Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

На этой неделе была поставлена точка в истории выяснения справедливой инвестиционной себестоимости квадратного метра жилья в ближнем Подмосковье. Участниками спора были девелоперы и столичный муниципалитет. Пересказывать еще раз историю о том, каковы были изначальные договоренности и как они менялись по ходу пьесы, излишне. В настоящее время в истории данной дискуссии важно зафиксировать другое.

Для муниципалитета себестоимость метра исчисляется суммой примерно соответствующей расценкам городского заказа, однако все-таки чуть большая, - поскольку, помимо управления подрядами, в данной ситуации существует девелоперская составляющая затрат. Согласно появившимся в средствах массовой информации данным, город не остановился в торговле с бизнесом даже на сумме в 60 тыс. руб. (после результатов первого аукциона в 80 тыс.). И настаивал на снижении цены, намереваясь дойти до 40 тыс. руб. Кстати, если данный порог оценки себестоимости соответствует реальным представлениям чиновников столичного муниципалитета, это уже в некотором роде перебор. К примеру, муниципалитет Петербурга также торгуется со своими строителями, но выкупать метры готов все-таки по 47 тыс. рублей – при этом в северной столице себестоимость строительства ниже московской.

Однако, на взгляд девелоперов, затраты на вход в проект, обременения по нему и социальную составляющую гораздо выше тех 7-12 тыс. руб. за метр, в которые оценили данные расходы столичные чиновники. Плюс к тому, вряд ли кто-либо из руководства компаний, являющихся крупными застройщиками ближнего Подмосковья, мог бы положиться, что прими они все условия Москвы, то получили бы деньги в ближайший срок. А для бизнеса, по крайней мере для его части, последнее было исключительно важно.

Дело в том, что крупные девелоперские компании в последние годы привыкли жить в условиях постоянно растущего рынка. При такой динамике оптимальной стратегией является постоянное расширение пакета проектов. Все свободные средства необходимо вкладывать в земельные участки, подготовку проектов, бетон и иные материалы. При этом наличие большого количества свободных и недорогих денег было способно компенсировать любой назревший локальный разрыв в ближайших по времени платежах.

В условиях кризиса девелоперы оказались несколько не подготовлены к изменению ситуации. Достать денег стало крайне проблематично, плюс к тому, выросла цена их обслуживания. В то же время при колоссальных активах оказалось, что для погашения текущих обязательств – по привлеченным со стороны средствам и по договорам с подрядчиками – денег как раз и нет.

Обычно такую ситуацию называют дефицитом текущей ликвидности. Именно из-за этого застройщики пошли на переговоры с городом об оптовой покупке метров (напомним, что большая часть обсуждавшегося пула относилась к постройкам группы ПИК), были готовы идти на ценовые уступки, но вовсе не могли себе позволить промедления, потому что любая крупная задержка по платежам чревата банкротством всего бизнеса.

Центральной сюжетной интригой в истории торга стали именно проблемы группы ПИК, которая, надо заметить, время от времени находила деньги для выплат. В октябре проскакивали цифры о сумме краткосрочной задолженности группы в 900 млн долл., в ноябре уже появилась цифра в 700 млн. Прогресс налицо, однако на фоне дефицита привлеченных ресурсов справиться с таким объемом рефинансирования – задача почти невыполнимая.

Однако выяснилось, что гораздо проще, чем со столичными чиновниками, можно достичь деловой договоренности с ВЭБом, получившим за время кризиса свежее наименование Банка развития. Банк согласился выделить группе ПИК (по словам ее представителя) кредит в размере 250-300 млн долл., в результате чего кассовый разрыв группы по обязательствам этого года существенно сократится. Дополнением к кредиту станут средства, полученные от реализации недвижимости, которые, по сторонним оценкам, на протяжении 3 квартала этого года составляют порядка 300 млн долл.

Весьма примечательно, что могущественная финансовая организация сочла финансовые условия работы группы ПИК достаточно устойчивыми – даже в актуальной ситуации проблем с платежами. Это пока единственный российский девелопер, получивший от Банка развития деньги не на что-нибудь, а всего лишь на рефинансирование долгов. Правда, стоит заметить, что речь идет только о погашении обязательств перед иностранными контрагентами.

Собственно иной вариант развития событий было довольно трудно представить. Группа ПИК достаточно спокойно в последние дни опровергает гринмейлы о своем потенциальном банкротстве и отказывается от понижающих рейтингований. Этому девелоперу утонуть и не дали бы - иначе образуется такое количество обманутых вкладчиков, что его хватит на проведение полноценного парада на Красной площади.

Более мелкие девелоперские структуры на поддержку крупными деньгами могут скорее всего не рассчитывать – их немногочисленные площадки рисуют быть замороженными. С тем же успехом бесполезно просить помощи у столичных чиновников компаниям, которые работают на территории Москвы в сегменте бизнес-класса. Тем не менее одна из таких компаний, «Дон-Строй» также получила поддержку федерального банка в размере 500 млрд долл.

Сам по себе факт вызывает некоторое удивление – с учетом того, что рынок новостроек бизнес-класса переживает отнюдь не лучшие времена, а кредит получен, как прокомментировали представители «Дон-Строя» на завершение строительства ряда жилых комплексов.

У этого застройщика совершенно иная структура активов, чем у группы ПИК. Отсутствуют десятки рассчитанных на эконом-класс крупных и не очень крупных стройплощадок в регионах России. О внешних заимствованиях информации вроде бы нет. Поэтому можно предположить, что основанием для вынесения решения о кредитовании стал набор московских активов, а именно десяток-другой дорогостоящих площадок в самых разных местах города. Причем общая черта у этих площадок – возможность освоения в формате бизнес-класса, реализации проектов прибыльных, но достаточно длинных. А кризис не бесконечен, и если сейчас до освоения всех таких участков руки могут не дойти, то в среднесрочной перспективе они все равно останутся весьма привлекательными активами.

Фоном к истории о поддержке Банком развития крупных девелоперских компаний является ожидание федеральных денег, которые должны прибыть в регионы для поддержки местных строительных комплексов. Изначально на федеральном уровне озвучивалась совокупная сумма в 50 млрд руб., выделяемых на поддержку отрасли, потом премьер-министр России озвучил сумму, превосходящую 80 млрд руб. В новостных лентах периодически мелькают высказывания представителей региональных администраций о недопущении чрезмерных затрат при оптовых закупках жилья у строителей. Посмотрим, как вслед за Москвой будут торговаться за метры в российской провинции.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Продажа квартир в Ульяновске от застройщика

Как купить квартиру в Ульяновске?

«ГринПарк» - это элитный город в городе с безопасной территорией, развитой инфраструктурой, с детскими и спортивными площадками. Современные комфортные новостройки в Ульяновске ждут своих хозяев. Продажей квартир занимается застройщик - компания Премьера.
00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: