Залог квартиры – дело тонкое

Заказывая оценку квартиры перед ее покупкой или продажей, клиент получает ожидаемый и понятный результат – цену, которую можно считать оптимальной в текущих рыночных условиях. Но покупателя может ждать неприятный сюрприз, когда оценка проводится по требованию банка, а квартира выступает объектом залога.
Здесь возможны такие логические казусы и парадоксы, которые могут сбить с толку даже опытного участника рынка. Чтобы избежать неприятного удивления и срыва сделки, клиенту следует заранее учесть ряд тонкостей.
Обычно свое представление о цене квартиры на вторичном рынке человек получает одним из трех способов. Во-первых, он может действовать самостоятельно, отслеживая специализированные издания и сайты, проводя таким образом некое подобие мониторинга текущих цен на аналогичные объекты. Во-вторых, он может обратиться к профессиональному оценщику и, наконец, доверить сделку риэлтору, который даст свои рекомендации по цене.
Квартира одна, а цены – разные
В идеальном варианте (когда все перечисленные участники рынка действуют грамотно и профессионально) во всех трех случаях цены пусть и не будут абсолютно одинаковы, но и различаться станут не слишком значительно. То есть получиться должна та цена, которая соответствует рыночной ситуации и максимально приближена к «средней цене сделки» на подобные объекты.

К удивлению многих клиентов рынка принципиально иная цена может сложиться, если оценка той же самой квартиры проводится по требованию банка, а сама квартира выступает залоговым объектом.

По словам Марины Чижковой, руководителя отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в этом случае клиенты иногда бывают неприятно удивлены тем, что в качестве объекта залога квартира оценена значительно дешевле, чем они рассчитывали.

К примеру, может возникнуть следующая ситуация. Человек решает приобрести на вторичном рынке квартиру, которую продавец выставляет за 3 млн руб. Судя по данным специализированных изданий, эта цена вполне соответствует средним ценам на подобное жилье. Более того, у продавца имеется заключение оценщика, в котором именно эта цена указана. Покупатель, не имея на руках всей необходимой суммы, планирует частично расплатиться с продавцом, взяв кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Предположим, что необходимая ему сумма кредита составляет 2 млн руб.

Далее он получает от банка принципиальное одобрение займа на эту сумму и начинает готовиться к сделке. Одним из документов, которые нужно представить в банк, является заключение оценщика о стоимости объекта залога. И вот тут-то покупателя может ждать неприятный сюрприз.

Неожиданно выясняется, что цена квартиры как объекта залога составляет не 3 млн руб., и даже не 2 млн, которые покупатель рассчитывал получить, а всего 1,5. Соответственно, и сумма займа будет меньше той, которая планировалась изначально. Ее уже не хватит, чтобы расплатиться с продавцом, и вся сделка оказывается под угрозой срыва.

Как такое могло случиться, ведь у продавца тоже ...