Картинка #53454
Фото: 

В октябре в Петербурге был создан Координационный совет по вопросам сохранения, управления и популяризации исторического центра. Главной целью совета является создание системы и стратегии по развитию и сохранению территории культурного наследия. В связи с этим специалисты компании NAI Becar опросили экспертов рынка о том, с какими сложностями и проблемами сталкиваются сегодня инвесторы при реконструкции и приспособлении под современные функции объектов в центре, каков текущий уровень эффективности использования памятников и как найти баланс между сохранением истории и эффективной коммерциализацией таких объектов.

Сегодня в северной столице насчитывается свыше 10 тысяч объектов историко-культурного наследия, большая часть которых сконцентрирована в историческом центре Санкт-Петербурга. При этом, по данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью порядка 3 тыс. кв. м, может потребоваться свыше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса.

Наталья Cкаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что зачастую очень большую роль при работе с памятником играет временной ресурс, стоимость которого может достигать порядка 10-15% фактических денежных затрат. «Для того, что бы работать с памятниками необходимо соблюдение определенных процедур по написанию писем, согласованию действий, а ответ на одно письмо можно ждать месяц и более. Месяц – это безумно много в сегодняшней ситуации: цены то растут, то падают. В случае если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не можем предусмотреть никакой курсовой разницы».

Но, безусловно, стоимость работ напрямую связана с характеристиками объекта. Если рассматривать проект One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), то, по словам Алены Мургиной, директора по маркетингу Plaza Lotus Group, стоимость реставрации и приспособления Конюшенного ведомства составляет 6 млрд рублей на 20 тыс. кв. итоговой продаваемой площади.

«Если рассматривать ситуацию глобально, то сохранение исторического центра задача весьма затратная, и для застройщиков гораздо выгоднее снести старое и построить на его месте новое, - говорит Мария Элькина, архитектурный критик. – В связи с этим должно вестись специальное экономическое регулирование этого процесса для того, чтобы избежать возможных ошибок. Но с другой стороны именно центр города делает Петербург – Петербургом, а без необходимого участия здания постепенно разрушаются и этого нельзя допустить. Городу необходимо разработать меры по экономическому стимулированию различных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки».

Сложности в развитии

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», отметил: «Основная проблема в реализации программы реновации исторического центра состоит в отсутствии четко разработанного механизма для инвесторов и гарантий того, что во время работы над проектом, например, не будет изменены правила налогообложения, не будут введены новые нормы и т.п. Сегодня большинство девелоперов, рассматривающих подобные объекты, после оценки рисков, стоимости вложений и прочего отказываются от таких проектов в силу экономической невыгодности. Исключения составляют нефтегазовые компании, которые готовы вкладывать большие средства с целью создания представительского офиса в историческом центре города».

Алена Мургина соглашается с экспертом: «Сегодня государство пытается заработать на памятниках баснословные деньги, а инвестор, заплатив за здание сотни миллионов, хочет, чтобы ему никто не мешал и не указывал, что можно делать, а что нельзя. В итоге получается замкнутый круг».

«Должны быть предусмотрены инструменты, которые бы позволяли бизнесу брать исторические объекты, восстанавливать и реставрировать их, - добавляет Наталья Скаландис. – Как, например, существует Постановление Правительства РФ от 04 октября 2012 года № 1005, предусматривающее, что для находящихся в федеральной собственности объектов культурного наследия может быть установлена льготная арендная плата для тех арендаторов, которые вложили свои собственные средства в работы по сохранению арендованных объектов и обеспечили выполнение этих работ. При этом мало кто, полагаю, воспользовался данным постановлением в связи с тем, что, несмотря на детально прописанную в нем процедуру согласования льготной арендной платы, фактически практика получения данной льготы еще не сложилась».

Низкий уровень использования

Но, несмотря на создание Программы и работе по созданию условий для инвесторов, на сегодняшний день уровень эффективности использования зданий в историческом центре Петербурга находится на очень низком уровне. Стоит отметить, что для большинства инвесторов реконструкция заброшенных памятников интересна только в том случае, если они могут быть приспособлены для современного использования, либо встроены в концепцию прилегающей территории как в качестве инвестиционного условия, так и в качестве инициативы самого девелопера.

Сегодня, по словам Алены Мургиной, срок окупаемости зданий, приспособленных под коммерческое использование (торговля, развлечения), составляет 7 лет и выше, под гостиницы – 10-15 лет. Наиболее привлекательным форматом, по мнению эксперта, являются апарт-отели, которые позволяют инвестору максимально быстро вернуть затрачиваемые средства, в среднем в течение 5 лет.

Перспективные локации

Центральные районы Петербурга не теряют своей актуальности и привлекательности по сей день. По самым пессимистическим оценкам, квадратный метр жилья в отреставрированном здании стоит не ниже 350 тыс. рублей.

Учитывая эти данные, эксперты сходятся во мнении, что обновление требуется отдельным локациям в центральных районах города, районам, застрагивающим Неву, в том числе Выборгскому, а также территории за мостом Петра Великого (за мостом Александра Невского). Алена Мургина добавляет, что в полном обновлении нуждаются отдельные локации Адмиралтейского района, в первую очередь объекты на наб. Обводного канала, в Центральном районе – территория бывшего таксопарка между Большой Конюшенной улицей и набережной канала Грибоедова».

Зарубежный опыт

Все крупные европейские города сталкивались с проблемой сохранения и развития центра, причем не везде опыт был удачным. Алена Мургина приводит в пример практику Берлина, где правительство признает, что содержать здания-памятники невыгодно, поэтому их за очень символическую сумму передают инвестору, но с определенными обязательствами по сохранению вплоть до уголовного преследования.

А Мария Элькина в качестве примера предлагает рассмотреть программу «Большой Париж», рассчитанную в первую очередь на развитие периферийных районов, но имеющую непосредственное отношение и к развитию центра. Программа направлена на то, чтобы связать существующий исторический Париж, в котором сейчас проживают лишь два миллиона человек, в единую систему с периферией. При этом ставка делается на то, что развитие региона должно быть полицентричным.

При этом, стоит отметить, что полностью скопировать опыт преобразования центра того или иного города и перенести его в реалии Петербурга не получится, поскольку каждый город имеет свою историю, свою структуру и свои нюансы. Впрочем, отдельные идеи могут быть воплощены в жизнь.

В заключение Мария Элькина отметила, что Петербург, безусловно, нуждается в изменениях хотя бы потому, что город не приспособлен к современным условиям жизни. «В то же время у нас нет видения того, каким мы в идеале хотим видеть город в перспективе ближайших лет, и помимо разработки программы развития центра, необходимо хотя бы держать в голове мысли о развитии города в целом», говорит эксперт.




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Всеостройке.рф, логотип

Когда ставка станет ниже, льготной ипотеки все равно не будет - мнение

Снижение ключевой ставки Банком России на 1% прибавляет строительной отрасли оптимизма, но какова судьба у льготной ипотеки, что ждать рынку? Об этом и других вопросах читайте в новом материале от портала Всеостройке.рф.
00
Обучение MBA

Курсы бизнес-аналитика в Москве: старт для карьеры в анализе данных

Онлайн-обучение бизнес-аналитике подойдет тем, кто хочет разобраться в данных и научиться применять их для роста компании. Это профессия, которая востребована в разных сферах. Курсы подходят новичкам и действующим специалистам. Учиться можно в удобное время и с любого устройства.
00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Упаковывание товаров в гофрокоробы

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
Или войти с помощью: