Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Картинка #53454
Фото: 

В октябре в Петербурге был создан Координационный совет по вопросам сохранения, управления и популяризации исторического центра. Главной целью совета является создание системы и стратегии по развитию и сохранению территории культурного наследия. В связи с этим специалисты компании NAI Becar опросили экспертов рынка о том, с какими сложностями и проблемами сталкиваются сегодня инвесторы при реконструкции и приспособлении под современные функции объектов в центре, каков текущий уровень эффективности использования памятников и как найти баланс между сохранением истории и эффективной коммерциализацией таких объектов.

Сегодня в северной столице насчитывается свыше 10 тысяч объектов историко-культурного наследия, большая часть которых сконцентрирована в историческом центре Санкт-Петербурга. При этом, по данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью порядка 3 тыс. кв. м, может потребоваться свыше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса.

Наталья Cкаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что зачастую очень большую роль при работе с памятником играет временной ресурс, стоимость которого может достигать порядка 10-15% фактических денежных затрат. «Для того, что бы работать с памятниками необходимо соблюдение определенных процедур по написанию писем, согласованию действий, а ответ на одно письмо можно ждать месяц и более. Месяц – это безумно много в сегодняшней ситуации: цены то растут, то падают. В случае если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не можем предусмотреть никакой курсовой разницы».

Но, безусловно, стоимость работ напрямую связана с характеристиками объекта. Если рассматривать проект One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), то, по словам Алены Мургиной, директора по маркетингу Plaza Lotus Group, стоимость реставрации и приспособления Конюшенного ведомства составляет 6 млрд рублей на 20 тыс. кв. итоговой продаваемой площади.

«Если рассматривать ситуацию глобально, то сохранение исторического центра задача весьма затратная, и для застройщиков гораздо выгоднее снести старое и построить на его месте новое, - говорит Мария Элькина, архитектурный критик. – В связи с этим должно вестись специальное экономическое регулирование этого процесса для того, чтобы избежать возможных ошибок. Но с другой стороны именно центр города делает Петербург – Петербургом, а без необходимого участия здания постепенно разрушаются и этого нельзя допустить. Городу необходимо разработать меры по экономическому стимулированию различных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки».

Сложности в развитии

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», отметил: «Основная проблема в реализации программы реновации исторического центра состоит в отсутствии четко разработанного механизма для инвесторов и гарантий того, что во время работы над проектом, например, не будет изменены правила налогообложения, не будут введены новые нормы и т.п. Сегодня большинство девелоперов, рассматривающих подобные объекты, после оценки рисков, стоимости вложений и прочего отказываются от таких проектов в силу экономической невыгодности. Исключения составляют нефтегазовые компании, которые готовы вкладывать большие средства с целью создания представительского офиса в историческом центре города».

Алена Мургина соглашается с экспертом: «Сегодня государство пытается заработать на памятниках баснословные деньги, а инвестор, заплатив за здание сотни миллионов, хочет, чтобы ему никто не мешал и не указывал, что можно делать, а что нельзя. В итоге получается замкнутый круг».

«Должны быть предусмотрены инструменты, которые бы позволяли бизнесу брать исторические объекты, восстанавливать и реставрировать их, - добавляет Наталья Скаландис. – Как, например, существует Постановление Правительства РФ от 04 октября 2012 года № 1005, предусматривающее, что для находящихся в федеральной собственности объектов культурного наследия может быть установлена льготная арендная плата для тех арендаторов, которые вложили свои собственные средства в работы по сохранению арендованных объектов и обеспечили выполнение этих работ. При этом мало кто, полагаю, воспользовался данным постановлением в связи с тем, что, несмотря на детально прописанную в нем процедуру согласования льготной арендной платы, фактически практика получения данной льготы еще не сложилась».

Низкий уровень использования

Но, несмотря на создание Программы и работе по созданию условий для инвесторов, на сегодняшний день уровень эффективности использования зданий в историческом центре Петербурга находится на очень низком уровне. Стоит отметить, что для большинства инвесторов реконструкция заброшенных памятников интересна только в том случае, если они могут быть приспособлены для современного использования, либо встроены в концепцию прилегающей территории как в качестве инвестиционного условия, так и в качестве инициативы самого девелопера.

Сегодня, по словам Алены Мургиной, срок окупаемости зданий, приспособленных под коммерческое использование (торговля, развлечения), составляет 7 лет и выше, под гостиницы – 10-15 лет. Наиболее привлекательным форматом, по мнению эксперта, являются апарт-отели, которые позволяют инвестору максимально быстро вернуть затрачиваемые средства, в среднем в течение 5 лет.

Перспективные локации

Центральные районы Петербурга не теряют своей актуальности и привлекательности по сей день. По самым пессимистическим оценкам, квадратный метр жилья в отреставрированном здании стоит не ниже 350 тыс. рублей.

Учитывая эти данные, эксперты сходятся во мнении, что обновление требуется отдельным локациям в центральных районах города, районам, застрагивающим Неву, в том числе Выборгскому, а также территории за мостом Петра Великого (за мостом Александра Невского). Алена Мургина добавляет, что в полном обновлении нуждаются отдельные локации Адмиралтейского района, в первую очередь объекты на наб. Обводного канала, в Центральном районе – территория бывшего таксопарка между Большой Конюшенной улицей и набережной канала Грибоедова».

Зарубежный опыт

Все крупные европейские города сталкивались с проблемой сохранения и развития центра, причем не везде опыт был удачным. Алена Мургина приводит в пример практику Берлина, где правительство признает, что содержать здания-памятники невыгодно, поэтому их за очень символическую сумму передают инвестору, но с определенными обязательствами по сохранению вплоть до уголовного преследования.

А Мария Элькина в качестве примера предлагает рассмотреть программу «Большой Париж», рассчитанную в первую очередь на развитие периферийных районов, но имеющую непосредственное отношение и к развитию центра. Программа направлена на то, чтобы связать существующий исторический Париж, в котором сейчас проживают лишь два миллиона человек, в единую систему с периферией. При этом ставка делается на то, что развитие региона должно быть полицентричным.

При этом, стоит отметить, что полностью скопировать опыт преобразования центра того или иного города и перенести его в реалии Петербурга не получится, поскольку каждый город имеет свою историю, свою структуру и свои нюансы. Впрочем, отдельные идеи могут быть воплощены в жизнь.

В заключение Мария Элькина отметила, что Петербург, безусловно, нуждается в изменениях хотя бы потому, что город не приспособлен к современным условиям жизни. «В то же время у нас нет видения того, каким мы в идеале хотим видеть город в перспективе ближайших лет, и помимо разработки программы развития центра, необходимо хотя бы держать в голове мысли о развитии города в целом», говорит эксперт.




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Коворкинги Workki логотип

Крупнейший коворкинг в Москве стал круглосуточным

Пресс-служба Workki объявила о переходе сети на круглосуточный режим работы. Первый коворкинг, расположенный по адресу улица Бутлерова, 17, начнет принимать ночных посетителей с 1 июля.
00
Benissa Испания

Испания и ее недвижимость

Недвижимость Испании особенно привлекательна для инвестиций. Сегодня она является предметом желаний у многих иностранцев. Вниманию покупателей предлагаются все виды недвижимости, начиная от бюджетных и заканчивая самыми элитными объектами.
00
«Московские печники» - беседки для барбекю

Беседки для барбекю от компании «Московские печники»

Печи барбекю давно используют для приготовления блюд из мяса или рыбы. Многие владельцы дач и коттеджей сооружают такие печи на придомовой территории. Наиболее удачный вариант – беседка с барбекю.
00
Системы обогрева кровли от АВАРИТ

Системы обогрева и греющий кабель от компании «Аварит»

Системы обогрева сегодня используются в строительстве, промышленности, сельском хозяйстве и других сферах. Большой популярностью в этой области пользуются кабельные системы.
00
Здоровый коленный сустав

Правильно подобранное лечение гонартроза коленного сустава позволит предупредить инвалидность

Одним из самых распространенных видов артроза на сегодняшний день является гонартроз, разрушающий хрящевую ткань коленного сустава. Он встречается почти у 25% населения, при этом общее число выявленных случаев заболевания во многом зависит от региона проживания и возраста.
00

Разгрузить основные магистрали помогут межрайонные дорожные связки

На сегодняшний день власти Москвы активно занимаются вопросом разгрузки основных столичных дорожных магистралей. Для того чтобы еще примерно на 20% снизить нагрузку на них, планируется создавать как можно больше межрайонных дорог.
00

Работа центра оценки качества строительства жилья по программе реновации стартует в следующем году

Как сообщил директор Центра экспертиз, исследований и испытаний в строительстве («ЦЭИИС») Виктор Егоров, лаборатория по контролю качества строительства жилья, которая специально создана для работы в рамках программы реновации, заработает с января 2018 года.
00

Разворотный тоннель за «Лефортово» готов

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Андрей Бочкарев, уже проложен перегонный тоннель от камеры съездов станции «Рубцовская» до станции «Лефортово». Благодаря ему поезда, проходящие от станции «Авиамоторная» до «Лефортово», получат возможность комфортного разворота.
00

Несколько молодых архитекторов получат возможность пройти стажировку в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы

Пять студентов, проходящих обучение в профильных ВУЗах Москвы, получат возможность пройти стажировку в Москомархитектуре. Кто именно это будет – определит конкурс, который проводит сам Комитет. Основные требования – знание CAD-программ и опыт участия в разработке крупных проектов.
10

В составе АДЦ в Коммунарке появятся несколько небоскребов

О том, что планируется строительство 4-5 домов с этажностью до 40 этажей на территории административно-делового центра в поселке Коммунарка, сообщил глава Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: