Сегодня у нас вторая статья на тему загородных жилых комплексах (ЗЖК) в Подмосковье. В предыдущем материале мы рассматривали основные «места дислокации» малоэтажного жилья, оценивали преимущества этих проектов и обсуждали недостатки. Пришли к выводу, что привлекает в ЗЖК демократичность этого формата, его цена, практически стопроцентная обеспеченность необходимыми коммуникациями и приличная инфраструктура.
Сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» подробнее рассмотрит самые интересные предложения рынка ЗЖК.
А первую часть нашего материала вы можете прочитать в статье «Загородные квартиры: дешевая альтернатива таунхаусам и коттеджам, недалеко от столицы и на свежем воздухе. Плюсы и минусы. Жизнь на природе по умеренным ценам»
Бестселлер минувшего года
Итак, - достоинства загородных жилых комплексов и гуманные цены делают данный формат весьма популярным. «Они стали бестселлером прошлого года. Объем продаж в таких проектах вырос в 4,5 раза, а на Новорижском направлении даже более чем в 9 раз», - утверждает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED.
Загородные квартиры выбирают и молодые семьи, и пожилые пары, и москвичи, желающие жить подальше от мегаполиса, и жители регионов. Это основная целевая аудитория рассматриваемого формата и для многих из них такое жилье чуть ли не единственный способ обзавестись собственной крышей над головой, при этом проживая отдельно от родителей или повзрослевших детей, да еще и в столичном регионе, в нескольких километрах от МКАД.
Повышенным спросом пользуются дома из кирпича или монолита (да собственно в формате ЗЖК такие и преобладают), а также предложения с качественной внутренней отделкой, не требующие дополнительных затрат времени и сил. Предпочтение в основном отдается 1-2- комнатным квартирам площадью от 40 до 65 кв. м. «А в малоэтажных комплексах эконом-класса наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью от 35 до 50 кв. м. В 2011 г. они составляли 80% спроса на данный тип жилья», - сообщает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».
И предложение в целом соответствует спросу: «В домах преобладают 1–3 комнатные квартиры, а также в небольшом количестве представлены многокомнатные варианты. Площадь большинства квартир находится в диапазоне 36 – 110 м кв., а средний размер - 75 м кв.», - рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов Истринской долины компании «Вектор Инвестментс».
Среди внушительного количества предлагаемых объектов эксперты выделяют Новое Нахабино (Истринский район), где на сегодняшний день возведены десять домов первой очереди строительства, «эко-город» Новое Ступино, где в рамках первой очереди появятся 22 трехэтажных монолитно-кирпичных дома, Суханово-парк (Ленинский район), Марусино (Люберецкий район) и др.
Жилой комплекс с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск», - авторский проект Ирины Винер – объединяет 120 частных коттеджей и два дома примерно на 60 квартир каждый - «Подкова и «Каскад». «Этот проект интересен инфраструктурной составляющей, аналогов которой нет. На территории комплекса разместятся Центр образования: детский сад «Академия Детства» и Британская гимназия, Международная академия спорта Ирины Винер, преподавать в которой будут чемпионы мира и Европы, фитнес-клуб класса люкс World Class, медицинский центр и хивинская чайхана «Урюк-кафе», - рассказывает Дмитрий Котровский управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск». Вот только проект практически полностью реализован, поэтому цены, учитывающие также его уникальность, находятся на уровне 150 тыс. руб. за квадратный метр.
Более широкий выбор ждет покупателей в проекте «Рублевское Предместье» (9 км Новорижского шоссе), где на участке 29,5 га запланированы 53 монолитно-кирпичных дома переменной этажности от 3 до 7 этажей, возводить которые планируется в 10 очередей. «Жилой комплекс будет обеспечен охраной, огороженной территорией, подземным паркингом и другой инфраструктурой, включающей все необходимое для формирования максимально комфортной среды обитания. Кроме того, жители смогут пользоваться инфраструктурой Рублево-Успенского шоссе и Новой Риги», - рассказывает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»). Сегодня построены уже три очереди проекта, причем они частично заселены, а активно проводится продажа квартир в Рублевском Предместье 6 и 7 очереди, здесь можно купить 1-3-комнатные квартиры по цене от 107 тыс. руб./м кв. Но этот проект ближе к бизнес-классу.
Довольно широкий ассортимент более экономичных квартир предлагается и в проекте «Суханово парк» (8 км по Варшавскому шоссе), но спрос на него весьма высок, поэтому список доступных вариантов постоянно уменьшается. «Здесь многоквартирные дома построены как вторая очередь поселка, а первой очередью были таунхаусы, распроданные в 2011 году за 9 месяцев. Покупателей привлекают хорошее качество строительства, классическая архитектура, рациональные планировки, продуманная инфраструктура для проживания семей с детьми. К тому же на территории есть озеро и сосновый лес, а часть объектов предлагается к продаже с отделкой «под ключ». И что примечательно, в квартирах построены камины», - говорит Алексей Иванов. А стоят такие 1-2-комнатные предложения от 85 тыс. руб./м кв.
Эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» www.acirn.ru назвали нам наиболее доступные по цене малоэтажные проекты. Так, согласно http://www.irn.ru/research75/ «Исследованию рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 4 кв. 2011 года. (Февраль 2012)», которое было проведено центром, один из самых дешевых малоэтажных проектов - четырехэтажный кирпичный дом на Петровском шоссе в пос. Малые Вяземы (27 км от МКАД по Можайскому шоссе). В нем запроектировано 24 квартиры от 35 до 100 кв.м., он только-только начал строиться. В конце 2011 г. 1- и 2-комнатные квартиры в нем продавали по 39 600 – 42 900 руб. за «квадрат», а трехкомнатные – по 23 600 – 25 000 руб. за метр.
ЖК «Беляная гора» - это наиболее удаленный недорогой проект, он расположенв 100 км от МКАД по Минскому шоссе. Комплекс, включает четыре трехэтажных кирпичных дома, стройка пока не началась, а ввод в эксплуатацию планируется весной 2013 г. В нем предусмотрено 78 однокомнатных квартир от 22 до 48 кв. м и по 13 двухкомнатных и трехкомнатных площадью 48 - 59 и 62 кв. м соответственно. В конце 2011 года «однушки» предлагались по 30 800 – 37 000 руб. за метр, а двух- и трехкомнатные – по 30 000 и 27 300 руб. за «квадрат» соответственно.
Эксперты отмечают, что на рынке стало больше маленьких по площади квартир, а вот их общее число в комплексах, наоборот, - выросло. Например, в ЖК «Калужский» предлагаются квартиры от 20 кв. м. (Поселок Газопровод в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе). Он включает 11 трехэтажных корпусов и рассчитан на 420 квартир, предлагающихся по 44 000 – 50 600 руб. за метр. (Подробнее см. статью «Малоэтажные дома в Подмосковье: квартиры от 20 метров и от 23 600 руб. за «квадрат»)
Перспективы ЗЖК
Эксперты рынка недвижимости пророчат формату загородных жилых поселков прекрасное будущее. «Для человека со средним доходом интересных предложений в Москве почти не осталось. К тому же экологическая ситуация в столице только ухудшается. При таких обстоятельствах покупатель безусловно будет обращать внимание на загородные квартиры», - объясняет оптимистичный прогноз Валерий Мищенко (Kaskad Family). Так что спрос будет расти, например, по оценкам Екатерины Лобановой («ОПИН») малоэтажное жилье уже в 2012 году станет популярнее по меньшей мере в 1,5 раза.
А коль спрос движется вверх, застройщикам и девелоперам выгодно развивать данный формат, тем более, что строительство комплексов близ городов менее затратно, чем возведение многоквартирных и малоквартирных домов в населенных пунктах, и тем более, в столице – дешевле земля и проще согласования. «По сравнению же с коттеджами и таунхаусами, у таких объектов больше объем квадратных метров. Скажем на участке в 6 га можно построить примерно 20-25 тыс. кв. м таунхаусов или 55-60 тыс. кв. м квартир в многоквартирных домах. Поэтому, например, девелопер проекта «Дубровка» (на 5 км Калужского шоссе), продав все таунхаусы, построенные в рамках первой очереди, сегодня на соседнем участке возводит малоэтажные дома», - сообщает Дмитрий Котровский («Олимпийская деревня Новогорск»). Да, цены на загородные квартиры ниже, но за счет объемов и скорости реализации прибыль получится больше. В итоге – расширение формата ЗЖК. «Мы ожидаем рост предложения на 20-25%», - уверяет Владимир Сорокин (ГК «Масштаб»). «И особенно данный сегмент будет развиваться на Киевском и Калужском шоссе», - считает Ирина Калинина (TWEED).
Развитию рассматриваемого формата будет способствовать и расширение Москвы. На присоединяемых к столице территориях, прежде всего, планируется строить малоэтажное жилье. Такая идея, кстати, поддерживается и российскими властями. Конечно, формально такие комплексы разместятся в черте столицы, но фактически это будут ЗЖК, во всяком случае пока «Новая Москва» не разживется такой же инфраструктурой и городским хозяйством, как существующая. Кроме того, много загородных комплексов наверняка появится близ границ расширенной столицы.
Но вот свою доступность в ближайшие годы загородные квартиры могут несколько утратить. Если предложение не будет успевать за спросом (что очень вероятно), то на фоне инфляции цены увеличатся. По данным Екатерины Лобановой («ОПИН») среднерыночная стоимость квартир в рассматриваемых комплексах в 2012 году может вырасти на 20-25%. А падать цены, возможно, начнут лишь лет через пять – так считает Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»), когда конкуренция в данном сегменте станет жестче.
Резюме www.metrinfo.ru
За пределами Москвы и подмосковных городов теперь может поселиться даже гражданин с весьма средним бюджетом, т.к. пару лет назад на рынке появился такой формат недвижимости, как загородные жилые комплексы. В таких проектах, кстати, в большинстве случаев выделяющихся развитой инфраструктурой, предлагаются привычные горожанину квартиры, но на лоне природы и по весьма демократичным ценам. Достоинства формата привлекают покупателей, и специалисты рынка недвижимости считают, что в дальнейшем и спрос и предложение таких проектов только увеличатся.
Комментарии
(0)#