Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
15.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Многие люди совершают сделки, связанные с изменением своих жилищных условий. В практике купли-продажи жилья такие операции называются альтернативными. Однако существуют возможности поменять место жительства, не прибегая к заключению договоров купли-продажи и даже не являясь собственником квартиры.

Обмен муниципальных квартир

Промежуточный вариант: обмен муниципальной квартиры на частную

Практика мены

Обмен муниципальных квартир

Отечественный рынок недвижимости стал формироваться в результате приватизации. Каждый гражданин имеет право на однократное получение в собственность жилого помещения или его части. Однако по сей день приватизированы далеко не все квартиры. Более трети жилого фонда Москвы и Подмосковья остаются муниципальными, то есть собственниками их является государство, а жители – нанимателями. Однако даже при отсутствии прав собственности можно производить с квартирами различные сделки, так или иначе меняя жилищные условия. Подобные операции известны под названием обменов, они существуют с советских времен и практикуются поныне.

Обмен как форма операций с жилыми помещениями применяется в различных случаях. Один из самых распространенных – тот, при котором наниматель муниципальной квартиры уже воспользовался однократным правом приватизации жилого помещения, а потом хочет изменить свои жилищные условия, связанные с неприватизированной квартирой, где он прописан. Муниципальный обмен иногда предпочитают также лица пожилого возраста, по психологическим причинам опасающиеся приватизации жилья и сделок, связанных с отчуждением права собственности.

Обмен муниципальных квартир регулируется не Гражданским, а Жилищным Кодексом. В соответствии с его положениями, для обмена необходимо получить, во-первых, письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных в квартире совершеннолетних граждан независимо от степени родства, а во-вторых – согласие наймодателя. В Москве обменами муниципальных квартир ведает ГУП «Мосжилсервис», расположенный по известному с советских времен адресу – в Банном переулке (данный ГУП не следует путать с множеством частных агентств недвижимости, имеющих аналогичное название, например, ООО «Корпорация Мосжилсервис» и т.п.). Решение о согласии на обмен или отказе в данной операции «Мосжисервис» должен выдавать в 10-дневный срок со дня подачи документов заявителем.

Однако сам по себе сбор документов может потребовать значительных усилий и времени. Дело в том, что «Мосжилсервис» может отказать в обмене в случае отсутствия целого ряда справок, которые в принципе обязательными не считаются (хотя муниципальные чиновники и так должны обладать полной информацией о своем жилом фонде), но могут по той или иной прихоти чиновников потребоваться. Необходимо полностью подтвердить возможность собственно обменной операции, однако дополнительно у гражданина могут попросить предъявить ряд иных документов.

Среди обязательных – разрешение опеки, когда таковое необходимо. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, для обмена нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для них нужно представить будущий адрес проживания детей и характеристик жилья, чтобы подтвердить, что права несовершеннолетних в результате обмена не окажутся нарушенными. Органы опеки выдают свое заключение в течение двух недель со дня подачи заявления и иных документов. Однако это не все, огласим список.

Документы, необходимые для обмена муниципального жилья:

1. Заявление нанимателя, подписанное жильцами квартиры совершеннолетнего возраста. В числе прочего должны наличествовать и подписи тех, кто в настоящий момент отсутствует (например, находится в длительной командировке). К этому документу должны отдельно прилагаться заявления жильцов, о чем сказано выше.

2. Справка о том, кто прописан в квартире.

3. Ордер на жительство или договор найма (только оригинал).

4. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

5. Разрешение из органов опеки (при необходимости).

На основании данных документов должен появляться еще один: разрешение наймодателя на обмен жилплощади.

Вроде бы и все. Однако проблема в том, что в практическом отношении совершения обмена нужно изначально точно определиться с адресом будущего места жительства. Это не так просто уже само по себе, а кроме того и вторая муниципальная квартира, задействованная в обмене, и ее жители тоже должны получить все необходимые справки и разрешения. Найти вариант обмена само по себе также непросто. Его поиск и получение всех необходимых бумаг в реальной жизни занимает от нескольких месяцев до нескольких лет.

Кроме того, некоторые квартиры обменять вообще невозможно. Это жилье, относящееся к служебному фонду или расположенное в общежитиях, квартиры в сносимых или расселяемых домах, наконец, жилье, в отношении которого происходит судебное разбирательство или на которое наложен арест.

Если все-таки удалось найти вариант обмена, а все бумажные препятствия пройдены, участники операции подписывают договор обмена, получают обменные ордера и начинают собирать вещи для переезда. А вселяющиеся с домочадцами в новую квартиру наниматели подписывают с новым наймодателем договор социального найма.

Промежуточный вариант: обмен муниципальной квартиры на частную

Действующее законодательство позволяет совершать обмен муниципальных квартир на приватизированные. Однако на практике такого рода операции встречаются крайне редко. Для собственника, получившего квартиру в результате приватизации, такая сделка невыгодна: приватизировать квартиру, в которой он окажется нанимателем, будет уже невозможно. Цену вопроса, наверное, объяснять не нужно.

Для нанимателя квартиры, меняющегося с собственником, процесс подготовки операции выглядит так же, как и в случае с обменом муниципальных квартир. Однако с одним нюансом. Бывший наниматель квартиры может приступить к оформлению своего права собственности в новой квартире только после того, как бывший собственник заключит с наймодателем договор социального найма.

Практика мены

Можно совершать обменные операции с квартирами, находящимися в частной собственности. Данная практика не очень распространена, однако существует. Подобные операции происходят по сделкам мены, которые описаны в главе 31 Гражданского Кодекса.

Действующее законодательство четко устанавливает, что при неравноценной мене тот, участник, который получает жилье большей стоимости, обязан оплатить разницу. Подобного рода сделки, бывает, совершаются в рамках родственных обменов, тогда размер оплаты можно установить в сумме разницы стоимости квартир по оценке БТИ. В случае совершения операции мены между посторонними друг другу людьми лучше прописывать реальную сумму доплаты за квартиру (см. материал о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Подготовка документов для сделки мены ничем не отличается от подготовки обычной сделки купли-продажи жилого помещения, как собственно и процесс проведения сделки и ее оформления.

У сделок мены есть как плюсы, так и минусы. К минусам относится то, что найти потенциального участника сделки мены непросто, как и в случае с муниципальным обменом: большинство людей предпочитают пользоваться привычными операциями купли-продажи, то есть схемой не «квартира – квартира и доплата» (как при мене), а «квартира – деньги – квартира». Поэтому поиск партнера и по мене может продолжаться очень долго. Кроме того, из-за значительного количественного преимущества сделок купли-продажи, квартира, прошедшая мену, может стать в будущем трудно продаваемым объектом (если будущий владелец захочет вновь изменить условия, но уже путем продажи), поскольку для потенциальных покупателей эпизод мены – некий психологически темный эпизод юридической истории собственности.

Есть и плюсы. Во-первых, меньше издержек при совершении сделки. Заключается один договор мены, а не два как в случае с проведением альтернативной сделки через куплю-продажу. Практически в два раза меньше денег потребуется при заключении договора мены и для оплаты нотариального заверения.

Во-вторых, когда люди покупают квартиру на деньги, вырученные от продажи другой, то в случае расторжения сделки рискуют лишиться и жилья, и денег. В случае с меной расторжение сделки хотя бы вернет владельцу то жилье, которое находилось в его собственности ранее. Но здесь же заложен и определенный минус сделок мены: часто они оформляются без привлечения специалистов, выясняющих юридическую чистоту собственности, из-за чего возникают риски последующего расторжения мены.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ГК Атлант

Рынок новостроек Подмосковья в 2017 году: разнонаправленные факторы

Эксперты ГК «Атлант» подвели предварительные итоги 2017 года и выделили пять факторов, которые оказали влияние или в дальнейшем повлияют на первичный рынок массового жилья в Подмосковье.
00
Новые Ватутинки, фото 2016 года

На территории района Новые Ватутинки построят станцию метро

Власти приняли решение перенести одну из станций метро «Хорды на Коммунарку» – новой линии метрополитена, запланированной от Третьего пересадочного контура до Троицка - непосредственно на территорию района Новые Ватутинки.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум Групп»: Как получить налоговый вычет при покупке новостройки

Приобретение новой квартиры – весьма затратная статья расходов для большинства россиян. Чтобы поддержать тех, кто инвестирует в жилье, государство дает им право на возврат части средств, потраченных на покупку, в виде налогового вычета.
00

Требуется дополнительная классификация рынка сервисных апартаментов

В зависимости от того, на какой срок управляющая компания намерена в среднем сдавать апартаменты в аренду, они нуждаются в дополнительной классификации. С этим необходимо определяться еще на стадии формирования проектов апарт-отелей.
10

Порядка 1 млн человек в стране получили новое жилье благодаря программе расселения аварийного фонда

Благодаря программе, которая была запущена еще в 2008 году, уже удалось расселить порядка миллиона граждан или около 5% от общего количества жилфонда страны.
00
На Российском форуме лидеров рынка недвижимости, 2017 год

Какие технологии используют крупнейшие рекламодатели для повышения эффективности рекламных кампаний и как выбрать креатив, который будет работать на покупателя недвижимости?

Дмитрий Сендеров, действительный член Американской Академии Рекламы, автор более 300 рекламных стратегий, автор учебников по рекламе и маркетингу, выступит с докладом для гостей Российского форума лидеров рынка недвижимости.
00
ЖК «Театральный Дом» эскиз проекта

«Галс-Девелопмент»: элитный комплекс «Театральный Дом» введен в эксплуатацию

Компания «Галс-Девелопмент» ввела в эксплуатацию элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской. Жилой ансамбль «Театральный Дом» представляет собой 8 секций высотой от 4 до 7 этажей, в составе которых 129 апартаментов площадью от 67 до 270 кв. м.
00
ЖК "Томилино 2018"

Обзор ЖК «Томилино 2018» от застройщика Самолет Девелопмент

В июле 2017 года дан старт строительству нового ЖК «Томилино 2018». Он расположен в зеленой зоне Люберецкого р-на Мос. области, между Томилинским лесопарком и Новорязанским шоссе. Застройщик «Самолет Девелопмент» планирует создать полноценный квартал с развитой инфраструктурой: школами, детскими садами, спортивным комплексом.
00
Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома?

Как правильно выбрать строительную бригаду для постройки частного дома

Что требуется для строительства дома? Проектная документация, материалы, техника, бюджет и, разумеется, исполнители — строители. Выбор последних не так прост как кажется с первого взгляда.
00

Применение стальной дроби при очистке отливок

При работе с выплавляемыми моделями для обрубки отливок применяют вибрационные установки, абразивные круги, а также метод анодно-механической резки и специальные гидравлические прессы.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: