Загородное жилье: кому принадлежат подвалы и участки земли – жителям, застройщику, государству?

О проблемах, которые мы собираемся обсудить в данной статье, покупатели загородного жилья задумываются не сразу. А ведь вопросы собственности на землю около дома, подвалы, чердаки лестницы - никак не второго плана. Кто же законный владелец придомовой территории и «нежилья» - житель, строительная компания или местная власть?

Сразу уточним: журнал Metrinfo.Ru сегодня будет обсуждать особенности имущественных прав жителей таунхаусов и многоквартирных домов в организованных поселках. Коттеджи – тема отдельная.

Итак, решив переехать жить за город, будущие покупатели сталкиваются с выбором: что приобрести - секцию в таунхаусе или квартиру в жилом доме, который находится на территории организованного коттеджного поселка? Ведь зачастую «тауны» и дома с квартирами друг на дружку похожи как родные братья. Вот пример из жизни. Я сама живу в организованном поселке недалеко от Москвы в доме на 8 квартир. Точно такой же дом построен рядом. Напротив - таунхаусы. Два «тауна» на восемь секций и два восьмиквартирных дома составляют своеобразный анклав в поселке, где все остальное – коттеджи.

В нашем «анклаве» с первого взгляда и не разобраться – где таунхаусы, а где «квартирники»: и те и другие построены по одной технологии («канадской»), из панелей, сошедших с одного конвейера, в одном архитектурном стиле. И те, и другие – двухэтажные, с большими подвалами. И те, и другие – утопают в цветах, у всех одинаково ухоженные газоны, беседки, патио. Наконец, у нас общая детская площадка, построенная на деньги жителей наших домов и «таунов». Очень близки площади квартир и секций – от 90 до 120 кв. метров. Мы очень похожи. Но имущественные права у нас разные. Начнем разбираться.

Земля: владение и пользование
И начнем мы разбираться с земли. В нашем поселке устроено так: участки земли, примыкающие к фасадам таунхаусов, находятся в собственности у хозяев жилья. То есть, каждый собственник квартиры-секции владеет своим «кусочком», который она купил вместе с жильем. А у нашего многоквартирного дома, «пятно застройки» и близлежащая территория принадлежат местному муниципалитету и находятся в аренде у застройщика. А мы этой землей пользуемся.

Но так бывает не всегда. Как объяснил Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры» земельные участки у таунхаусов тоже могут быть и не оформлены в собственность хозяев жилья. Например, в поселке «Потапово» в Южном Бутове земля принадлежит городу Москве и находится в аренде у застройщика.

Многое зависит от того, где построен поселок – в черте городов или нет. Как нам объяснила Мария Валуева, юрист компании «Совершенствование Правовых Технологий» в городах, будь то Москва или Подмосковье, земля – как правило, государственная и застройщик ее арендует. И никто ее собственникам жилья не продает. «С оформлением загородных же таунхаусов, находящихся вне черты города, все несколько проще. Чаще всего они оформляются так же, как и коттеджи в поселках, то есть вы получаете собственность на землю и собственность на дом», - уточняет эксперт.

Итак, как мы видим, у нас есть два основных варианта земельных отношений: собственники жилья владеют землей, если они ее покупали вместе со своей недвижимостью. Или земля – государственная, и застройщик ее арендует. О втором варианте и поговорим.

А землю можно приватизировать
Земля государственная, но в силу закона, она принадлежит жителям. Обновленное жилищное законодательство, вступившее в силу в 2005 году говорит, что на праве общей долевой собственности жителям многоквартирного дома принадлежит «земельный участок, на котором ...