Залоговый аттракцион

Число заемщиков, для которых кредитное бремя становится непосильным, неуклонно растет. В последнее время участились случаи, когда материальные проблемы заставляют добросовестных заемщиков идти на крайние меры — продажу недвижимости или автомобиля, купленного в кредит. Выгоду от продажи залогового имущества заемщики получат едва ли, но избавиться от задолженности перед банком этот шаг поможет, если правильно подойти к решению проблемы.

Еще год назад эксперты утверждали: объем выставленных на продажу квартир в залоге будет расти вместе с ростом объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Однако сейчас эта тенденция нарушилась: темпы выдачи ипотеки замедлились, а залоговые квартиры все чаще выставляются на продажу, поскольку многие заемщики больше не могут обслуживать свои ипотечные кредиты.

По данным компании МИАН, в первой половине 2008 года объем невыплат по ипотечным кредитам составлял 1,5-2%, при этом доля реализуемых залоговых квартир на рынке оценивалась в 2-2,5% от общего объема. Прогнозируется, что к концу первого квартала 2009 года общий объем невыплат вырастет практически вдвое, до 3-3,5%. "Если год назад количество заемщиков, желающих продать заложенную в банке квартиру, фактически было близко к нулю (за весь докризисный период — один-два случая), то сейчас, несомненно, количество таких обращений выросло",— считает замначальника управления розничных операций банка "Возрождение" Александр Васильев.

Продать находящуюся в залоге квартиру не очень-то просто. Во-первых, продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Если это единственная возможность расплатиться по кредиту, то заемщику нужно написать в банк заявление о желании реализовать залог с объяснением причин.

Существуют две основные схемы продажи залоговой квартиры. Заемщик находит покупателя, оформляется сделка купли-продажи недвижимости, банк пишет письмо в регистрационный орган с просьбой о прекращении ипотеки, деньги от продажи квартиры помещаются в банковские сейфы. В первый сейф закладывается сумма для погашения всех обязательств перед банком, во второй — сумма, оставшаяся после погашения кредита. Регистрационный орган одновременно прекращает ипотеку и оформляет право собственности на нового владельца. Полученный документ права собственности и будет условием доступа к сейфовым ячейкам.

"В случае продажи квартиры из-под залога с использованием банковского сейфа регистрирующий орган сначала регистрирует снятие ипотеки с квартиры, а потом — переход права собственности. При этом банк несет риск прекращения ипотеки и ...