Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 16:22
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 16:06
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:42
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Картинка #53454
Фото: 

В октябре в Петербурге был создан Координационный совет по вопросам сохранения, управления и популяризации исторического центра. Главной целью совета является создание системы и стратегии по развитию и сохранению территории культурного наследия. В связи с этим специалисты компании NAI Becar опросили экспертов рынка о том, с какими сложностями и проблемами сталкиваются сегодня инвесторы при реконструкции и приспособлении под современные функции объектов в центре, каков текущий уровень эффективности использования памятников и как найти баланс между сохранением истории и эффективной коммерциализацией таких объектов.

Сегодня в северной столице насчитывается свыше 10 тысяч объектов историко-культурного наследия, большая часть которых сконцентрирована в историческом центре Санкт-Петербурга. При этом, по данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью порядка 3 тыс. кв. м, может потребоваться свыше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса.

Наталья Cкаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что зачастую очень большую роль при работе с памятником играет временной ресурс, стоимость которого может достигать порядка 10-15% фактических денежных затрат. «Для того, что бы работать с памятниками необходимо соблюдение определенных процедур по написанию писем, согласованию действий, а ответ на одно письмо можно ждать месяц и более. Месяц – это безумно много в сегодняшней ситуации: цены то растут, то падают. В случае если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не можем предусмотреть никакой курсовой разницы».

Но, безусловно, стоимость работ напрямую связана с характеристиками объекта. Если рассматривать проект One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), то, по словам Алены Мургиной, директора по маркетингу Plaza Lotus Group, стоимость реставрации и приспособления Конюшенного ведомства составляет 6 млрд рублей на 20 тыс. кв. итоговой продаваемой площади.

«Если рассматривать ситуацию глобально, то сохранение исторического центра задача весьма затратная, и для застройщиков гораздо выгоднее снести старое и построить на его месте новое, - говорит Мария Элькина, архитектурный критик. – В связи с этим должно вестись специальное экономическое регулирование этого процесса для того, чтобы избежать возможных ошибок. Но с другой стороны именно центр города делает Петербург – Петербургом, а без необходимого участия здания постепенно разрушаются и этого нельзя допустить. Городу необходимо разработать меры по экономическому стимулированию различных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки».

Сложности в развитии

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», отметил: «Основная проблема в реализации программы реновации исторического центра состоит в отсутствии четко разработанного механизма для инвесторов и гарантий того, что во время работы над проектом, например, не будет изменены правила налогообложения, не будут введены новые нормы и т.п. Сегодня большинство девелоперов, рассматривающих подобные объекты, после оценки рисков, стоимости вложений и прочего отказываются от таких проектов в силу экономической невыгодности. Исключения составляют нефтегазовые компании, которые готовы вкладывать большие средства с целью создания представительского офиса в историческом центре города».

Алена Мургина соглашается с экспертом: «Сегодня государство пытается заработать на памятниках баснословные деньги, а инвестор, заплатив за здание сотни миллионов, хочет, чтобы ему никто не мешал и не указывал, что можно делать, а что нельзя. В итоге получается замкнутый круг».

«Должны быть предусмотрены инструменты, которые бы позволяли бизнесу брать исторические объекты, восстанавливать и реставрировать их, - добавляет Наталья Скаландис. – Как, например, существует Постановление Правительства РФ от 04 октября 2012 года № 1005, предусматривающее, что для находящихся в федеральной собственности объектов культурного наследия может быть установлена льготная арендная плата для тех арендаторов, которые вложили свои собственные средства в работы по сохранению арендованных объектов и обеспечили выполнение этих работ. При этом мало кто, полагаю, воспользовался данным постановлением в связи с тем, что, несмотря на детально прописанную в нем процедуру согласования льготной арендной платы, фактически практика получения данной льготы еще не сложилась».

Низкий уровень использования

Но, несмотря на создание Программы и работе по созданию условий для инвесторов, на сегодняшний день уровень эффективности использования зданий в историческом центре Петербурга находится на очень низком уровне. Стоит отметить, что для большинства инвесторов реконструкция заброшенных памятников интересна только в том случае, если они могут быть приспособлены для современного использования, либо встроены в концепцию прилегающей территории как в качестве инвестиционного условия, так и в качестве инициативы самого девелопера.

Сегодня, по словам Алены Мургиной, срок окупаемости зданий, приспособленных под коммерческое использование (торговля, развлечения), составляет 7 лет и выше, под гостиницы – 10-15 лет. Наиболее привлекательным форматом, по мнению эксперта, являются апарт-отели, которые позволяют инвестору максимально быстро вернуть затрачиваемые средства, в среднем в течение 5 лет.

Перспективные локации

Центральные районы Петербурга не теряют своей актуальности и привлекательности по сей день. По самым пессимистическим оценкам, квадратный метр жилья в отреставрированном здании стоит не ниже 350 тыс. рублей.

Учитывая эти данные, эксперты сходятся во мнении, что обновление требуется отдельным локациям в центральных районах города, районам, застрагивающим Неву, в том числе Выборгскому, а также территории за мостом Петра Великого (за мостом Александра Невского). Алена Мургина добавляет, что в полном обновлении нуждаются отдельные локации Адмиралтейского района, в первую очередь объекты на наб. Обводного канала, в Центральном районе – территория бывшего таксопарка между Большой Конюшенной улицей и набережной канала Грибоедова».

Зарубежный опыт

Все крупные европейские города сталкивались с проблемой сохранения и развития центра, причем не везде опыт был удачным. Алена Мургина приводит в пример практику Берлина, где правительство признает, что содержать здания-памятники невыгодно, поэтому их за очень символическую сумму передают инвестору, но с определенными обязательствами по сохранению вплоть до уголовного преследования.

А Мария Элькина в качестве примера предлагает рассмотреть программу «Большой Париж», рассчитанную в первую очередь на развитие периферийных районов, но имеющую непосредственное отношение и к развитию центра. Программа направлена на то, чтобы связать существующий исторический Париж, в котором сейчас проживают лишь два миллиона человек, в единую систему с периферией. При этом ставка делается на то, что развитие региона должно быть полицентричным.

При этом, стоит отметить, что полностью скопировать опыт преобразования центра того или иного города и перенести его в реалии Петербурга не получится, поскольку каждый город имеет свою историю, свою структуру и свои нюансы. Впрочем, отдельные идеи могут быть воплощены в жизнь.

В заключение Мария Элькина отметила, что Петербург, безусловно, нуждается в изменениях хотя бы потому, что город не приспособлен к современным условиям жизни. «В то же время у нас нет видения того, каким мы в идеале хотим видеть город в перспективе ближайших лет, и помимо разработки программы развития центра, необходимо хотя бы держать в голове мысли о развитии города в целом», говорит эксперт.




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

ВАО vs ЮВАО: объем предложения снизился на 30% за счет высокого спроса

Аналитики Est-a-Tet проанализировали объем предложения новостроек ВАО и ЮВАО, которые входят в ТОП-3 наиболее безопасных округов «старой» Москвы, сравнили цены и бюджеты покупки.
00
Российский форум лидеров рынка недвижимости RREF 27-30 сентября 2018

Приглашаем вас на конференцию «Рынок недвижимости 2019: работа в новых условиях»

Приглашаем вас на конференцию «Рынок недвижимости 2019: работа в новых условиях», которая пройдет 28 сентября 2018 года в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF.
10

Эксперты выяснили, какой профессией в России можно быстрее всего заработать на жилье

За основу брались показатели средних зарплат инженеров, врачей, учителей, водителей, продавцов и медсестер, а также рыночная стоимость средней квартиры в крупных городах РФ.
00

Повышение ключевой ставки в ближайшее время не должно привести к сокращению спроса на ипотеку

Повышение ставки не спровоцирует резкого сокращения спроса на ипотеку и даже может привести к кратковременному всплеску более высокой активности заемщиков.
00
На выставке «Недвижимость от лидеров»

Чем заняться на выставке «Недвижимость от лидеров»

Выставка «Недвижимость от лидеров» дает возможность не тратить много времени и сил, за несколько дней посмотреть максимальное количество предложений, выбрать лучшую квартиру в новостройке и получить скидки на жилье.
00
Бест-Новострой логотип

Элитные апартаменты и квартиры почти сравнялись в цене

Интересные факты зафиксировали эксперты департамента консалтинга и инвестиций «БЕСТ-Новострой» в ходе анализа основных тенденций на первичном рынке элитной недвижимости.
00
ЖК Level Амурская, стиль Шампань

«Метриум»: Объем предложения студий за год снизился на 57%

За год объем предложения студий в новостройках комфорт-класса Москвы сократился на 57%. При этом студии стали самой быстро исчезающей с рынка типологией массового жилья с августа 2017 года.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: