита привлеченных ресурсов справиться с таким объемом рефинансирования – задача почти невыполнимая.

Однако выяснилось, что гораздо проще, чем со столичными чиновниками, можно достичь деловой договоренности с ВЭБом, получившим за время кризиса свежее наименование Банка развития. Банк согласился выделить группе ПИК (по словам ее представителя) кредит в размере 250-300 млн долл., в результате чего кассовый разрыв группы по обязательствам этого года существенно сократится. Дополнением к кредиту станут средства, полученные от реализации недвижимости, которые, по сторонним оценкам, на протяжении 3 квартала этого года составляют порядка 300 млн долл.

Весьма примечательно, что могущественная финансовая организация сочла финансовые условия работы группы ПИК достаточно устойчивыми – даже в актуальной ситуации проблем с платежами. Это пока единственный российский девелопер, получивший от Банка развития деньги не на что-нибудь, а всего лишь на рефинансирование долгов. Правда, стоит заметить, что речь идет только о погашении обязательств перед иностранными контрагентами.

Собственно иной вариант развития событий было довольно трудно представить. Группа ПИК достаточно спокойно в последние дни опровергает гринмейлы о своем потенциальном банкротстве и отказывается от понижающих рейтингований. Этому девелоперу утонуть и не дали бы - иначе образуется такое количество обманутых вкладчиков, что его хватит на проведение полноценного парада на Красной площади.

Более мелкие девелоперские структуры на поддержку крупными деньгами могут скорее всего не рассчитывать – их немногочисленные площадки рисуют быть замороженными. С тем же успехом бесполезно просить помощи у столичных чиновников компаниям, которые работают на территории Москвы в сегменте бизнес-класса. Тем не менее одна из таких компаний, «Дон-Строй» также получила поддержку федерального банка в размере 500 млрд долл.

Сам по себе факт вызывает некоторое удивление – с учетом того, что рынок новостроек бизнес-класса переживает отнюдь не лучшие времена, а кредит получен, как прокомментировали представители «Дон-Строя» на завершение строительства ряда жилых комплексов.

У этого застройщика совершенно иная структура активов, чем у группы ПИК. Отсутствуют десятки рассчитанных на эконом-класс крупных и не очень крупных стройплощадок в регионах России. О внешних заимствованиях информации вроде бы нет. Поэтому можно предположить, что основанием для вынесения решения о кредитовании стал набор московских активов, а именно десяток-другой дорогостоящих площадок в самых разных местах города. Причем общая черта у этих площадок – возможность освоения в формате бизнес-класса, реализации проектов прибыльных, но достаточно длинных. А кризис не бесконечен, и если сейчас до освоения всех таких участков руки могут не дойти, то в среднесрочной перспективе они все равно останутся весьма привлекательными активами.

Фоном к истории о поддержке Банком развития крупных девелоперских компаний является ожидание федеральных денег, которые должны прибыть в регионы для поддержки местных строительных комплексов. Изначально на федеральном уровне озвучивалась совокупная сумма в 50 млрд руб., выделяемых на поддержку отрасли, потом премьер-министр России озвучил сумму, превосходящую 80 млрд руб. В новостных лентах периодически мелькают высказывания представителей региональных администраций о недопущении чрезмерных затрат при оптовых закупках жилья у строителей. Посмотрим, как вслед за Москвой будут торговаться за метры в российской провинции.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома?

Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома

Что требуется для строительства дома? Проектная документация, материалы, техника, бюджет и, разумеется, исполнители — строители. Выбор последних не так прост как кажется с первого взгляда.
00

Применение стальной дроби при очистке отливок

При работе с выплавляемыми моделями для обрубки отливок применяют вибрационные установки, абразивные круги, а также метод анодно-механической резки и специальные гидравлические прессы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: