У стен древнего Пскова

Псковский район новостроек

При обзоре состояния региональных рынков городского жилья, может сложиться впечатление, что почти всюду произошел ценовой скачок, после которого квартиры становятся инструментом с достаточно умеренной доходностью — проще говоря подорожали за короткое время настолько, что дальше почти некуда. Однако это не так. Существуют региональные центры, где различные сегменты рынка недвижимости находятся в состоянии бурного развития, но радикального ценового скачка еще не пережили. Классический пример такого рода — Псков. Хотя, стоит заметить, недвижимость этого города, помимо инвестиционного интереса, обладает рядом других особенностей, делающих ее привлекательной.

В Пскове есть все типы недвижимости: от местных выселок до особняков в центре города. В крупных штрихах ситуация такова. Средняя стоимость метра жилья составляет в городе 38,6 тыс. руб., при этом с начала 2008 года этот показатель вырос всего на 13,2%. Для сравнения — средняя цена метра жилья в Гатчине, довольно неблизком к центру городе соседней Ленинградской области, выросла за первое полугодие 2008-го с 53640 до 65900 руб., то есть на 22,9% (данные взяты из аналитических материалов работающей в Северо-Западном регионе риэлтерской компании «Итака»).

В настоящее время обычную однокомнатную квартиру в Пскове на вторичном рынке можно приобрести за 1,5 млн руб. (в начале года она стоила примерно 1,3 млн), а цена дома в пригороде начинается примерно от 2,2 млн руб. (есть частные дома в самом городе, но об этом отдельно).

Одна из приятных особенностей недвижимости Пскова связана с его градостроительной историей. Это фактически самый большой древний город по территории, находящейся внутри крепостных стен. Современные жилые кварталы устроены так, что рядом с квартирными домами стоят средневековые церкви и палаты — их здесь много десятков. Поэтому приобретение квартиры в доме, где во дворе стоит церковь 15 или 16 века — дело вполне обычное.

Есть во Пскове и свои выселки, они расположены в Завеличье, по левую сторону реки Великой. Это тоже недалеко от исторической части города, пара минут на машине. Однако здесь возводятся кварталы, внутри которых исторические здания отсутствуют. Земли здесь по меркам местных объемов строительства очень много. Естественно, что к таким территориям проявляли интерес крупные девелоперские компании России, однако получить землю под строительство фактически нового куска города пока никому не удалось.

Так выглядят дома в исторической части города.

Дело в том, что ситуация в отношениях власти и застройщиков здесь, скажем так, относительно недавно стала более или менее определенной. Судя по материалам, которые появлялись в прессе, на рынке происходит некий переход контроля. Чего стоит одна фраза из интервью губернатора области Михаила Кузнецова: «для нас является делом чести обеспечить инвестору нормальные условия для реализации проекта, даже если потребуется пересажать половину администрации города!» Позиция этого чиновника как раз состоит в том, что крупную территорию нельзя отдавать одному инвестору. Мотивируется данный подход тем, что построить надо сразу много жилья, чтобы сбить цены, а инвестор будет ради выгоды строить новые кварталы очередями. Трудно сказать, насколько реалистично — много построить может как раз инвестор, ведущий комплексное освоение территории. Тем не менее в планах — делить крупные участки на много небольших.

А территории довольно серьезны и интерес застройщиков к новостройкам тоже. На местном рынке был прецедент продажи участка в 10 га за 110 миллионов рублей — такая цена считается здесь прецедентной. Строят в новых районах дома довольно небольшие — 9-этажные, задачи высотного строительства здесь не ставятся.

За высотностью застройки здесь не гонятся, 9 этажей вполне хватает.

В планах — строительство примерно 900 тыс. кв. м жилья, причем предполагается, что земля инвесторам будет предлагаться с проектной документацией и техусловиями. Не исключено, что на рынке новостроек в итоге центром притяжения средств окажется именно не девелопер, а именно подрядные организации, готовые работать с известными техусловиями и проектами домов. Но так или иначе бум новостроек на околице во Пскове впереди.

Есть, впрочем, в городе и проекты точечной застройки. Так, новостью для Пскова стали попытки реализации проектов строительства жилья бизнес-класса в исторической части города. Самая бурно обсуждаемая площадка — комплекс по Гражданской улице, 27 (около площади Героев-десантников). Дело в том, что девелопер запланировал создать комплекс переменной этажности, высота которого — 7-9 этажей — значительно превышает окружающую застройку. Поскольку речь идет о месте близ реки и Покровской башни (памятник федерального значения), понятно, что появление здесь подобного объекта существенно изменит градостроительную ситуацию.

Что любопытно, псковские власти и правоохранительные органы не проявляют единства позиции с девелопером. В какой-то мере прецедентом служит недавнее решение об уменьшении этажности практически построенного 63-метрового здания Товарно-фондовой биржи в Петербурге. Однако в случае с Псковом речь о таких высотах не идет вовсе.

Недвижимость с подобным адресом будет только дорожать.

Кстати, сам проект нового комплекса у площади Героев-десантников довольно нетипичен для развитых рынков дорогого жилья. Так, в доме, где предусмотрено 88 квартир, будет парковка всего на 6 автомобилей. Такого рода недвижимость через какое-то время может стать неким девелоперским анекдотом. Зато на местном рынке уже хорошо известна практика продаж не построенного жилья по предварительным договорам, что позволяет обойти законодательство о долевом инвестировании. При подготовке к строительству 19 квартир было продано именно таким образом. В местной прессе можно встретить сведения, что 12 из них принес застройщику в общей сложности 25 млн рублей. Не совсем понятно — либо продажи по преддоговорам были завуалированным способом профинансировать какую-то часть работ, либо на местном рынке на ранних фазах строительства девелоперы считают возможным давать частным инвесторам потенциально высокую доходность (2 млн за квартиру в центре древнего города — сумма по меркам псковского рынка достаточно скромная).

Самая замечательная часть псковской жилой недвижимости — частные дома в городе. Они стоят на месте старых индивидуальных домиков, близ все тех же церквей и памятников фортификации. В городской черте образовались свои территории, где есть много подобной недвижимости. Это, пожалуй, единственный сегмент рынка, где цены поднялись существенно именно за последний год. Так, можно найти датированные прошлым годом предложения домов в городской черте примерно за 60 тыс. долл. Более актуальный диапазон предложения — 5-10 млн рублей. Однако для такой недвижимости это вовсе не предел. Дом, смотрящий окнами, например, на Гремячую башню — очень серьезный показатель социального статуса. И скорее всего такие дома могут существенно подорожать. Как и иная недвижимость, доступная здесь инвестору с ограниченным бюджетом.