Вся правда о риэлторах: о чем молчат агенты при продаже комнат

В 90-е годы началось активное расселение коммунальных квартир. Этот вопрос и был самым актуальным на рынке недвижимости. Сегодня большинство бывших коммунальных квартир таковыми уже давно не являются. Сейчас это отдельные квартиры, хозяева которых, зачастую, о быте в коммуналке знают только из кинофильмов.

Но это вовсе не означает, что коммунальная квартира – пережиток прошлого. Комнаты как в коммунальных, так и в обычных квартирах, и по сей день выставляются на продажу, что не может не радовать людей, которые не в состоянии позволить себе купить отдельную квартиру. Однако в большинстве случаев цена такой жилплощади – это единственный повод для радости покупателя. Существует множество «подводных камней», о которых риэлторы должны предупреждать клиента, но далеко не всегда это делают.

Итак, какие же неприятные сюрпризы могут ожидать человека, купившего комнату в коммуналке? В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса РФ, выставить комнату в коммунальной квартире на продажу можно только после того, как от ее покупки отказались соседи по квартире. То есть, если человек, проживающий в коммуналке, решил продать свою комнату, то первым делом он должен предложить ее своим соседям, поскольку преимущественное право покупки – за ними. В агентства недвижимости и риэлторские компании этот человек имеет право обращаться только если соседи отказались от покупки. Ибо на «нет», как говорится, и суда нет.

Однако покупателю, приобретая такую комнату, все равно нелишним будет удостовериться в том, что соседи действительно получали письменное уведомление о продаже комнаты, и действительно отказались от ее покупки. Или, по крайней мере, в течение месяца после того, как получили уведомление, не предприняли попыток купить эту комнату. Конечно, идеальный вариант – это письменный отказ соседей от покупки комнаты, заверенный у нотариуса. Но все это имеет силу в том случае, если комната приватизирована. «Соседями» не приватизированной комнаты являются городские власти.

Соответственно, их и нужно предупреждать о готовящейся продаже комнаты. Конечно же, об этих требованиях знают и продавцы, и покупатели, не говоря уж о риэлторах. И, собственно, сложностей здесь обычно не возникает. Возникают они в случае, если затронуты права несовершеннолетних.

Причём степень отделки квартиры и дома в целом значения не имеет: даже если это современный дом, построенный с применением термосберегающих технолггий, если термопанели фасадные - лишь один из эелементов отделки, если клинкерная плитка для фасадов или кирпич являюются отделочным материалом фасада, ну, т.е., дом современный - всё равно: проблемы с коммунальными квартирами в нём, проблемы с продажами комнат остаются...

Допустим, в одной из соседских комнат проживает семья с несовершеннолетним ребенком, а значит комната находится в долевой собственности у этого ребенка. В этой ситуации разрешение на отказ ребенка от, прописанного законом, преимущественного права покупки, выдается органами опеки. Однако зачастую, отстаивая интересы ребенка, органы опеки подобного разрешения не дают, пытаясь таким образом подтолкнуть родителей ребенка к покупке комнаты. Несомненно, это приобретение значительно улучшило бы жилищные условия семьи – родители и сами это понимают, но зачастую просто не имеют средств, чтобы осуществить покупку. Единственный выход, который они видят из сложившейся ситуации – это самим написать отказ от имени ребенка. Понятное дело, что никакой юридической силы этот «документ» не имеет. В лучшем случае, это приведет к срыву сделки, когда она будет проходить государственную регистрацию. Но бывали – и кстати, нередко – такие случаи, когда сделку все же доводили до конца, не смотря ни на что. Означает ли это, что покупатель может вздохнуть спокойно? Нет! Поскольку сделка, проведенная с нарушениями, всегда может быть оспорена в суде, в том числе и самим ребенком, когда он достигнет совершеннолетия.

Не нужно думать, что риэлтор умышленно допустил подобную ситуацию. Скорее всего, он был просто недостаточно опытен или компетентен в подобном вопросе. Тем не менее, факт остается фактом, и некомпетентность риэлтора не избавляет участников сделки от неприятностей и судебных разбирательств. Поэтому, покупая комнату в коммунальной квартире, выбирайте риэлтора, который имеет опыт именно в сделках такого рода. Не стесняйтесь задавать интересующие вас вопросы, поскольку тонкостей в этом деле очень и очень много, разобраться в них самостоятельно, не имея специального образования, сложно. Поэтому рассказать вам о них, предупредить все возможные неприятности – забота профессионала.

Однако этим сложные и спорные ситуации не ограничиваются. Потому как все люди разные, а, соответственно, и отношения между людьми бывают разными. Особенно, если эти люди – соседи по коммунальной квартире. Идеальный вариант развития событий, когда все соседи отказ от права преимущественной покупки оформляют у нотариуса по всем правилам, уже был рассмотрен. Но так бывает далеко не всегда. Нередки случаи, когда соседи отказываются оформлять свой отказ от покупки комнаты. А бывают и такие, которые всеми способами стараются избежать даже получения уведомления о готовящейся продаже комнаты. А потом, изображая негодование, возмущенно заявить: «Я ничего не знал! Меня никто не предупредил!», и потребовать через суд признать сделку недействительной. Если позиция соседей именно такая, и договориться с ними не удается, многие риэлторы идут на хитрость. Они убеждают своих клиентов оформить сделку, как договор не купли-продажи, а как договор дарения. Сделка вполне законная и при этом согласия соседей не требуется. Однако сам по себе факт «подмены» сделки, замена купли-продажи дарением – это изначально недействительная сделка. А это означает, что если кому-то захочется оспорить ее в суде, он с легкостью это сделает. К сожалению, риэлторы, предлагая своим клиентам подобную авантюру, о последствиях, чаще всего, предупредить «забывают».

При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.