Загородные дома стоят без спроса

Рынок загородной недвижимости так и не восстановился после кризиса. Несмотря на снижение стоимости частных домов, многие объекты не могут найти своего покупателя. Роста цен на загородное жилье эксперты не прогнозируют. По подсчетам девелоперской группы «ОПИН», в настоящее на расстоянии до 30 км от МКАД находится 140 (без учета адресов, где есть вторичные предложения) мультиформатных и коттеджных поселков-новостроек. При этом, по оценке экспертов компании, в половине случаев это мало востребованные, до сих пор не реализованные из-за кризиса 2008 года, проекты. Только 20 поселков из 140 позиционируются как эконом-класс — из них две трети проектов не старше двух лет, то есть это относительно новые поселки. Наибольший выбор сейчас наблюдается в сегменте бизнес-класса (90 поселков), однако именно в этом сегменте находится и большинство неликвидных объектов, однако дома из бруса пользуются популярностью всегда. «Зачастую при продаже коттедж может позиционироваться как «готовый», однако на деле это чаще всего означает «построенный», причем не обязательно отапливаемый, как того требуют нормы. Действительно же полноценных предложений, где требуется только заключить договор купли-продажи (предполагается, что с документами на готовые дома все в порядке) и заезжать на отделочные работы, не более 20% от общего количества предложений. В радиусе до 30 км от МКАД больше всего сейчас «неликвида» — на Ярославском и Новорижском шоссе, хотя есть примеры и в Новой Москве, и по остальным подмосковным трассам», — предупреждает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра «ОПИН». По данным корпорации «ИНКОМ», готовые дома на первичном загородном рынке Подмосковья представлены в 3 вариантах. Первый — под черновую отделку — составляет 70% от общего количества готовых объектов. Объем предложений под чистовую отделку не превышает 25%, а дома «под ключ» (полностью сделанный ремонт, сантехника, разводка всех коммуникаций) можно найти лишь в 5% случаев. Срок экспозиции готовых домов на рынке сейчас увеличен, поэтому застройщики часто вместо готовых коттеджей предлагают участки без подряда — за счет меньшей стоимости они более востребованы. «По сути, готовые дома сейчас предлагаются в крупных проектах, реализация которых началась еще до кризиса. В новых поселках застройщики чаще возводят несколько домов, для демонстрации конечного продукта, а далее продают пустые участки. Конечно, данная тенденция, скорее, характерна для начальных этапов развития рынка. И то, что она наблюдается сейчас, говорит о том, что загородная недвижимость до сих пор не может восстановиться после кризиса», — рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», минимальная стоимость коттеджа на расстоянии не более 30 км от МКАД в Московской области – 6, 5 млн руб. Например, за эти деньги можно приобрести кирпичный коттедж без внутренней отделки площадью около 180 кв.м на участке в 4 сотки. Минимальная стоимость коттеджа в «новой Москве» на расстоянии до 30 км от МКАД — 5,5 млн руб. В этом районе стоимость жилья меньше за счет большего количества предложения. Компания «ОПИН» в указанной зоне насчитала не более 5 поселков, где можно купить у застройщика готовые дома площадью не более 150 кв.м в бюджете до 10 млн. рублей. Основной массив предложений — дома площадью от 250 до 500 кв. м по цене не менее 13 млн рублей. Конечно, гораздо больший выбор загородных домов, предлагаемых на продажу – в частном секторе. Здесь минимальная стоимость дома будет составлять около 1,5 - 2 млн рублей. Однако при такой цене это, скорее всего, будет «летний» вариант, не пригодный для постоянного проживания. Например, в настоящее время за 1,8 млн рублей выставлен на продажу дом площадью 80 кв.м с небольшим участком земли (3 сотки) на расстоянии 7 км от МКАД по Горьковскому шоссе. За те же деньги, но дальше от Москвы (около 20 км от МКАД) можно купить дом большей площади, в лучшем состоянии и с большим участком земли. Все удобства и в первом и во втором случае будут на улице, из коммуникаций на участке – только электричество. Девелоперы заинтересованы быстро распродавать уже построенные дома, поэтому в большинстве случаев готовы предоставлять скидки. По этой причине покупка уже готового объекта может оказаться выгоднее, чем возведение дома с нуля на купленном участке земли. Такая ситуация не способствует росту цен — уже два года эксперты фиксируют снижение средней стоимости коттеджей в ближнем Подмосковье. «Во-первых, на среднерыночную стоимость оказывают влияние скидки, во-вторых, с рынка уходят наиболее ликвидные предложения небольшой площади и, как правило, с более высокой удельной стоимостью. Новых же поселков, предлагающих готовые дома, выходит крайне немного – девелоперы все-таки предпочитают строить дома на средства покупателей», — поясняет Екатерина Лобанова. По мнению руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, «если брать два дома в одном коттеджном поселке, то разница в цене между ними будет варьироваться от 5 до 15%, в зависимости от стадии строительства». В ближайшем будущем, по прогнозам экспертов, цены на загородную недвижимость расти не будут. При этом снижение стоимости или остановка роста цен характерны для всех классов жилья без исключения. «Загородный рынок, по сути, сейчас находится в стагнации. В кризис цены упали на 30-40%, затем восстановились на 15-20%, но дальнейшего роста мы уже давно не наблюдаем. Пока факторов, стимулирующих восстановление рынка и его активное развитие, нет. И до конца 2013 года цены, скорее всего, сохранятся на прежнем уровне», — считает Анна Соколова. «Я бы не стал прогнозировать рост средней стоимости объекта на рынке «премиум» до января. Ценовая динамика может произойти в отдельных, наиболее востребованных проектах. Дело в том, что сейчас на загородном рынке представлено огромное количество готовых домов, которые просто неконкурентоспособны», — говорит Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate.