Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 18:13
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:13
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:59
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Картинка #53454
Фото: 

В октябре в Петербурге был создан Координационный совет по вопросам сохранения, управления и популяризации исторического центра. Главной целью совета является создание системы и стратегии по развитию и сохранению территории культурного наследия. В связи с этим специалисты компании NAI Becar опросили экспертов рынка о том, с какими сложностями и проблемами сталкиваются сегодня инвесторы при реконструкции и приспособлении под современные функции объектов в центре, каков текущий уровень эффективности использования памятников и как найти баланс между сохранением истории и эффективной коммерциализацией таких объектов.

Сегодня в северной столице насчитывается свыше 10 тысяч объектов историко-культурного наследия, большая часть которых сконцентрирована в историческом центре Санкт-Петербурга. При этом, по данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью порядка 3 тыс. кв. м, может потребоваться свыше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса.

Наталья Cкаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что зачастую очень большую роль при работе с памятником играет временной ресурс, стоимость которого может достигать порядка 10-15% фактических денежных затрат. «Для того, что бы работать с памятниками необходимо соблюдение определенных процедур по написанию писем, согласованию действий, а ответ на одно письмо можно ждать месяц и более. Месяц – это безумно много в сегодняшней ситуации: цены то растут, то падают. В случае если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не можем предусмотреть никакой курсовой разницы».

Но, безусловно, стоимость работ напрямую связана с характеристиками объекта. Если рассматривать проект One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), то, по словам Алены Мургиной, директора по маркетингу Plaza Lotus Group, стоимость реставрации и приспособления Конюшенного ведомства составляет 6 млрд рублей на 20 тыс. кв. итоговой продаваемой площади.

«Если рассматривать ситуацию глобально, то сохранение исторического центра задача весьма затратная, и для застройщиков гораздо выгоднее снести старое и построить на его месте новое, - говорит Мария Элькина, архитектурный критик. – В связи с этим должно вестись специальное экономическое регулирование этого процесса для того, чтобы избежать возможных ошибок. Но с другой стороны именно центр города делает Петербург – Петербургом, а без необходимого участия здания постепенно разрушаются и этого нельзя допустить. Городу необходимо разработать меры по экономическому стимулированию различных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки».

Сложности в развитии

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», отметил: «Основная проблема в реализации программы реновации исторического центра состоит в отсутствии четко разработанного механизма для инвесторов и гарантий того, что во время работы над проектом, например, не будет изменены правила налогообложения, не будут введены новые нормы и т.п. Сегодня большинство девелоперов, рассматривающих подобные объекты, после оценки рисков, стоимости вложений и прочего отказываются от таких проектов в силу экономической невыгодности. Исключения составляют нефтегазовые компании, которые готовы вкладывать большие средства с целью создания представительского офиса в историческом центре города».

Алена Мургина соглашается с экспертом: «Сегодня государство пытается заработать на памятниках баснословные деньги, а инвестор, заплатив за здание сотни миллионов, хочет, чтобы ему никто не мешал и не указывал, что можно делать, а что нельзя. В итоге получается замкнутый круг».

«Должны быть предусмотрены инструменты, которые бы позволяли бизнесу брать исторические объекты, восстанавливать и реставрировать их, - добавляет Наталья Скаландис. – Как, например, существует Постановление Правительства РФ от 04 октября 2012 года № 1005, предусматривающее, что для находящихся в федеральной собственности объектов культурного наследия может быть установлена льготная арендная плата для тех арендаторов, которые вложили свои собственные средства в работы по сохранению арендованных объектов и обеспечили выполнение этих работ. При этом мало кто, полагаю, воспользовался данным постановлением в связи с тем, что, несмотря на детально прописанную в нем процедуру согласования льготной арендной платы, фактически практика получения данной льготы еще не сложилась».

Низкий уровень использования

Но, несмотря на создание Программы и работе по созданию условий для инвесторов, на сегодняшний день уровень эффективности использования зданий в историческом центре Петербурга находится на очень низком уровне. Стоит отметить, что для большинства инвесторов реконструкция заброшенных памятников интересна только в том случае, если они могут быть приспособлены для современного использования, либо встроены в концепцию прилегающей территории как в качестве инвестиционного условия, так и в качестве инициативы самого девелопера.

Сегодня, по словам Алены Мургиной, срок окупаемости зданий, приспособленных под коммерческое использование (торговля, развлечения), составляет 7 лет и выше, под гостиницы – 10-15 лет. Наиболее привлекательным форматом, по мнению эксперта, являются апарт-отели, которые позволяют инвестору максимально быстро вернуть затрачиваемые средства, в среднем в течение 5 лет.

Перспективные локации

Центральные районы Петербурга не теряют своей актуальности и привлекательности по сей день. По самым пессимистическим оценкам, квадратный метр жилья в отреставрированном здании стоит не ниже 350 тыс. рублей.

Учитывая эти данные, эксперты сходятся во мнении, что обновление требуется отдельным локациям в центральных районах города, районам, застрагивающим Неву, в том числе Выборгскому, а также территории за мостом Петра Великого (за мостом Александра Невского). Алена Мургина добавляет, что в полном обновлении нуждаются отдельные локации Адмиралтейского района, в первую очередь объекты на наб. Обводного канала, в Центральном районе – территория бывшего таксопарка между Большой Конюшенной улицей и набережной канала Грибоедова».

Зарубежный опыт

Все крупные европейские города сталкивались с проблемой сохранения и развития центра, причем не везде опыт был удачным. Алена Мургина приводит в пример практику Берлина, где правительство признает, что содержать здания-памятники невыгодно, поэтому их за очень символическую сумму передают инвестору, но с определенными обязательствами по сохранению вплоть до уголовного преследования.

А Мария Элькина в качестве примера предлагает рассмотреть программу «Большой Париж», рассчитанную в первую очередь на развитие периферийных районов, но имеющую непосредственное отношение и к развитию центра. Программа направлена на то, чтобы связать существующий исторический Париж, в котором сейчас проживают лишь два миллиона человек, в единую систему с периферией. При этом ставка делается на то, что развитие региона должно быть полицентричным.

При этом, стоит отметить, что полностью скопировать опыт преобразования центра того или иного города и перенести его в реалии Петербурга не получится, поскольку каждый город имеет свою историю, свою структуру и свои нюансы. Впрочем, отдельные идеи могут быть воплощены в жизнь.

В заключение Мария Элькина отметила, что Петербург, безусловно, нуждается в изменениях хотя бы потому, что город не приспособлен к современным условиям жизни. «В то же время у нас нет видения того, каким мы в идеале хотим видеть город в перспективе ближайших лет, и помимо разработки программы развития центра, необходимо хотя бы держать в голове мысли о развитии города в целом», говорит эксперт.




При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Ассоциация застройщиков Московской области

Координация госконтроля в области долевого строительства

На данный момент очередной пакет поправок к 214-ФЗ находится на рассмотрении Госдумы. Как отмечают руководители компаний, входящих в Ассоциацию застройщиков Мос. области, поправки направлены на большее регулирование рынка недвижимости и несут определенные риски для застройщиков и покупателей квартир.
00
Деловой квартал «Симоновский»

«Мы ценим историю и ценим комфорт» – Алексей Емельянов о пути развития Делового квартала «Симоновский»

Об этапах становления делового квартала «Симоновский» рассказывает Алексей Емельянов, генеральный директор управляющей компании City&Malls PFM.
00
Главстрой Девелопмент

В ЖК «Яуза-парк» стартовала новогодняя акция на нежилые помещения

Акция распространяется на нежилые помещения, расположенные на первом этаже ЖК «Яуза-парк». Площади предлагаемых помещений составляют от 174,2 до 233,1 кв. м. По специальному предложению стоимость составит – 180 тыс. рублей за кв. м.
00
Не кочегары мы, не плотники...

Услуга по согласованию СТУ с 14 декабря предоставляется только в электронном виде

С 14 декабря для экономии времени, а также повышения доступности и прозрачности услуга «Согласование специальных технических условий» доступна только в электронном виде.
00
Метриум Групп, логотип компании

Квартиры и апартаменты – модное соседство. Обзор мультиформатных ЖК Москвы

За последние два года количество жилых комплексов, в которых представлены и квартиры, и апартаменты на первичном рынке столичной недвижимости увеличилось более чем в два раза.
10

Имущественные налоги в России можно будет выплачивать заранее

Для россиян появится возможность выплачивать налоговые обложения заранее, не дожидаясь квитанции. Сумму, которую в дальнейшем необходимо будет выплатить, платильщик может примерно спрогнозировать и внести на счет Федерального казначейства.
10

Питерский фонд социальных обязательств строителей повлияет на запросы властей

Свое мнение относительно работы и функций Фонда социальных обязательств строителей в Санкт-Петербурге рассказал независимый эксперт строительного рынка Дмитрий Синочкин.
00

Новый механизм расселения аварийного жилфонда разработают к лету

Поручение создать данную программу, которая будет включать в себя постоянные механизмы регулирования процесса переселения, и запустить их с 1 января 2019 года, дал президент РФ Владимир Путин.
00
Донстрой, логотип компании

Интервью с руководителем группы продаж компании «Донстрой» на выставке «Недвижимость от лидеров»

Руководитель группы продаж ЖК «Сердце Столицы», «Алые паруса» Алексей Солодков рассказал об участии компании «Донстрой» в выставке и о ее перспективных проектах.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: