Скачать программу
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
От первого лица
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вошли в нашу жизнь более 15 лет назад – когда 15 июня 1996 г. был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена уже в Жилищном кодексе РФ.

С тех пор у ТСЖ появились как сторонники, так и противники. Первые считают их наиболее эффективной формой управления общим имуществом в многоквартирном доме, вторые – ловушкой для жильцов и очередным способом выманивания у них денежных средств. Так что же такое ТСЖ, в чем его суть и зачем оно нужно?

Для чего было задумано ТСЖ

Создание ТСЖ

Обслуживание многоквартирного дома

Права и обязанности ТСЖ

Права и обязанности членов ТСЖ

Реалии ТСЖ

Для чего было задумано ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ (ст. 135) – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

Идея создания ТСЖ подразумевает применение принципа жилищного самоуправления. Жильцы дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. Предполагается, что они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления имуществом в нем.

Управление домом на уровне города слишком далеко от реальных жителей. Им самим проще определить проблемы, имеющиеся в конкретном доме, выбрать поставщика коммунальных услуг в соответствии со своими представлениями о соотношении их качества и стоимости. Считается, что жильцам легче и осуществить контроль за денежными средствами, идущими на содержание их дома.

Справиться с проблемами поодиночке сложно, а будучи объединенными в товарищество жители смогут отстаивать свои права и интересы и эффективно решать все вопросы, связанные с управлением домом.

Создание ТСЖ

На общем собрании собственников дома большинством голосов принимается решение о создании ТСЖ и его устав. При этом количество членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа всех собственников. После регистрации ТСЖ становится юридическим лицом. У него есть своя печать с наименованием, свой расчетный счет и прочие реквизиты. Если срок действия товарищества не указан в уставе, он не ограничен.

Из членов ТСЖ на общем собрании выбирается правление. Это исполнительный орган. Срок его работы установлен уставом, но не превышает двух лет. Из состава правления выбирают председателя. Он действует от имени товарищества, совершает сделки (не требующие одобрения правления и общего собрания), подписывает платежные документы. Содержание управляющих органов товарищества осуществляется за счет взносов членов ТСЖ и доходов от его деятельности.

Ревизионная комиссия ТСЖ также избирается не более чем на два года. Члены правления в ее состав входить не могут. Ревизионная комиссия должна не реже раза в год проводить ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Общему собранию представляют отчет о ней, заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и размерах взносов и платежей.

Главные вопросы решаются на общем собрании жильцов. В остальное время правление и председатель ТСЖ, являясь представителями жильцов, следят за состоянием дома, осуществляют наем и увольнение работников для его обслуживания, заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, собирают платежи за ЖКУ и т.д.

ТСЖ может быть организовано как в построенном многоквартирном доме, так и в строящемся – на основании решения лиц, которые будут иметь право собственности на помещения в нем. В товарищество может быть объединено несколько жилых домов и даже кварталов.

Обслуживание многоквартирного дома

Основная задача ТСЖ – обеспечение нормального проживания граждан в доме. Эксплуатация и обслуживание жилых и нежилых помещений могут осуществляться как собственными силами, так и путем привлечения других организаций.

В первом случае в товариществе работают граждане, которые занимаются обслуживанием жилых и прилегающих к ним помещений, придомовых территорий – дворники, уборщицы, слесари, электрики и т.д. Правила их внутреннего распорядка и положение об оплате труда принимаются на общем собрании по представлению председателя правления ТСЖ.

Как юридическое лицо ТСЖ имеет право нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключая с ними трудовые договоры. Заработная плата им выплачивается из финансовых средств товарищества.

Во втором случае ТСЖ заключает договор на обслуживание жилого дома с эксплуатационной организацией. Такая организация обязуется выполнять уборку нежилых помещений и придомовых территорий, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, текущий ремонт дома (кроме квартир) и т.п.

Поскольку обслуживание газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, товарищество заключает с ними соответствующие договоры.

При создании ТСЖ размер платежей за жилищно-коммунальные услуги не увеличивается. Все льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг сохраняются.

Права и обязанности ТСЖ

ТСЖ вправе:

  • заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;
  • на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;
  • выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;
  • продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:

  • предоставлять в пользование часть общего имущества;
  • надстраивать или перестраивать часть общего имущества;
  • получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;
  • заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.

Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества.

В обязанности товарищества входит:

  • выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
  • заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;
  • выполнение обязательств по договорам;
  • обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;
  • обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;
  • принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;
  • представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

Права и обязанности членов ТСЖ

Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.

Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.

Собственники, не вступившие в ТСЖ, должны заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества и несении соответствующих расходов. Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности.

Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.

Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.

Член товарищества имеет право:

  • распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;
  • в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;
  • участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;
  • вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;
  • избирать и быть избранным в органы управления товарищества.

Члены товарищества обязаны:

  • выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества;
  • соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;
  • своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;
  • принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. По обязательствам своих членов оно не отвечает. Члены ТСЖ по его обязательствам также не отвечают.

Реалии ТСЖ

Все вышеописанное выглядит вполне привлекательно. Но как часто бывает, реальная жизнь вторгается в планы людей и подвергает их серьезной проверке.

Одной из причин отрицательного отношения к ТСЖ являются более высокие расходы на содержание и эксплуатацию дома. Обязательные коммунальные платежи для членов товарищества равны средним по городу. Но после принятия жителями решений о благоустройстве дома или придомовых территорий (например, найме консьержа, установке домофона, устройства парковки и т.п.) затраты повышаются.

Если же большинство собственников решит облицевать подъезд мрамором, то расходы возрастут существенно. А несогласному с этим меньшинству придется подчиниться. Выход из членов ТСЖ не избавит от обязанности платить деньги. Неудивительно, что подобные ситуации ведут к конфликтам между жителями дома.

Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ и городских структур ведет и к другим неприятным ситуациям. Так, если кто-то из жителей не захочет платить обязательные коммунальные платежи, долги с него взыскать можно будет только через суд. Это может занять длительное время, а недостачу придется покрывать остальным жителям.

Еще один момент – платежи жителей, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. По закону город должен возвращать ТСЖ разницу между реальными затратами на коммунальные услуги и платежами льготников. Однако на практике этого нет.

Существенная проблема – капитальный ремонт в многоквартирном доме. На его проведение потребуются весьма значительные деньги. Если же в доме образовано ТСЖ, средства для этого должны полностью предоставить жители. Город, скорее всего, ничего на эти цели не выделит.

Чтобы набрать необходимую сумму самостоятельно, потребуется очень много времени. Если все же удастся собрать средства без помощи бюджета, то согласно российскому законодательству в конце года необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 24% от собранной суммы.

Считается, что ТСЖ может использовать общее имущество (мансарды, чердаки, подвалы, цокольный этаж) для получения дополнительных средств и пополнения фондов товарищества – например, сдать в аренду или разместить рекламу на стене дома. Когда жители пытаются это сделать, чаще всего оказывается, что эти помещения уже выкуплены и оформлены как собственность местных властей или других людей. Соответственно, и прибыль с них получают их владельцы.

Придомовая территория, как правило, никак не определена. Поэтому перед созданием ТСЖ необходимо провести межевание земли – без этого нельзя оформить ее в собственность. Межевание позволит выделить территорию, но чтобы его произвести в Москве существует очередь на несколько лет вперед. Оформить без проблем можно лишь землю под зданием и пять метров по периметру сооружения. И с этого жители дома должны еще заплатить земельный налог.

Эффективность работы ТСЖ во многом зависит от деятельности его правления и председателя. Выбирать их нужно очень внимательно – ведь эти люди имеют непосредственный доступ к средствам товарищества. Вероятность того, что кто-то из них окажется мошенником всегда есть, и это необходимо учитывать.

Нередки и ситуации, когда жители лишь спустя время узнают, что в доме есть ТСЖ, а они сами являются его членами. Фальшивые товарищества могут принимать решения о проведении ремонта, о сдаче имущества в аренду, о повышении взносов и т.д. Подписи на этих документах есть, вот только жители не знают, что подписывали их.

Фальшивые ТСЖ создаются и с целью присвоения бюджетных средств, выделенных на капремонт. Возможны и случаи рейдерства – жителям приходят платежки, в которых изменен номер счета. Люди не замечают этого, а деньги уходят мошенникам. Поэтому к документам надо относиться очень внимательно.

Бывают случаи, когда в новостройках ТСЖ заводит застройщик. Если половина квартир не распродана, то он остается главным собственником здания. Поэтому может принимать решения по всем вопросам, не прислушиваясь к мнению других жителей. Например, распродаст и оформит в собственность общедомовое имущество, установит очень высокие тарифы, строители могут недоделать работы и т. п. Если жители захотят ликвидировать ТСЖ застройщика и образовать новое, у них не будет 50% голосов для этого.

Возникают проблемы и из-за безынициативности жителей. Дом – технически сложное сооружение, за которым нужно смотреть круглосуточно. Разбираться во всех тонкостях и проблемах домового хозяйства неспециалисту весьма сложно, на это может не хватать сил и времени. Поэтому жителям стоит решить, будет ли им удобна такая форма управления домом, или лучше обратиться к управляющей компании.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
7

Комментарии

(80)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Мой район логотип

Эх, прокачу: где в Москве можно покататься на тарзанке

Среди городских забав тарзанки занимают одну из лидирующих позиций по популярности. Сегодня многие московские парки, благоустроенные по программе «Мой район», предлагают маленьким (и не только) посетителям возможность прокатиться «с ветерком». Рассказываем, где в столице искать это захватывающее дух и к тому же абсолютно бесплатное развлечение.
00
Garnet

Назван срок за который окупится однокомнатная квартира в центре Москвы

Средняя стоимость стандартной однокомнатной квартиры, площадью от 30 до 45 кв. м. в ЦАО Москвы, составляет 17,6 млн рублей. Эксперты инвестиционной компании Garnet рассказали о том, за сколько лет такой объект окупится.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ вышел на второе место по количеству проектов с эскроу

Банк ДОМ.РФ занимает второе место в России по количеству кредитуемых проектов жилищного строительства, которые реализуются с использованием счетов эскроу. Об этом свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.
00
MR Group

В клубном доме «Басманный, 5» обновлена концепция благоустройства

Компания MR Group и дизайнерское бюро UTRO добавили дополнительные возможности для отдыха и спорта в зоне благоустройства клубного дома «Басманный, 5» — на территории комплекса появились необычное детское игровое пространство, воркаут, зона отдыха и велопарковки.
00

Большая часть установленных «умных» электросчетчиков приходится на ТиНАО

«На присоединенных территориях энергетиками филиала компании «Россети Московский регион» — Новая Москва» реализуется ряд высокотехнологичных проектов в сфере энергетики, сообщил глава Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
ГК Инград логотип

INGRAD поздравляет с Днём строителя на родных языках рабочих

Группа компаний "Инград" подготовила особенное поздравление для строителей в канун их профессионального праздника. В новом видеоролике, выпущенном специально к праздничной дате, собраны поздравления на 13 языках, которые являются родными для рабочих, трудящихся на стройках московского региона.
00

Началось строительство первой очереди автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово»

На территории ТиНАО дорожники приступили к строительству автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово», которая пройдет параллельно Калужскому шоссе. Трасса протянется от поселка Мосрентген в сторону Троицка до строящейся автодороги, соединяющей магистрали М3 «Украина» и «Калужку».
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Московским инвесторам рассказали о выгодах приобретения городской недвижимости

В среду, 5 августа, на площадке Московской торгово-промышленной палаты состоялось первое в 2020 году роуд-шоу «Лайфхаки для бизнеса: продажа и аренда нежилых помещений», организованное Департаментом Москвы по конкурентной политике для потенциальных инвесторов.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Участок без подряда для начинающих – как выбрать и что делать дальше

Эпидемия коронавируса не пройдет для страны бесследно: рынок загородной недвижимости может пережить ренессанс. После вынужденного заточения в четырех стенах некоторые россияне наконец решат воплотить в жизнь мечту о собственном доме. Самый доступный вариант – это покупка земельного участка без подряда. Такой формат недвижимости позволяет реализовать практически любой архитектурный проект.
00
Дмитрий Логинов, АН Бон Тон

Нестрашная страшная статистика

В последние месяцы в СМИ появляется довольно много статистических данных, говорящих о значительном падении количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Если судить по сухим данным этой статистики, рынок столкнулся почти с двукратным падением продаж в новостройках по сравнению с показателями прошлого года.
10
Росреестр

Росреестр призвал правообладателей проверить точное описание границ земельных участков

Росреестр призывает правообладателей уточнить границы ранее учтённых земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступившим в силу федеральным законом от 31 июля № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
00

Выезд из города Московский на Киевское шоссе теперь занимает всего минуту

Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
Ориентир логотип

РФПИ и партнеры объявляют о расширении платформы PLT и инвестициях в логистический комплекс «Ориентир Север-1»

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ, суверенный фонд Российской Федерации), Mubadala Investment Company (Mubadala, суверенный фонд из Абу-Даби) и ряд ведущих ближневосточных инвестиционных фондов объявляют о завершении инвестиции по приобретению у компании Ориентир, девелопера полного цикла в сфере складской и индустриальной недвижимости, логистического парка в Солнечногорском районе Московской области.
Или войти с помощью: