Скачать программу
30.11.2021
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Многие люди совершают сделки, связанные с изменением своих жилищных условий. В практике купли-продажи жилья такие операции называются альтернативными. Однако существуют возможности поменять место жительства, не прибегая к заключению договоров купли-продажи и даже не являясь собственником квартиры.

Обмен муниципальных квартир

Промежуточный вариант: обмен муниципальной квартиры на частную

Практика мены

Обмен муниципальных квартир

Отечественный рынок недвижимости стал формироваться в результате приватизации. Каждый гражданин имеет право на однократное получение в собственность жилого помещения или его части. Однако по сей день приватизированы далеко не все квартиры. Более трети жилого фонда Москвы и Подмосковья остаются муниципальными, то есть собственниками их является государство, а жители – нанимателями. Однако даже при отсутствии прав собственности можно производить с квартирами различные сделки, так или иначе меняя жилищные условия. Подобные операции известны под названием обменов, они существуют с советских времен и практикуются поныне.

Обмен как форма операций с жилыми помещениями применяется в различных случаях. Один из самых распространенных – тот, при котором наниматель муниципальной квартиры уже воспользовался однократным правом приватизации жилого помещения, а потом хочет изменить свои жилищные условия, связанные с неприватизированной квартирой, где он прописан. Муниципальный обмен иногда предпочитают также лица пожилого возраста, по психологическим причинам опасающиеся приватизации жилья и сделок, связанных с отчуждением права собственности.

Обмен муниципальных квартир регулируется не Гражданским, а Жилищным Кодексом. В соответствии с его положениями, для обмена необходимо получить, во-первых, письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных в квартире совершеннолетних граждан независимо от степени родства, а во-вторых – согласие наймодателя. В Москве обменами муниципальных квартир ведает ГУП «Мосжилсервис», расположенный по известному с советских времен адресу – в Банном переулке (данный ГУП не следует путать с множеством частных агентств недвижимости, имеющих аналогичное название, например, ООО «Корпорация Мосжилсервис» и т.п.). Решение о согласии на обмен или отказе в данной операции «Мосжисервис» должен выдавать в 10-дневный срок со дня подачи документов заявителем.

Однако сам по себе сбор документов может потребовать значительных усилий и времени. Дело в том, что «Мосжилсервис» может отказать в обмене в случае отсутствия целого ряда справок, которые в принципе обязательными не считаются (хотя муниципальные чиновники и так должны обладать полной информацией о своем жилом фонде), но могут по той или иной прихоти чиновников потребоваться. Необходимо полностью подтвердить возможность собственно обменной операции, однако дополнительно у гражданина могут попросить предъявить ряд иных документов.

Среди обязательных – разрешение опеки, когда таковое необходимо. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, для обмена нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для них нужно представить будущий адрес проживания детей и характеристик жилья, чтобы подтвердить, что права несовершеннолетних в результате обмена не окажутся нарушенными. Органы опеки выдают свое заключение в течение двух недель со дня подачи заявления и иных документов. Однако это не все, огласим список.

Документы, необходимые для обмена муниципального жилья:

1. Заявление нанимателя, подписанное жильцами квартиры совершеннолетнего возраста. В числе прочего должны наличествовать и подписи тех, кто в настоящий момент отсутствует (например, находится в длительной командировке). К этому документу должны отдельно прилагаться заявления жильцов, о чем сказано выше.

2. Справка о том, кто прописан в квартире.

3. Ордер на жительство или договор найма (только оригинал).

4. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

5. Разрешение из органов опеки (при необходимости).

На основании данных документов должен появляться еще один: разрешение наймодателя на обмен жилплощади.

Вроде бы и все. Однако проблема в том, что в практическом отношении совершения обмена нужно изначально точно определиться с адресом будущего места жительства. Это не так просто уже само по себе, а кроме того и вторая муниципальная квартира, задействованная в обмене, и ее жители тоже должны получить все необходимые справки и разрешения. Найти вариант обмена само по себе также непросто. Его поиск и получение всех необходимых бумаг в реальной жизни занимает от нескольких месяцев до нескольких лет.

Кроме того, некоторые квартиры обменять вообще невозможно. Это жилье, относящееся к служебному фонду или расположенное в общежитиях, квартиры в сносимых или расселяемых домах, наконец, жилье, в отношении которого происходит судебное разбирательство или на которое наложен арест.

Если все-таки удалось найти вариант обмена, а все бумажные препятствия пройдены, участники операции подписывают договор обмена, получают обменные ордера и начинают собирать вещи для переезда. А вселяющиеся с домочадцами в новую квартиру наниматели подписывают с новым наймодателем договор социального найма.

Промежуточный вариант: обмен муниципальной квартиры на частную

Действующее законодательство позволяет совершать обмен муниципальных квартир на приватизированные. Однако на практике такого рода операции встречаются крайне редко. Для собственника, получившего квартиру в результате приватизации, такая сделка невыгодна: приватизировать квартиру, в которой он окажется нанимателем, будет уже невозможно. Цену вопроса, наверное, объяснять не нужно.

Для нанимателя квартиры, меняющегося с собственником, процесс подготовки операции выглядит так же, как и в случае с обменом муниципальных квартир. Однако с одним нюансом. Бывший наниматель квартиры может приступить к оформлению своего права собственности в новой квартире только после того, как бывший собственник заключит с наймодателем договор социального найма.

Практика мены

Можно совершать обменные операции с квартирами, находящимися в частной собственности. Данная практика не очень распространена, однако существует. Подобные операции происходят по сделкам мены, которые описаны в главе 31 Гражданского Кодекса.

Действующее законодательство четко устанавливает, что при неравноценной мене тот, участник, который получает жилье большей стоимости, обязан оплатить разницу. Подобного рода сделки, бывает, совершаются в рамках родственных обменов, тогда размер оплаты можно установить в сумме разницы стоимости квартир по оценке БТИ. В случае совершения операции мены между посторонними друг другу людьми лучше прописывать реальную сумму доплаты за квартиру (см. материал о купле-продаже квартир на вторичном рынке).

Подготовка документов для сделки мены ничем не отличается от подготовки обычной сделки купли-продажи жилого помещения, как собственно и процесс проведения сделки и ее оформления.

У сделок мены есть как плюсы, так и минусы. К минусам относится то, что найти потенциального участника сделки мены непросто, как и в случае с муниципальным обменом: большинство людей предпочитают пользоваться привычными операциями купли-продажи, то есть схемой не «квартира – квартира и доплата» (как при мене), а «квартира – деньги – квартира». Поэтому поиск партнера и по мене может продолжаться очень долго. Кроме того, из-за значительного количественного преимущества сделок купли-продажи, квартира, прошедшая мену, может стать в будущем трудно продаваемым объектом (если будущий владелец захочет вновь изменить условия, но уже путем продажи), поскольку для потенциальных покупателей эпизод мены – некий психологически темный эпизод юридической истории собственности.

Есть и плюсы. Во-первых, меньше издержек при совершении сделки. Заключается один договор мены, а не два как в случае с проведением альтернативной сделки через куплю-продажу. Практически в два раза меньше денег потребуется при заключении договора мены и для оплаты нотариального заверения.

Во-вторых, когда люди покупают квартиру на деньги, вырученные от продажи другой, то в случае расторжения сделки рискуют лишиться и жилья, и денег. В случае с меной расторжение сделки хотя бы вернет владельцу то жилье, которое находилось в его собственности ранее. Но здесь же заложен и определенный минус сделок мены: часто они оформляются без привлечения специалистов, выясняющих юридическую чистоту собственности, из-за чего возникают риски последующего расторжения мены.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
90% покупателей на загородном рынке Петербурга предпочитают участки с домами

90% покупателей на загородном рынке Петербурга предпочитают участки с домами

По данным ГК «Максимум Life Development», около 90% покупателей загородной недвижимости в коттеджных поселках под Санкт-Петербургом в настоящий момент предпочитают выбирать участки с построенными домами.
00
Деловой центр iCITY

Деловой центр iCITY будет построен в соответствии с международными экологическими системами LEED Gold

Проектирование деловых небоскребов iCITY проводилось с учетом лучших мировых практик с использованием принципов smart building, с применением интеллектуальных инженерных систем, полной автоматизации и энергоэффективностью здания.
00
Южная часть ЖК «Столичный» в Железнодорожном районе Балашихи

Европейский пригород вырос в центре Балашихи

Завершено строительство южной части ЖК «Столичный» в Железнодорожном районе Балашихи. Архитектура квартала создана по образу типичного голландского пригорода.
00
ГК Главстрой лого

«Главстрой» провел 4 международных архитектурных конкурса для разработки концепции новых проектов

«Главстрой» организовал четыре международных архитектурных конкурса для разработки концепции ЖК «Сретенка 13/26», проекта на 1-й Магистральной улице, на улице Крижановского, а также для второго этапа ЖК «Береговой».
00
ФСК

ГК ФСК вместе с «Юникорн» запускают смарт-экосистему для жилых комплексов

Новое цифровое решение объединит различные системы «умного здания» как внутри отдельно взятой квартиры, обеспеченной системой «умный дом», так и всего ЖК.
00
Knight Frank, логотип

В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке стрит-ретейла Москвы.
00
VSN Realty, логотип компании

Средний бюджет ипотеки превысил 15 миллионов рублей

По сравнению с допандемийными значениями ипотека продолжает занимать больше половины объема рыночных продаж. Размеры ипотечного кредита более всего выросли у покупателей недвижимости бизнес-класса.
00
JLL логотип компании

Объем инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости достиг рекордных 757 млрд долларов

Инвестиционная активность с начала года достигла 757 млрд долл., увеличившись в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 5% с 2019-м. Это является максимальным значением за историю рынка.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

Est-a-Tet: больше всего новостроек в Москве продаётся в Нижегородском районе

Первое место среди районов в старых границах Москвы занял Нижегородский – в продаже там находится 1779 лотов общей площадью почти 67 тыс. кв.м. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 258 тысяч рублей, за год она выросла на 17%.
00
AFI Development

AFI Development построит около 1 млн кв. м недвижимости в рамках развития промышленных территорий Москвы

AFI Development планирует построить порядка 1 млн кв. м. недвижимости в рамках реализации проекта комплексного развития промзоны «Алтуфьевское шоссе» и проекта редевелопмента бывшей промышленной зоны «Калошино».
00

Разновидности и преимущества утеплителей Rockwool

Минеральные плиты Роквул удобны при монтаже благодаря небольшому весу и правильной форме. Они легко раскраиваются ножом под необходимые размеры, не создают чрезмерной нагрузки на строительные конструкции.
00
Департамент развития новых территорий

Число занятых в экономике ТиНАО выросло на 214 процентов

Благодаря комплексному развитию в Новой Москве открываются вакансии практически во всех отраслях: промышленное производство, ЖКХ, строительство, транспорт, образование, медицина, финансовая сфера и торговля.
Или войти с помощью: