Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Многие люди совершают сделки, связанные с изменением своих жилищных условий. В практике купли-продажи жилья такие операции называются альтернативными. Однако существуют возможности поменять место жительства, не прибегая к заключению договоров купли-продажи и даже не являясь собственником квартиры.

Обмен муниципальных квартир

Промежуточный вариант: обмен муниципальной квартиры на частную

Практика мены

Обмен муниципальных квартир

Отечественный рынок недвижимости стал формироваться в результате приватизации. Каждый гражданин имеет право на однократное получение в собственность жилого помещения или его части. Однако по сей день приватизированы далеко не все квартиры. Более трети жилого фонда Москвы и Подмосковья остаются муниципальными, то есть собственниками их является государство, а жители – нанимателями. Однако даже при отсутствии прав собственности можно производить с квартирами различные сделки, так или иначе меняя жилищные условия. Подобные операции известны под названием обменов, они существуют с советских времен и практикуются поныне.

Обмен как форма операций с жилыми помещениями применяется в различных случаях. Один из самых распространенных – тот, при котором наниматель муниципальной квартиры уже воспользовался однократным правом приватизации жилого помещения, а потом хочет изменить свои жилищные условия, связанные с неприватизированной квартирой, где он прописан. Муниципальный обмен иногда предпочитают также лица пожилого возраста, по психологическим причинам опасающиеся приватизации жилья и сделок, связанных с отчуждением права собственности.

Обмен муниципальных квартир регулируется не Гражданским, а Жилищным Кодексом. В соответствии с его положениями, для обмена необходимо получить, во-первых, письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных в квартире совершеннолетних граждан независимо от степени родства, а во-вторых – согласие наймодателя. В Москве обменами муниципальных квартир ведает ГУП «Мосжилсервис», расположенный по известному с советских времен адресу – в Банном переулке (данный ГУП не следует путать с множеством частных агентств недвижимости, имеющих аналогичное название, например, ООО «Корпорация Мосжилсервис» и т.п.). Решение о согласии на обмен или отказе в данной операции «Мосжисервис» должен выдавать в 10-дневный срок со дня подачи документов заявителем.

Однако сам по себе сбор документов может потребовать значительных усилий и времени. Дело в том, что «Мосжилсервис» может отказать в обмене в случае отсутствия целого ряда справок, которые в принципе обязательными не считаются (хотя муниципальные чиновники и так должны обладать полной информацией о своем жилом фонде), но могут по той или иной прихоти чиновников потребоваться. Необходимо полностью подтвердить возможность собственно обменной операции, однако дополнительно у гражданина могут попросить предъявить ряд иных документов.

Среди обязательных – разрешение опеки, когда таковое необходимо. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, для обмена нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для них нужно представить будущий адрес проживания детей и характеристик жилья, чтобы подтвердить, что права несовершеннолетних в результате обмена не окажутся нарушенными. Органы опеки выдают свое заключение в течение двух недель со дня подачи заявления и иных документов. Однако это не все, огласим список.

Документы, необходимые для обмена муниципального жилья:

1. Заявление нанимателя, подписанное жильцами квартиры совершеннолетнего возраста. В числе прочего должны наличествовать и подписи тех, кто в настоящий момент отсутствует (например, находится в длительной командировке). К этому документу должны отдельно прилагаться заявления жильцов, о чем сказано выше.

2. Справка о том, кто прописан в квартире.

3. Ордер на жительство или договор найма (только оригинал).

4. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

5. Разрешение из органов опеки (при необходимости).

На основании данных документов должен появляться еще один: разрешение наймодателя на обмен жилплощади.

Вроде бы и все. Однако проблема в том, что в практическом отношении совершения обмена нужно изначально точно определиться с адресом будущего места жительства. Это не так просто уже само по себе, а кроме того и вторая муниципальная квартира, задействованная в обмене, и ее жители тоже должны получить все необходимые справки и разрешения. Найти вариант обмена само по себе также непросто. Его поиск и получение всех необходимых бумаг в реальной жизни занимает от нескольких месяцев до нескольких лет.

Кроме того, некоторые квартиры обменять вообще невозможно. Это жилье, относящееся к служебному фонду или расположенное в общежитиях, квартиры в сносимых или расселяемых домах, наконец, жилье, в отношении которого происходит судебное разбирательство или на которое наложен арест.

Если все-таки удалось найти вариант обмена, а все бумажные препятствия пройдены, участники операции подписывают договор обмена, получают обменные ордера и начинают собирать вещи для переезда. А вселяющиеся с домочадцами в новую квартиру наниматели подписывают с новым наймодателем договор социального найма.

Промежуточный вариант: обмен муниципальной квартиры на частную

Действующее законодательство позволяет совершать обмен муниципальных квартир на приватизированные. Однако на практике такого рода операции встречаются крайне редко. Для собственника, получившего квартиру в результате приватизации, такая сделка невыгодна: приватизировать квартиру, в которой он окажется нанимателем, будет уже невозможно. Цену вопроса, наверное, объяснять не нужно.

Для нанимателя квартиры, меняющегося с собственником, процесс подготовки операции выглядит так же, как и в случае с обменом муниципальных квартир. Однако с одним нюансом. Бывший наниматель квартиры может приступить к оформлению своего права собственности в новой квартире только после того, как бывший собственник заключит с наймодателем договор социального найма.

Практика мены

Можно совершать обменные операции с квартирами, находящимися в частной собственности. Данная практика не очень распространена, однако существует. Подобные операции происходят по сделкам мены, которые описаны в главе 31 Гражданского Кодекса.

Действующее законодательство четко устанавливает, что при неравноценной мене тот, участник, который получает жилье большей стоимости, обязан оплатить разницу. Подобного рода сделки, бывает, совершаются в рамках родственных обменов, тогда размер оплаты можно установить в сумме разницы стоимости квартир по оценке БТИ. В случае совершения операции мены между посторонними друг другу людьми лучше прописывать реальную сумму доплаты за квартиру (см. материал о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Подготовка документов для сделки мены ничем не отличается от подготовки обычной сделки купли-продажи жилого помещения, как собственно и процесс проведения сделки и ее оформления.

У сделок мены есть как плюсы, так и минусы. К минусам относится то, что найти потенциального участника сделки мены непросто, как и в случае с муниципальным обменом: большинство людей предпочитают пользоваться привычными операциями купли-продажи, то есть схемой не «квартира – квартира и доплата» (как при мене), а «квартира – деньги – квартира». Поэтому поиск партнера и по мене может продолжаться очень долго. Кроме того, из-за значительного количественного преимущества сделок купли-продажи, квартира, прошедшая мену, может стать в будущем трудно продаваемым объектом (если будущий владелец захочет вновь изменить условия, но уже путем продажи), поскольку для потенциальных покупателей эпизод мены – некий психологически темный эпизод юридической истории собственности.

Есть и плюсы. Во-первых, меньше издержек при совершении сделки. Заключается один договор мены, а не два как в случае с проведением альтернативной сделки через куплю-продажу. Практически в два раза меньше денег потребуется при заключении договора мены и для оплаты нотариального заверения.

Во-вторых, когда люди покупают квартиру на деньги, вырученные от продажи другой, то в случае расторжения сделки рискуют лишиться и жилья, и денег. В случае с меной расторжение сделки хотя бы вернет владельцу то жилье, которое находилось в его собственности ранее. Но здесь же заложен и определенный минус сделок мены: часто они оформляются без привлечения специалистов, выясняющих юридическую чистоту собственности, из-за чего возникают риски последующего расторжения мены.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Качество итальянской мебели

Качество итальянской мебели

Порой для того чтобы создать уют в доме, достаточно выдержанного и лаконичного дизайна интерьера. Если вы не уверены в своих дизайнерских способностях, а нанимать такого человека не хотите, то отдайте предпочтение классике, которая будет выигрышно смотреться и приносить удовольствие всегда!
00

Каталог образовательных услуг Москвы

Сегодня рынок образовательных услуг развивается стремительным образом – в одной только столице детям и их родителям предлагаются тысячи, а то и десятки тысяч разнообразнейших кружков, секций, обучающих и развивающих программ, и это, не считая репетиторов и интернет-курсов
00
Автономная канализация для частного дома

Автономная канализация для частного дома

Всем нам известно, что действующие санитарные нормы сегодня требуют, чтобы жилье и другие объекты, в которых отсутствует доступ к централизованной системе сбора сточных вод, имели ее локальный аналог
00

Реконструкция промзон рядом с МЦК завершится через 5 лет

Как сообщил заместитель генерального директора по проектированию АО «МЦК» Алексей Жигалин, работы по реконструкции промзон в районе Московского центрального кольца смогут закончить не ранее чем через 5 лет
00
Как правильно рассчитать площадь комнаты

Как правильно рассчитать площадь комнаты

Затевая ремонт или думая о продаже недвижимости неизменно приходится сталкиваться с вопросом - как посчитать площадь комнаты. Если речь идет о квадратном или прямоугольном помещении, это не составляет труда – все мы помним уроки математики со школы
00
Таунхаус: квартира на земле

Таунхаус: квартира на земле

Рост спроса на квартиры в малоэтажных постройках обусловлен невысокой стоимостью в сочетании с элементами частного дома. Таунхаус — это альтернатива для людей с предпочтениями загородной жизни, при недостатке средств на покупку отдельного участка.
00

В Воскресенске открылся детский садик

Как сообщил председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко, в поселке Воскресенск к Новому году возвели новый детский сад на 250 мест. В данном детском садике для малышей оборудовали зимний сад
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: