Скачать программу
01.07.2022
Новости органов власти
01.07.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group
Фото: Источник фото / Andrey Ilin

Тема субаренды в сегменте складской недвижимости сейчас одна из самых обсуждаемых. Инструмент, которым еще пару месяцев назад пользовались единицы, стал главным альтернативным источником предложения качественных площадей для потенциальных арендаторов. Эксперт Radius Group, девелопера индустриального парка «Южные Врата», крупнейшего зеленого логистического комплекса России, рассказывает, как впустить на свои площади субарендаторов, учитывая интересы всех сторон.

Субаренда в складах стала одним из самых заметных трендов 2022 года, ранее она упоминалась лишь при обсуждении офисного сегмента недвижимости. После того, как некоторые международные ритейлеры объявили о приостановке деятельности или о желании полностью покинуть российский рынок, вопрос сдачи высвобождающихся площадей стал актуальным.

Дело в том, что с крупными компаниями заключаются долгосрочные договоры аренды и выйти из них в одностороннем порядке невозможно без уплаты больших штрафных санкций. В связи с чем у компаний появляется необходимость как-то реализовывать свои невостребованные квадратные метры. Второй источник пополнения такого вида предложения на рынке качественных складов – арендаторы, продолжающие деятельность в стране, но бравшие площади «на вырост», под интенсивное развитие.

Сейчас, по понятным причинам, ряд игроков вынужден пересматривать стратегию своего развития, оптимизируя в том числе и складские мощности. Таким образом, суммарный объем площадей, предлагаемых в субаренду, сегодня составляет 450 000 м2 (данные компании «Knight Frank»). Также еще одним фактором для увеличения площадей в субаренду могут служить сбои в цепочках поставок и, как следствие, сокращение товарных запасов и высвобождение складских площадей.

Субаренда, как правило, предлагается на короткий срок, что тоже является преимуществом для нынешней ситуации, где горизонт планирования сильно сократился для большинства сегментов.

Как договориться с собственником

Ключевой вопрос субаренды – это взаимодействие с собственником помещения, ведь по сути речь идет о заработке на чужом объекте и важно правильно оформить такие отношения. В большинстве случаев субаренда требует согласия собственника объекта недвижимости, оно может быть зафиксировано в основном договоре аренды, если же этого пункта нет, оно может быть дано в любой форме.

«Для удобства резидентов индустриального парка «Южные Врата» мы всегда оставляем условие в договоре аренды, что субаренда возможна, но она обязательно должна быть согласована с арендодателем, - комментирует Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group. – Это стратегически верное решение, которое с одной стороны дает арендаторам простор для маневра, снимает необходимость каждый раз проходить какие-то дополнительные юридические процедуры, а с другой – расширяет для нас, как для собственника, пул потенциальных арендаторов».

Чтобы защитить интересы всех сторон в договоре субаренды должны быть прописаны определенные условия, например, о том, что арендатор не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций, субарендатор не имеет права заключить прямой договор аренды с арендодателем, а договор субаренды не может пролонгироваться на срок, превышающий срок основного договора аренды. Ставку аренды и кандидатуру субарендатора рекомендовано обсуждать с собственником, но не обязательно.

Возможна ли доработка помещения?

Идеальный субарендатор склада – это тот, кто готов платить от 6000 рублей за м2 в год, заключает договор на весь срок аренды, привозит товар на склад исключительно для хранения раз в месяц, не изнашивает помещение тяжелой техникой, не просит переделать объект под свои требования и не существует в природе. При субаренде нередким вопросом является возможность технической адаптации склада под определенные параметры. Чаще всего собственники в этом вопросе идут навстречу пожеланиям клиента, в том числе и субарендатора. Важно лишь, чтобы все работы были согласованы и выполнялись в соответствие с Правилами выполнения работ, принятыми в каждом логистическом комплексе.

Для того чтобы избежать дополнительных затрат по адаптации помещения, субарендаторы садятся к себе подобным. Например, фарм-компании на субаренду сядут к фармацевтическим арендаторам чтобы избежать волокиты с получением лицензии, т.е. выберут склад с полным комплектом необходимой документации, аналогично если нужны мультитемпературные или другие специализированные площади.

Где найти клиента

Прежде всего стоит сказать о том, что для субаренды можно искать клиента открыто и напрямую (через площадки объявлений) или обратиться к консультанту. Оба варианта являются законными и рабочими.

Основными арендаторами качественных складских площадей в последние годы были игроки e-commerce, ритейлеры и логистические компании, теперь на падающем рынке они оказались вынуждены сокращать затраты и сдавать в аренду излишки. Кто сейчас готов подхватить эстафету и занять пустующие площади?

Прежде всего это торговые компании, заинтересованные в расширении площадей для временного хранение товаров, формирования запасов. В конце 2020 годы ряд игроков перешли от модели just in time (предполагает отсутствие лишних помещений, высокую скорость оборачиваемости грузов, оперативное распределение товара), к модели just in case (предполагает хранение большого объема товара «на случай чего»). Для них главным преимуществом является стоимость аренды и физическая готовность складских комплексов, в то время как при других обстоятельствах зачастую пришлось бы ждать от 6 месяцев до 1,5 лет.

Мы видим спрос на субаренду у представителей малого и среднего бизнеса, ранее не имевшие возможность конкурировать с крупными игроками за место в логистических хабах.

Растущий объем площадей, предлагаемых в субаренду – это вызов не только для собственников складов, но и для консалтинговых компаний, а где вызов, там и возможности. Важно научиться работать с новым продуктом, выстроить взаимодействие со всеми сторонами и сдать высвободившиеся площади. При текущих условиях, когда спекулятивное строительство остановлено, а спрос все еще есть, но рынку просто нечего предложить, субаренда является отличным вариантом.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ФНС лого

Где может вести деятельность предпринимателей при применении АУСН

Если ИП состоит на налоговом учете по месту жительства физ. лица на территории регионов, включенных в эксперимент по введению АУСН, то он вправе применять этот режим при работе в других субъектах РФ.
00
ФНС лого

В четырех регионах запускается автоматизированная упрощенная система налогообложения

1 июля 2022 г. в четырех субъектах РФ (Москва, Московская область, Калужская область, Республика Татарстан) введен новый специальный налоговый режим «Автоматизированная упрощенная система налогообложения», или АУСН.
00
Минцифры России: Более 1 тыс. новых компаний вошли в реестр для льготной ИТ-ипотеки

Более 1 тыс. новых компаний вошли в реестр для льготной ИТ-ипотеки

В актуализированном реестре — более 10 тыс. компаний. Чтобы попасть в этот перечень, организация должна быть аккредитована Минцифры и получать налоговые льготы.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Почти 8 тысяч рабочих мест появятся в ТиНАО благодаря масштабным инвестиционным проектам

По итогам реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП) в ТиНАО построят пять промышленных объектов общей площадью свыше 300 тысяч квадратных метров.
00
Компания Est-a-tet - инвестиции в будущее

В новостройках Москвы – рекорд нового предложения

В Est-a-Tet подсчитали, что новое предложение 2 квартала 2022 года на первичном рынке — максимальное с начала 2020 года. За апрель-июнь в столице появилось в продаже 427,3 тысячи кв. метров нового жилья.
00
Центр управления городским имуществом лого

Высоколиквидный лот в ЦАО на торгах от города

Лот расположен по адресу улица Пятницкая, дом 53/18, строение 4. Его площадь – 191,8 кв. м, начальная цена составляет 23 млн рублей. Торги состоятся 13 июля, заявки на участие торгов принимаются до 6 июля.
00
ЖК «Скандинавия» дом 35.1

ГК «А101» выводит в продажу 683 квартиры в ЖК «Скандинавия»

ГК «А101» объявляет о старте продаж квартир в домах 35.1 и 36.2 в центральной части жилого комплекса «Скандинавия». Рядом Бутовский лесопарк и будущая станция метро «Потапово».
00
ЖК MYPRIORITY Basmanny

ГК «Гранель» выбрала подрядчика на разработку дизайн-концепции освещения фасадов ЖК MYPRIORITY Basmanny

Дизайн-концепцию освещения фасадов ЖК MYPRIORITY Basmanny разработает компания L1 GROUP. Проект возводится в Басманном районе Москвы, рядом с метро «Бауманская», МГТУ им. Баумана и набережной реки Яузы.
00
Исследование «Устойчивое строительство зданий: мировые тренды и перспективы для России»

ДОМ.РФ и Национальный Центр ГЧП  оценили потенциал «зеленого» строительства жилья при соответствующей сертификации

Создание российской системы «зелёной» сертификации зданий позволит сформировать новые подходы к строительству жилья в стране с использованием энергоэффективных технологий и экологических принципов.
00
Центр управления городским имуществом лого

Город представил инвесторам новые лоты на роуд-шоу

Лоты, расположенные в семи округах Москвы, показали инвесторам на роуд-шоу «Участвовать в торгах от города выгодно - и точка: объекты недвижимости для расширения бизнеса».
00
Проект пешеходного моста через Нагатинский затон

«Ривер Парк Коломенское»: Соединяя берега – в Нагатинском Затоне появится пешеходный мост

Власти Москвы утвердили проект пешеходного моста в районе Нагатинский Затон. Он соединит территорию городского квартала «Ривер Парк Коломенское» и будущий крупный транспортно-пересадочный узел.
00
Нагорная улица, владение 5А, дом по реновации

В Котловке началось строительство жилого дома по программе реновации

В районе Котловка по адресу: Нагорная улица, владение 5А началось строительство жилого дома для переселения по программе реновации. Дом рассчитан на 188 квартир.
00
Knight Frank, логотип

Элитка в Сочи окончательно ушла в отрыв от Москвы

В настоящее время в Сочи за условный миллион долларов можно приобрести всего 23 квм элитного жилья, в Москве – 39 квм, а в Петербурге – 100 квм.
Или войти с помощью: