Кризис сделал актуальной для России проблему взыскания имущества граждан, которые не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты. Банкиры очень неохотно обсуждают эту обоюдоострую для них и клиентов тему. Тем не менее Банки.ру решили разобраться в том, как заемщикам и финансовым учреждениям с минимальными потерями для себя выходить из такой ситуации.

Возможны варианты

В конце прошлого года в закон об ипотеке (залоге недвижимости) были приняты поправки, согласно которым запрещается внесудебное взыскание имущества граждан. Инициатором нововведения стало Минэкономразвития. В правительстве сочли, и, как полагают сторонники этой идеи, небезосновательно, что некоторые нечистые на руку банки и коллекторские агентства начали бы принуждать заемщиков продавать свое жилье, используя для этого незаконные методы. Считается, что поправки в закон были приняты в защиту граждан. Противники инициативы Минэкономразвития уверены, что внесудебный способ взыскания позволил бы решить проблему относительно быстро.

Сейчас у граждан-заемщиков остается два варианта — самостоятельный поиск покупателя на залог и судебное обращение взыскания. Банкиры вовсе не лукавят, когда говорят, что обращаются в суд за взысканием лишь в самых крайних случаях. Дело, конечно, не в их желании защитить клиентов от судебных разбирательств, просто продать квартиру с торгов довольно проблематично, да и стоить она будет дешевле, чем в случае мирного разрешения ситуации. Кроме того, суды длятся несколько месяцев, за это время просрочка по кредиту продолжает расти, что зачастую также невыгодно банкам.

Оптимальный вариант, по словам финансистов, — это досрочное погашение кредита. Клиент сам находит покупателя на свою квартиру. Если стоимость жилья больше размера долга заемщика, в этом случае он не только сможет полностью рассчитаться по кредиту, но и получить часть средств. Правда, в нынешних условиях рынка такие истории единичны.

«Банки, заинтересованные в мирном решении проблемы, сами направляют нам клиентов, — говорит гендиректор «Юридического бюро Н. Петелиной» Алексей Петелин. — Мы занимаемся юридическим сопровождением всей сделки и сами выставляем квартиру на продажу, предварительно согласовав ее стоимость как с банком, так и с должником. Если по ипотеке заемщик вносил первоначальный взнос, он, конечно, хочет продать недвижимость таким образом, чтобы вернуть свои средства. В условиях падения цен на жилье это очень сложно сделать, если квартира или дом были приобретены в течение последних двух лет. Если доля собственных средств клиента составляла 30%-40% и он готов потерять эти деньги, чтобы быстро реализовать квартиру с хорошим дисконтом и погасить задолженность перед банком по кредиту, то такие продажи на сегодняшний момент реальны. Также банки согласны, чтобы их заемщики продавали недвижимость по цене ниже суммы выданного кредита, но в этом случае у клиента остается нецелевой кредит, в размере разницы между суммой выданного кредита под квартиру и стоимостью реализованной квартиры. По сути, реальные сделки с недвижимостью начались лишь во второй половине апреля. До этого рынок был практически заморожен».

Условия продажи жилья с таким обременением зависят в первую очередь от умения риелтора, уверен Петелин. «Вряд ли сам заемщик в состоянии объяснить все риски подобной сделки и как их избежать», — поясняет он. Главная проблема, с которой может столкнуться покупатель такой недвижимости, в том, что жилье после регистрации прав собственности так и останется в залоге у банка.

Поэтому в договоре купли-продажи должно быть четко прописано, когда и при каких условиях банк снимает обременение. Покупателю еще до сделки следует поинтересоваться, в залоге у какого именно банка находится недвижимость и какую репутацию на рынке имеет этот финансовый институт. Не помешает и самому нанять юриста, а не рассчитывать только на специалистов со стороны продавца и банка.

«Стоимость актива зависит во многом от того, насколько сама по себе эта недвижимость качественна, — полагает Петелин. — Иногда разница в цене между двумя идентичными квартирами в одном районе (первое жилье с обременением, другое — без залога) может достигать 20%».

Еще больше головной боли как заемщикам, так и банку доставляет недострой (ипотека под строительство загородной недвижимости или стройка дома, в котором куплена квартира). Такой объект на рынке продать практически нереально.

Без суда и следствия

Во внесудебном порядке заставить заемщика продать квартиру по цене, которая его не устраивает, невозможно. По крайней мере — законным образом. При этом клиент должен понимать, что просрочка его перед банком растет, шансов на то, что в обозримом будущем недвижимость волшебным образом подорожает, нет, к тому же с ухудшением макроэкономической ситуации число желающих продать свое жилье, купленное на кредитные средства, будет расти. А значит, стоимость жилья на рынке еще больше снизится. Иногда заемщики тормозят продажу недвижимости, рассчитывая на улучшение своих финансовых возможностей. Однако не всегда у них есть на то серьезные основания.

«Бывают случаи, когда граждане не соглашаются продавать свое жилье, мотивируя это тем, что слишком ...

Читать далее на http://bankir.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК «1-й Шереметьевский», графика

ГК ФСК начала продажи меблированных квартир «под ключ» в ЖК «1-й Шереметьевский»

ГК ФСК запустила реализацию полностью меблированных квартир в ЖК «1-й Шереметьевский», расположенном в Химках. Новый формат «под ключ» стал продолжением стратегии девелопера по расширению линейки готовых решений для клиентов.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

В 2025 г. будет введено рекордное количество гостиничных номеров в регионах России

В 2025 году в российских регионах может быть запущено 23 новых гостиничных комплекса на более чем 5 тысяч номеров, что станет абсолютным рекордом. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. активный рост гостиничного девелопмента продолжится.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

В первой половине 2025 года вступили в действие более полусотни новых и актуализированных НТД в области строительства

Среди них 44 свода правил (СП) и 14 стандартов (ГОСТ и ГОСТ Р), охватывающих ключевые направления проектирования, строительства и эксплуатации объектов капитального строительства.
00
Мангазея в Богородском

Восточный округ лидирует по темпам роста предложения новостроек за год

Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке «старой» Москвы за год сократился на 2,7%, в то же время увеличение экспозиции зафиксировано в 4 из 10 административных округов.
10
Велозаводская ул., влд. 2 (зу. 2), ЮАО, Даниловский

Новостройку по программе реновации возводят на Велозаводской улице

На юге столицы в районе Даниловский началось строительство дома по программе реновации общей площадью более 15,5 тысячи квадратных метров. В новостройке запроектировано 176 квартир. Первые этажи будут нежилыми, также запланирована подземная парковка.
10
PR-директор «БЭЛ Девелопмент» Оксана Макеенкова на открытии шоурума в новосибирском комплексе элитных резиденций «Маяковский», 2025

Больше, чем просто стены: как событийный маркетинг помогает продавать элитные метры

В современном мире, где конкуренция на рынке недвижимости высока как никогда, традиционные методы продаж не приносят желаемый результат. Девелоперы активно ищут новые, нестандартные подходы к продвижению своих проектов.
00
Ricci логотип

Вакансия на рынке складской недвижимости в Московском регионе выросла впервые за несколько лет

По итогам I полугодия 2025 года доля свободных качественных складских площадей в Московском регионе достигла 2,5%, зафиксировав рекорд за последние 4 года, однако показатель остается на относительно низком уровне в масштабе всего рынка.
00
Intermark Real Estate (ранее Savills в России), логотип компании

Впервые из Золотой сотни столичных квартир в аренду исчезли варианты дешевле 1 млн рублей

За год цены в первой сотне самых дорогих столичных квартир в аренду выросли на 12%, достигнув средней ставки 1 580 400 руб./месяц. Спрос при этом остается очень активным: за год рейтинг обновился на 54%.
00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в I полугодии

В I полугодии 2025 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы заключено на 9,9% меньше сделок по ДДУ, чем за аналогичный период 2024 года. Доля 15 самых востребованных проектов сократилась на 4,5 пп.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

В среднем 9,7 тыс. ипотек ежемесячно регистрировал столичный Росреестр с начала года

За первые 6 месяцев 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 58 460 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости (+1,2% к аналогичному периоду 2024 и -9,7% к 2023).
00
Трубопроводные коммуникации в промышленности

Переходники в промышленности: как соединить трубы разного диаметра и типа

Как подобрать переходники для труб разного диаметра? Узнайте о видах соединений, материалах и правильном монтаже для герметичных промышленных коммуникаций.
00
На курсах повышения квалификации - в аудитории сидит несколько взрослых людей, они внимательно слушают лектора

Профессии с высшим образованием, особенности получения знаний, требования к обучающимся и перспективы развития

Обзор популярных профессий, требующих высшего образования, и особенности процесса обучения. Советы по выбору направления и требованиям к знаниям и навыкам.
00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
Или войти с помощью: