Выписки из ЕГРН бывают разными

У покупателей порой бытует мнение, что если продавец им предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, то этого достаточно, чтобы считать, что он является владельцем этой квартиры и что это право неоспоримо. Но так ли это? Этот вопрос я задаю управляющему партнеру компании «Юридическое бюро» Елене Казанковой:

• Получения обычной выписки их ЕГРН не достаточно, чтобы определить, что тот, кто проживает в данной квартире, собственник. Эта выписка говорит о том, что лицо, которое выступает в качестве продавца, считает себя собственником. Но оно может им и не быть. К примеру, человек купил квартиру у того, кто не имел права ее продавать. А изначальный собственник может и не знать о том, что его квартира продана. Одним словом, разобраться с этим не специалисту довольно сложно, поэтому надо в помощники нанимать того, кто в этом разбирается. Ведь именно на покупателя возложена необходимость проверить возникновение права собственности у продавца. Причем покупателю дадут в ЕГРН только общую выписку и выписку о переходе прав на квартиру, что конечно же полезно, но совершенно не достаточно.  Все остальные необходимые документы может получить только собственник квартиры (продавец). Поэтому покупатель должен настоять, чтобы продавец пошел и получил все нужные документы, а не говорил, зачем они вам, и так же все понятно. И если вы хотите впоследствии быть признаны добросовестным приобретателем, то запрашивайте все документы. Не стесняйтесь.
• Наверное, не все знают о том, что из ЕГРН выдают не только одну выписку. Не подскажете, какие документы нужно получать обязательно?
• Да, выписок много, но расскажу чуть подробнее о самых важных. Нужно обязательно узнать, какие судебные процессы есть (были) по данной недвижимости. Плюс необходимо получить информацию о том, кто запрашивал информацию о квартире из реестра. Для чего? Очень часто бывает, запросы идут из суда, от нотариуса или от следователя. Сразу должен возникнуть вопрос: а чего это они запрашивают….  Поможет обрести ясность получение справки из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости. Следующая выписка - о переходе прав на квартиру. В ней написано, что эта квартира была сначала в собственности города Москвы, потом Иванова, потом через месяц она перешла к Петрову и еще через два оказалась у Федорова. И сразу встает вопрос: а зачем эти люди продают купленную квартиру спустя столь короткий срок?  Этому должно быть логичное объяснение. Если вы вопрос такой не задали, то, скорее всего, вас потом добросовестным приобретателем не признают. Еще есть выписка о содержании правоустанавливающих документов. Сегодня все можно подделать. В выписке указано, к примеру, что правоустанавливающим документом на квартиру является не только одно решение суда, а еще и определение. А вам дали только решение суда. Сразу же возникают вопросы к продавцу. Другая справка из реестра касается сведений о признании собственника недееспособным либо ограниченно дееспособным. Получив ее, вы сможете понять, можно ли вообще заключать сделку с продавцом, или его способность осознавать свои действия под вопросом. Далее. Обязательно нужно запрашивать кадастровый паспорт на квартиру, чтобы понимать, не было ли в ней перепланировок. Например, Вы видите, что в квартире комнаты разделенные, а по паспорту они смежные. Такой квартиры вас не лишат, но могут заставить возвратить все в первоначальное состояние.
• Продавцы порой не хотят предоставлять такие документы, потому что для регистрации они не нужны.
• Действительно, Росреестр не попросит все указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный. Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано бывшим собственником у добросовестного приобретателя. При этом, добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. Суды относят к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».
• Что это за разумные меры?
• В них входят: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРН на момент совершения сделки,  осуществлялась ли  проверка отсутствия в ЕГРН отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности;  производил ли осмотр приобретаемого имущества до сделки (такой осмотр нужно зафиксировать документально); сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).
• Одним словом, чем больше бумаг человек принесет в суд, тем выше шансы, что его признают добросовестным приобретателем?
• Скорее да, чем нет.  Верховный Суд РФ говорит, что добросовестный приобретатель должен был осмотреть объект до сделки и проверить все документы. Как подтвердить осуществление такой проверки в суде? Например, предоставив Отчет о юридической проверке объекта недвижимости перед покупкой, составленный квалифицированными юристами.  Все документально должно быть подтверждено!
• Но бывает, что человек все проверил и с документами все нормально. А когда отдали их на регистрацию, то выяснилось, что на квартиру наложен арест.
• К сожалению, такое вполне может быть, если проверку проводили непрофессионалы. При осуществлении грамотной проверки такие риски обычно могут быть обнаружены заранее. Есть база судебных приставов. Если на продавце много исполнительных производств, то стоит призадуматься, стоит ли  покупать квартиру или немного подождать, когда он приведет свои дела в нормальное состояние. Также надо проверять наличие судебных процессов, касающихся продавца и имущества. А избежать потери денег при обнаружении ареста на этапе регистрации сделки позволит организация расчетов с использованием банковской ячейки либо аккредитива. Тогда, если Ваше право не будет зарегистрировано, вы просто спустя установленное время заберете свои деньги из банка.
• Все же, какие еще обстоятельства могут свидетельствовать о добросовестности приобретателя?
• Исходя из судебной практики, можно сделать вывод, что доказательствами добросовестности могут являться: осмотр жилого помещения до сделки, ознакомление покупателя со всеми правоустанавливающими документами, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. Отдельное внимание суды уделяют вопросу о том, проверялись ли правоустанавливающие документы профессиональными юристами. Обращение за юридическими услугами свидетельствует о том, что покупателем была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки. Хочу заметить, что это наиболее общие критерии добросовестности, в каждом конкретном случае их устанавливает суд, рассматривающий дело. При этом отсутствие принятых заблаговременных мер по установлению своей добросовестности не всегда делает ситуацию безнадежной. Как правило, опытным юристам удается найти те или иные обстоятельства, которые позволят суду прийти к выводу о том, что покупатель действовал добросовестно.
• И последний вопрос. Кого все же защищает закон: собственника или добросовестного приобретателя?
• Закон все же больше встает на сторону собственника, а не добросовестного приобретателя. Такая позиция объясняется тем, что у собственника имущество порой выбывает помимо его воли, в результате совершения уголовного преступления. К примеру, собственник пострадал от действий мошенников, которые продали его квартиру по поддельной доверенности. Как он вернет себе имущество или деньги, ведь нередко по результатам расследования даже не удается установить, кто именно совершил преступление? А добросовестный приобретатель за свои действия должен отвечать, в том числе и за выбор контрагентов.  К тому же, никто не лишает покупателя возможности обратиться за компенсацией убытков к лицу, которое являлось стороной по сделке продажи.