Скачать программу
24.01.2022
Нюансы и рекомендации
24.01.2022
Нюансы и рекомендации
24.01.2022
Нюансы и рекомендации
24.01.2022
Нюансы и рекомендации
24.01.2022
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
JLL логотип компании
Фото: Источник фото

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL, рассуждает о сложившейся ситуации.

Сегодня Россия переживает третий масштабный кризис в XXI веке. Мировой финансовый кризис 2008 года и геополитическая ситуация 2014 года стали причинами структурных изменений российской экономики и, несмотря на различные предпосылки, имели в чем-то схожие последствия: волатильность рубля, резкий всплеск инфляции, увеличение безработицы, снижение роста товарооборота, замедление показателей грузооборота – эти и другие факторы заставили рынок недвижимости – коммерческой, складской и офисной – внести изменения в заданный курс.

Пришедший из ниоткуда кризис 2020 года, вызванный распространением COVID-19, уже показал «первые результаты» – снижение экономической активности в реальном секторе экономики и обвал цен на нефть. Рынок недвижимости живет циклами (расширение – избыточное предложение – рецессия – восстановление) и в целом коррелирует с бизнес-активностью, и сиюминутного обвала здесь ждать не стоит: изменения будут видны в краткосрочной и среднесрочной перспективе от полугода до 5 лет. Одними из предпосылок для них могут стать потенциальное снижение годового темпа роста товарооборота на 1-2% уже в этом году и падение грузооборота.

Торговая недвижимость

На московском рынке торговой недвижимости цикличность проявляется очень наглядно – последствия кризисов 2008 и 2014 года повлияли на трехлетние спады во вводе новых объектов. Данная тенденция не случайна: на момент начала экономического спада у девелоперов есть проекты в работе, находящиеся в достаточно высокой степени готовности, остановка которых была бы нецелесообразной. Завершение таких объектов поддерживает объем нового предложения на высоком уровне в течение двух посткризисных лет. К примеру, в пиковый 2009 год ввод качественных торговых центров в Москве достиг 489 тыс. кв. м, а в 2016 – 518 тыс. кв. м. В то же время проекты на ранней стадии готовности были приостановлены, а разработка и начало строительства новых торговых центров замерло, что в результате привело к отложенному падению объемов ввода в среднем на 60-70%. Высокая степень готовности заявленных на 2020 год объектов в Москве позволяет предположить, что большая часть из них все же откроется к концу текущего года. В столице на 2020 год заявлено 306 тыс. кв. м, 75 тыс. из которых уже работает в составе торгового центра в парке развлечений «Остров мечты» и торгового центра «Столица» в Новой Москве. В Санкт-Петербурге анонсирован ввод 47 тыс. кв. м, но вероятность переноса сроков открытия очень высока.

Что касается доли свободных площадей, то она сразу повышается на 2-3 процентных пункта, затем в течение 1-1,5 лет достигает максимума. Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, а торговые центры с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены ее росту. Прайм-объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на кризисные условия. По прогнозам JLL, доля свободных площадей на конец 2020 года составит 8-10% в Москве и 9-10% Санкт-Петербурге.

Заполняемость торговых центров после кризисов

Чего ждать в перспективе от игроков рынка торговой недвижимости по мере развития ситуации? Новых концепций торговых центров, переосмысления цепочек поставок, увеличения спроса на аутлеты, изменения взаимоотношений ритейлеров и собственников, а также ускоренных темпов развития онлайн-торговли и, конечно, пересмотра существующей сети физических магазинов с вниманием к организации точек выдачи интернет-заказов.

Складская недвижимость

Строительный цикл в складской недвижимости короче, чем в других сегментах, и девелоперы быстрее реагируют на макроэкономическую нестабильность и изменение вакантности. Кризис 2008-2009 года характеризовался резкой динамикой и быстрым восстановлением – в пределах 2-х лет, а 2014-2015 годов – более сглаженной динамикой складского сегмента, но и большим сроком восстановления. Стабильный спрос, который привел к поглощению площадей и падению вакантности, сформировался только через 2-3 года. Начиная с 2017 года доля вакантных площадей на московском рынке непрерывно снижалась, в том числе и в 1-м квартале 2020 года, и к концу марта составила 3,1%. Однако уже в следующем периоде она может вырасти и оставаться в рамках 3,5-4% до конца года. В Петербурге в кризис 2014 года вакантность увеличилась до 7,6%, после чего в течение 5 лет происходило ее постепенное снижение до 3,5% к началу 2020 года, и на конец этого года она может вырасти до 5-6%.

Предложение складской недвижимости

При этом в оба кризисных периода росла доля сделок аренды, а число заявленных проектов, напротив, снижалось. В обоих случаях вакантность достигала максимальных значений в течение первого года с момента начала кризиса.

В настоящий период за счет устойчивого спроса со стороны сегмента e-commerce и логистических компаний рынок складской недвижимости более устойчив по сравнению с другими сегментами, и резкого увеличения свободных площадей не прогнозируется. Падающий спрос со стороны непродуктового ритейла и дистрибьюторов частично замещается ростом e-commerce, фулфилмент-операторов и доставки «последней мили». Восстановление спроса со стороны всех сегментов может произойти уже к 4-му кварталу 2020 года, однако это будет зависеть от сроков окончания пандемии и снятия ограничений, а также дальнейшего развития макроэкономической ситуации.

Можно утверждать, что пандемия открывает новые возможности для складского сектора. Так, изменение привычек потребителей, которое складывается в настоящий момент, в долгосрочной перспективе приведет к ускоренному росту онлайн-торговли. В связи с этим мы видим возможности для дальнейшего развития складов e-commerce, также, как и для роста спроса к внутригородским локациям. Впрочем, на настоящий момент этот спрос сдерживается существенно более высокими арендными ставками внутри МКАД. Тем не менее, уже сейчас заметен повышенный интерес инвесторов к складам городского формата.

Офисы

Кризис 2020 года рынок офисной недвижимости встретил с достаточным запасом прочности. Если предыдущие кризисы сразу приводили к росту уровня свободных площадей на фоне высоких объемов ввода, то текущая конъюнктура рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения, в особенности крупных офисных блоков, низким уровнем вакантности и ограниченным приростом новых бизнес-центров, делает его более устойчивым.

Несмотря на то, что причины кризисов 2008 и 2014 годов различны и не обусловлены в чистом виде экономическими факторами, именно на периоды их начала приходился пик ввода офисной недвижимости в Москве. Так, в 2008 году был введен рекордный за всю историю наблюдений объем новых офисных площадей – 2,15 млн кв. м, а в 2014 году – 1,4 млн кв. м, что является максимальным значением с 2010 года. При этом уже в первый посткризисный год снижение составило 30% (в 2009 году) и 48% (в 2015 году), а минимальный ввод наблюдался на 4-й год посткризисный год. Причины снижения объемов ввода аналогичны сегменту торговых центров – почти готовые объекты сдаются, а на ранней стадии строительства – приостанавливаются. В настоящий момент на стадии строительства находится около 350 тыс. кв. м офисных площадей в Москве и 200 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге, ввод которых запланирован до конца 2020 года, эти объемы меньше нового предложения в предыдущие кризисные годы. Новые бизнес-центры столкнутся с увеличенными сроками экспозиции и вынуждены будут пересматривать коммерческие условия. Произойдет увеличение доли вакантных площадей до 11-12% в Москве и до 8-10% в Санкт-Петербурге к концу года, хотя на настоящий момент любые прогнозы сильно зависят от сроков окончания пандемии.

Сравнение динамики доли акантных офисных площадей в кризисные периоды

Мы предполагаем, что основная масса ограничительных мер может быть снята в июне, а к августу ситуация нормализуется с точки зрения возможности работы из офиса. Тем не менее, возврат к полноценной офисной работе будет происходить очень постепенно, а часть функций может быть надолго переведена в удаленный режим.

В среднесрочной перспективе фокус интересов арендаторов переместится с заключения договоров новой аренды на пересогласование условий по текущим контрактам с целью минимизировать издержки. Ввиду оптимизации расходов на аренду и освобождения площадей будет увеличиваться доля свободных площадей, что приведет к снижению арендных ставок. Наиболее значительные изменения будут происходить в перспективе 2-3 лет. Арендаторы изменят подход к офисному пространству за счет увеличения использования незакрепленных рабочих мест (desk sharing). В свою очередь девелоперы будут осуществлять проектирование и строительство бизнес-центров уже с учетом зонирования под flex-пространство. В 2022 году, после завершения строительства объектов в высокой стадии готовности, ввод новых площадей сократится, а активность выхода на рынок новых проектов будет зависеть в первую очередь от динамики вакантных площадей в течение текущего года.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК Vauxhall, Москва

Обзор ЖК Vauxhall

Читайте наш обзор нового жилого комплекса Vauxhall: основные характеристики, преимущества и недостатки. ЖК Voxhall в Москве - жилье бизнес-класса, о котором стоит рассказать.
00
БЦ Луч, Москва

БЦ Луч

БЦ Луч – это деловой комплекс, который появился из здания бывшей фабрики, построенной в 1917 году. В процессе реконструкции объект сохранил исторический облик, но при этом получил современные инженерные коммуникации.
00
Культурно-деловой комплекс "Большевик", фото 1

Гёте-Институт в Москве переедет на новую площадку в культурно-деловом комплексе «Большевик» на Ленинградском проспекте

В культурно-деловом комплексе «Большевик» на Ленинградском проспекте, 15 откроется Гёте-Институт в Москве, который переедет из ранее занимаемого здания на Ленинском проспекте, 95а в новое современное пространство.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ увеличил выдачи по совместным ипотечным программам с застройщиками в 4,5 раза

Объем выдачи ипотеки по совместным программам Банка ДОМ.РФ и застройщиков по итогам четвертого квартала 2021 года превысил 1 млрд руб. Это в 4,5 раза больше, чем за третий квартал прошлого года.
00
JLL логотип компании

В 2022 году арендные ставки на склады в Санкт-Петербурге могут вырасти еще на 20%

В 2021 году в Санкт-Петербурге арендные ставки на складские помещения класса А выросли на 29% и достигли 5,3 тыс. руб. за квм/год (без учета НДС и операционных расходов). Низкая вакантность и увеличение себестоимости строительства в 2022 году могут привести к дальнейшему росту.
10
Knight Frank, логотип

В 2021 году в Москве введено 359,6 тыс. кв. м торговой недвижимости, это рекордный объем за последние пять лет

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. За это время в столице открылось 14 ТЦ с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

За год экспозиция старомосковской «вторички» больше всего увеличилась в ВАО – на 46%, среди районов лидирует Метрогородок – плюс 93% предложения

В Аналитическом центре и профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели изменения экспозиции вторичных квартир на территории старой Москвы за год.
00
Апартамент в МФК «КларНет»

Старт продаж в МФК «КларНет»

Стартовали продажи в апарткомплексе комфорт-класса «КларНет», расположенном на севере столицы. Бюджет покупки начинается от 3,9 млн рублей за лот площадью 14 кв. м. – один из самых доступных сегодня вариантов на первичном рынке Москвы.
00
Строительная компания «Ойкумена», логотип компании

ГК «Ойкумена»: Могут ли апартаменты окончательно захватить рынок новостроек Санкт-Петербурга?

Появление большого числа апарт-отелей в Северной столице, а также дефицит участков, пригодных для строительства жилья, наводят на мысль, что формат апартаментов может со временем вытеснить квартиры за пределы КАД. Но возможно ли это на самом деле?
00
Екатерина Самородова, PR-директор девелоперской компании ГК ФСК

Екатерина Самородова вошла в топ-100 директоров по общественным и корпоративным связям по версии газеты КоммерсантЪ

Екатерина Самородова, PR-директор девелоперской компании ГК ФСК, занимает вторую строчку в рейтинге ведущих PR-директоров строительной отрасли по версии газеты КоммерсантЪ.
00
Tekta Group логотип

Tekta Group ― в ТОП-10 крупнейших девелоперов Москвы по объему выручки по итогам 2021 года

По итогам 2021 года Tekta Group вошла в ТОП-10 крупнейших девелоперов по выручке в границах «старой» Москвы, заняв 8 место в рейтинге Dataflat, составленном на основе данных Росреестра.
Или войти с помощью: