Болгария - самая популярная страна у россиян. Мы там и отдыхаем, и лечимся, и покупаем недвижимость. По статистике, уже больше 400 тысяч наших соотечественников являются собственниками домов и апартаментов в этой гостеприимной стране. И немало сограждан планируют к ним присоединиться. Для этого лучше сразу примерно узнать, сколько стоит дом в Болгарии.
Болгария позиционируется на рынке зарубежной недвижимости как дешевая страна для проживания. Чтобы разобраться, насколько это соответствует действительности, обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» посетила болгарские бальнеологические курорты Велинград и Сандански.
В историческом ракурсе
Велинград (133 км от Софии) и Сандански (160 км от Софии) пока не настолько популярны у россиян, как Бургас, Варна и расположенные рядом курорты. Вблизи этих городов нет Черного моря, до него более 400 км. Но есть горы, озера, реки, термальные источники, что тоже неплохо. В плане исторических достопримечательностей более интересен город Сандански. Известно, что в этих местах в древние времена (2000 г. до нашей эры) поселилось племя фракийцев, легендарный герой Спартак родом отсюда, и на въезде в город всех встречает памятник гладиатору.
На месте термальных источников в Сандански римляне построили бани. При императоре Пие поселение стало городом. Но расцвет его пришелся на правление византийского императора Юстиниана ІІ (527-565 гг.). В конце VI века город был полностью разрушен варварскими племенами, и на его месте появилось славянское поселение, названное Свети Врач, в честь братьев-целителей Космы и Дамиана. В состав Болгарии Свети Врач попал в 9 веке. Название Сандански город получил только в 1947 году в честь известного революционера, боровшегося за освобождение Болгарии от османцев, Яна Сандански.
Велинград – молодой город. Он основан только в 1948 году в результате слияния трех деревень – Лъджене, Каменица и Чепино. Сейчас такие названия носят жилые кварталы города. Хотя сама местность - Чепинская долина - была заселена в глубокой древности. При раскопках курганов находили следы поселений фракийцев, которые датируются 5000-6000 г. до н.э.
Главные бальнеологические курорты Болгарии
Главное достояние Сандански и Велинграда – термальные минеральные источники. Вода в них целебная, и в эти города едут лечиться туристы из Европы. Вода, богатая полезными минералами, применяется для лечения и профилактики заболеваний дыхательных путей, опорно-двигательной системы, артрита и ревматизма. В Велинграде минеральных источников еще больше. Здесь также можно пройти курс лечебных процедур при сердечно-сосудистых заболеваниях, опорно-двигательной системы, периферической нервной системы и др. Термальная вода течет прямо из кранов источников, расположенных на территории городов, и ее можно набирать совершенно бесплатно. Рассказывают, что горячие минеральные источники бьют прямо во дворах жилых домов.
Бассейны с термальной минеральной водой имеются и на территории отелей. Любой желающий может купить как разовый билет, так и абонемент. Например, в четырехзвездочном отеле Interhotel Sandanski (Сандански) разовый билет (действует в течение дня) на посещение спа-центра (бассейна с минеральной водой, бань, сауны и фитнес-зала) стоит 15 левов (примерно 7,5 евро), только бассейна – 10 левов, а на абонемент на 10 посещений действует скидка 20%. Кроме этого можно пройти спа-процедуры, а также купить специальный пакет на разное лечение. Стоимость пятидневного оздоровительного курса – от 120 евро, лечебного – от 145 евро.
Сандански гордится своим городским парком. Его заложили в начале ХХ века и сейчас там произрастают свыше 100 видов деревьев и более 150 видов цветов. Есть также городской стадион, летний театр, открытый плавательный бассейн, искусственное озеро, где можно покататься на лодках и водных велосипедах.
Свой парк имеется и в Велинграде. Это очень популярное место и у жителей города и у его гостей. В летний сезон там работает прокат лодок и водных велосипедов, открыты кафе и ресторанчики.
Природа и погода
Климат в этих городах разный. Велинград расположен в горах на высоте около 740 м над уровнем моря, а высота Сандански, практически как и у Москвы, – 224 м. В Велинграде прохладное лето со значительными перепадами температур днем и ночью. Например, в самом жарком августе – от +25 днем до +15 ночью. В Сандански летом жарко практически как в Греции, ведь до нее всего 20 км, до Средиземного моря – 90 км, а до греческого города Салоники – около 140 км. Поэтому в августе температура поднимается выше +30, а ночью всего на несколько градусов ниже. Нынешний январь был нетипично теплым, температура днем в Сандански составляла +13-15 тепла, в Велинграде на 3-5 градусов ниже. Хотя вблизи курортов много рек и озер, болгары в них не купаются, а только ловят рыбу. Вода здесь прохладная, и местные жители предпочитают бассейны.
Особенности зимнего проживания
Будущим покупателям мы посоветовали бы уделить внимание вопросу отопления. И в Сандански, и в Велинграде довольно много частных домов, которые зимой отапливаются дровами и углем, поэтому вечером и утром в воздухе буквально висит гарь. Велинград расположен в окружении гор, поэтому смог имеет свойство надолго оставаться в воздухе. В Сандански ситуация немного лучше, так как и частной застройки значительно меньше. В новостройках и многоэтажных домах Сандански отопление осуществляется с помощью кондиционеров, в Велинграде – электрических отопительных приборов и каминов. В этом городе летом из-за перепада температур днем и ночью кондиционеры не нужны. Многие жители в целях экономии устанавливают на своих домах солнечные батареи.
Считаем расходы
Самый важный вопрос при покупке недвижимости – бюджет проживания. Да и содержание недвижимости требует денег. У нас существует распространенное мнение, что Болгария – рай для российских пенсионеров, и на нашу пенсию там безбедно можно жить в тепле и благополучии. Однако если посчитать затраты на жизнь, то окажется, что все не так шоколадно.
Разложим все по порядку. В начале февраля 2014 года курс евро к болгарскому леву составлял 1:1,956, то есть практически за 1 евро дают 2 лева. Очень удобно для пересчета сумму делить на 2. В российской валюте 1 лев стоит 24 рубля, что тоже практически пол-евро. Первые расходы связаны с получением визы. Все собственники недвижимости попадают под действие визы Д, позволяющей находиться в стране 90 дней в полгода и в год - 180. В 2013 году мультивиза обходилась собственникам недвижимости в 3,9 тыс. рублей, кроме этого нужно было разово платить деньги (1,5 - 3,0 тыс. руб.) за перевод документов, подтверждающих основание для получения данной визы. ВНЖ для пенсионера - это 250 евро в год. Но тогда человек может приезжать в страну в любое время в течение года.
Следующая сумма, которую нужно заложить в бюджет, - медицинская страховка и билеты на самолет – туда и обратно, иначе визу не дадут. Если покупать страховку в Москве, то нужно 1 евро умножить на количество дней, которые вы проведете в Болгарии. При получении ВНЖ страховка покупается в Болгарии и обходится примерно на 40% дешевле. Самый бюджетный перелет через Софию на стыковочном рейсе (туда и обратно) – 10-11 тыс. руб., «Аэрофлотом» – 17 тыс. руб. Бывает, что авиаперевозчики проводят акции и добраться можно немного дешевле. Более бюджетный вариант перелета в Сандански через Салоники - 8-12 тыс. руб. на человека. Но он подойдет для тех, у кого уже открыта шенгенская виза. В Велинград можно попасть через Пловдив (чартеры летают зимой в горнолыжный сезон), цена билетов (туда-обратно) – 10-12 тыс. руб. на человека.
Так как аэропорты располагаются на значительном расстоянии, а общественный транспорт – автобусы - далеко не лучший вариант для путешествия с багажом, приходится заказывать такси. Минимальная расценка местных таксистов – 50 евро до Велинграда и 65 евро до Сандански. Причем в Сандански за названную сумму привезут как из Софии, так из Салоников. Трансфер нужно заказывать не из Софии, а из Сандански или Велинграда, так как в столичном аэропорту таксисты запрашивают 120-140 евро.
Еще одна статья расходов - обязательные платежи по обслуживанию недвижимости и налоги. Без них в визе откажут. Что радует - так это небольшие налоги на недвижимость. Годовой налог на недвижимость - 0,2% от налоговой оценки имущества. Налог на вывоз бытовых отходов - 0,15% от налоговой оценки имущества. На практике ежемесячные платежи за воду (по счетчику) составляют около 25-35 левов. Такса за обслуживание в обычном доме без бассейна – 10 левов (примерно 5 евро) в год за 1 кв. м. Она включает расходы на уборку подъездов и территории, а также на электричество, включая работу лифтов. Например, за студию общей площадью 40 кв. м платеж составит 200 евро. Если в доме нет таксы за обслуживание, жильцы сами собирают деньги на эти расходы. Зимой, когда в домах жильцов мало, лифты не работают, потому что те собственники, которые приезжают только в теплый сезон, попросту не платят деньги за электричество.
Электричество - самая серьезная статья расходов в Болгарии, так как все, включая плиты и бойлеры для нагрева воды, работает на нем. Ради экономии в домах не устанавливают ванны, а только душ. К тому же 80 литров (а как раз такие бойлеры устанавливают в квартирах) недостаточно для того, чтобы наполнить ванну горячей водой. В среднем в апартаментах с одной спальней летом платеж за электричество составляет до 50 евро. Тарифы на электроэнергию – 0,2 лева кВт/час (день) и 0,14 лева кВт/час (ночь). Если сильно экономить, можно уложиться в 30 евро в месяц. В зимний сезон сумма увеличивается в два-три раза, а иногда и больше. Например, платеж за электричество за февраль 2014 г. в двухуровневой квартире общей площадью около 90 кв. м в центре Сандански составил около 250 евро.
Что в Болгарии недорого, так это продукты. Но и дешевизна тоже относительная. Действительно недороги только болгарские овощи, фрукты и вино. Например, 1 кг мандаринов в январе стоил – 0,7 - 1,5 лева (0,35 - 0,75 евро), около 1 лева – болгарские киви и яблоки. Болгария – мечта для вегетарианца. Но если нужно мясо, то сильно сэкономить не получится. В магазинах Сандански самая дешевая свинина стоит 7-9 левов за 1 кг. Мясо птицы дороже, чем в Москве (от 10 левов). Говядины мало, и она дорогая: от 15 левов за 1 кг. Цены на молочные продукты примерно на 20% ниже, примерно на 30% выигрывают и болгарские цены на всякие сладости. Но импортные продукты в местных супермаркетах стоят ненамного дешевле, чем в Москве. Разница – 10-15%. Тот же итальянский сыр пармезан - от 20 евро за 1 кг. Правда, ассортимент довольно широкий.
Дешевле в Болгарии одежда и обувь. Сейчас многие греческие и итальянские фирмы открыли в Болгарии свои производства. Недорого стоит и одежда от известных европейских производителей. Так что одеваться в Болгарии выгодно.
А вот очень серьезная статья расходов – цена на бензин. Литр 95-го в январе 2014 года стоил 2,68 лева или 1,34 евро (в зависимости от заправки цена немного отличается). По примерным расчетам, проезд на расстояние 100 км «потянет» на 600 руб. Поэтому при ограниченных средствах – не накатаешься, хотя и есть соблазн: до Греции от Сандански всего 20 км, до Средиземного моря – около 100 км. Время в дороге – до 1,5 часа.
Не удивительно, что многие россияне, планирующие купить в Болгарии дешевый автомобиль - а цены на подержанные авто при отсутствии госпошлин действительно в 2-3 раза ниже, чем в Москве, - отказываются от этой затеи. Сложность покупки заключается и в том, что приобрести автомобиль можно, только имея ВНЖ. Если его нет, то на юридическое лицо, которое нужно зарегистрировать (услуга предлагается) или собственником записать болгарина (эта схема тоже отработана).
Еще один важный момент – парковки. В курортных городах автомобиль на улице просто так не оставишь. И местные риелторы рекомендуют приобретать машино-места в подземных паркингах (8 тыс. евро) или на открытых стоянках (около 3 тыс. евро).
Кроме этого есть разные дополнительные расходы – кафе, бассейны, спа-процедуры, поездки на экскурсии и прочее. Но цены в местных кафе и механах (традиционные болгарские рестораны) радуют. Экономия по сравнению с Москвой – до 50%. Например, средний счет за обед на двоих – 40-50 левов (20-25 евро). Бокал разливного пива – 1,4 (0,7 евро), кувшин домашнего вина (литр) – 8 лев (4 евро). Дешевле, как уже было описано выше, обходится и посещение бассейна. Цены на экскурсии практически как и в других странах Европы – от 30 евро и выше.
Так что вряд ли на такую жизнь хватит российской пенсии, нужен еще дополнительный источник доходов.
Интересные предложения
Рынок недвижимости Сандански и Велинграда не очень большой. В каждом из городов экспонируется около 50 вариантов, включающих как вторичную недвижимость, так и новостройки. В зоне интереса россиян – новые дома. Большинство из них располагается в престижной местности – рядом с парками, бассейнами, медицинскими центрами, зонами отдыха. Например, в городском округе Сандански сейчас самый популярный развивающийся район вблизи городского парка - Нишан Таши.
Интересное предложение в этом районе в 600 м от городского парка - ЖК, состоящий из двух домов и спа-центра с минеральным бассейном. Первый дом построен и сдан (есть акт 16). В продаже студии и квартиры с одной спальней. Цена на студии общей площадью 37 кв. м – от 20 тыс. евро. Квартира с одной спальней (54 кв. м) обойдется от 30 тыс. евро. Застройщик предоставляет рассрочку платежа до одного года. Отделка и меблировка по расценкам 170 евро за 1 кв. м. Строительство второго дома, а точнее, его завершение (уже есть два этажа), запланировано через год или два. Застройщик решил сначала сдать спа-центр, а потом продолжить строительство дома.
В новостройке рядом со стадионом и парком в продаже есть двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры без отделки. Минимальная цена двухкомнатной квартиры общей площадью 63 кв. м – 30,5 тыс. евро. Четырехкомнатная квартира (111 кв. м) продается за 72,43 тыс. евро.
Меблированная двухкомнатная квартира в элитном комплексе закрытого типа с минеральным бассейном общей площадью 60 кв. м обойдется покупателю в 61,49 тыс. евро.
Интересные предложения есть и в Велинграде. Например, ЖК «Парк у порога» расположен прямо у входа в городской парк. Комплекс введен в строй (есть акт 16). Он состоит из апартаментов и квартир с одной спальней с выполненной отделкой и готовыми санузлами. Минимальная цена студии общей площадью 32,7 кв. м – 25,8 тыс. евро. Апартаменты с одной спальней (43 кв. м) продаются за 40,4 тыс. евро, а с двумя спальнями (90,3 м) – 73,4 тыс. евро. На первом этаже дома будет небольшой ресторан. Рядом отель с минеральным бассейном. До городского бассейна – 5-7 минут пешком.
ЖК «Дрим парк» (квартал Лыджене) также имеет выгодное расположение вблизи лесного массива. До центра города 10-15 минут ходьбы. Рядом термальный бассейн. В продаже пять студий, 16 квартир с одной спальней и две – с двумя. Жилье сдается с выполненной отделкой. Минимальная цена студии общей площадью 43 кв. м – 29,3 тыс. евро. Апартамент с одной спальней (56 кв. м) можно купить за 30,8 тыс. евро, а с двумя спальнями (93 кв. м) за 56,5 тыс. Плановый срок получения акта 16 – февраль 2014 г.
Предложение, которое заслуживает внимание на вторичном рынке, – апартаменты с одной спальней вблизи минерального источника – Велева баня. Рядом находится больница с минеральным бассейном, предлагающая различные лечебные программы. До центра города 10 минут пешком. Квартира с ремонтом и полностью меблирована. Цена предложения – 45 тыс. евро. Еще один интересный вариант – квартира с одной спальней на третьем этаже четырехэтажного нового дома в квартале Лыджене. Место очень престижное. Вблизи построил свой дом главный архитектор Велинграда. Общая площадь квартиры 66,7 кв. м. Цена 43,5 тыс. евро включает качественный ремонт и современную меблировку.
Желающие жить более просторно могут остановить свой выбор на таунхаусах в квартале Каменица. Дома общей площадью 100 кв. м строятся под заказ в течение 6-7 месяцев. Цена подряда с участком – 60 тыс. евро.
Более бюджетные варианты и вблизи Велинграда, и около Сандански – дома в селах. Разброс цен довольно широкий – от 10 тыс. евро – за дом, требующий ремонта с участком от 6 соток и дороже. В частности, располагая суммой 50-70 тыс. евро, можно купить по московским меркам очень приличный коттедж общей площадью около 200 кв. м и более, полностью готовый к проживанию. Дома по такой цене – капитальные кирпичные со свежим ремонтом, имеют все подведенные коммуникации, кроме природного газа, есть камины, печи. Нюанс – покупка земли. Дело в том, что с 2014 г. болгары сняли мораторий на покупку земли иностранцами. Правда, это касается граждан ЕС и еще отдельных стран. Россия в этот список не вошла. Соответственно, сделки продолжают совершаться по старой схеме, через регистрацию юридического лица.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Покупая недорогое жилье в Болгарии, нужно ориентироваться в затратах и на обслуживание недвижимости, и на получение виз, перелеты, и на проживание. В Болгарии ждут обеспеченных россиян, которые будут там тратить деньги. Бедных там и среди местного населения предостаточно!
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте