Пока счастливчик обладания новенькими квадратными метрами еще пребывает в эйфории, необходимо опустить его на землю и указать на недочеты строительства, дабы, окрыленный мечтами, он не стал впоследствии заложником собственной квартиры.
Знакомство с соседями
Порой, чтобы устранить все строительные недоделки и недочеты, самому покупателю квартиры необходимо проявить немалое альпинистское искусство. Заляпанные штукатуркой снаружи и внутри стекла, которые, если начать оттирать тряпкой, оказываются к тому же и поцарапанными, - это цветочки. Куда страшнее перепады высоты потолка от одного угла к другому или стены с «горбами».
Устранение недостатков строительства - вообще очень серьезная вещь, и здесь следует просчитать все нюансы. В первую очередь нужно, как это странно ни прозвучало бы, познакомиться с соседями. Да-да, если вы, к примеру, уберете соседские провода, то готовьтесь к судебному иску и демонтажу своей стяжки. Поэтому познакомьтесь с вашими будущими соседями по многоквартирной новостройке и достигните решения, устраивающего все стороны. Когда знакомство состоится, можно приступать к устранению недоделок.
На что нужно обращать внимание
Стяжка
Один из самых важных моментов, на который собственник должен обратить внимание при сдаче дома - это полы. По требованию СниПа, толщина стяжки для укрытия трубопроводов должна быть на 10—15 мм больше диаметра трубопроводов. Но проверить это трудно, поэтому попробуйте простукать полы: при постукивании обнаруживается, где стяжка отстала от основания, а где она «гуляет». Практически всегда оставляет желать лучшего гладкость стяжки, так как стяжка постоянно крошится под ногами, приходится сметать веником грязную бетонную пыль.
К тому же, неровности строительной стяжки могут вызвать проблемы при укладке линолеума или ламината, но даже если вам удастся разместить напольное покрытие должным образом, то бетонная пыль, скопившаяся под полом, будет проникать в отремонтированное жилище, отравляя организм. Укажите на этот недостаток застройщику и попробуйте добиться от него чистовой стяжки.
Застройщик может потребовать за устранение этого недостатка денег. Нужно стоять на своем и доказывать застройщику, что это его недоделка. Чистовая стяжка, пожалуй, один из важнейших этапов в устранении строительных недостатков в новостройке и залог вашего здоровья в новой квартире, она позволит «прибить» оставшуюся от строителей пыль и добиться приемлемо ровного пола, на который без проблем можно будет уложить любое покрытие.
Если не заметите недостатков в стяжке поначалу, а обнаружите их уже после подписания акта приемки-передачи, придется доделывать все своими силами. Стоимость сухой стяжки в новостройке составит примерно от 1500 до 11500 рублей за кв.м с материалами.
Стены
Второе, на что собственник должен обратить внимание – стены. Вопрос их выравнивания необходимо также решать с застройщиком. Чаще всего ровными они кажутся только на первый взгляд. Если произвести замеры с помощью отвеса или водяного уровня, окажется, что каждая стена имеет свои перекосы и неровности. Разумеется, на наклейку обоев это не повлияет, но при подгонке рулонов рисунок может не совпасть, как нужно, и все труды пропадут даром, не говоря о дорогих обоях.
Обратите внимание на вентиляцию. В монолитных домах часто строители про нее забывают напрочь. Вентиляцию, если ее нет, нужно пробивать, исправляется этот недочет строителями с помощью кувалды.
Потолок
Потолок – весьма важный элемент интерьера и его качественная отделка – очень важный момент при осмотре квартиры. Выравнивание потолка — очень трудоемкая операция, требующая соответствующих навыков. Часто у людей просто опускаются руки и приходится делать подвесной потолок. Поэтому не забудьте на этапе устранения недоделок застройщиком еще до подписания акта приемки квартиры заставить его выровнять и потолок.
Посмотрите также, нет ли в стенах, в полу или на потолке ненужных отверстий. Если таковые обнаружились, пусть застройщик потрудиться избавить ваше жилье от них.
Сантехника
То же самое касается водопроводных труб – не важно, какими они станут после въезда собственника в квартиру – пластиковыми или стальными, важно, чтобы они все были в наличии и не протекали. Проверьте радиаторы на наличие сколов. Состояние водопровода проверяйте только после подачи воды. Посчитайте все краны и приборы учета воды. В договоре и в акте прописывается количество приборов индивидуального учета – счетчиков воды и электроэнергии. Помните: застройщики обычно ставят самые дешевые приборы учета и с этим ничего не поделаешь.
Косяк косяку рознь
Не закрывающиеся или не открывающиеся двери, окна, перекошенный подоконник и т.д. – также дело рук застройщика, он-то и должен исправлять эти недостатки. Может быть плохая регулировка дверей и окон, не хватает резинок для уплотнения, а регулировочные петли требуют замены, чтобы исчезли щели.
Проверьте, чтобы окна были целы на балконе. Постарайтесь оттереть со стекол, внутри помещения и снаружи, штукатурку, оставленную строителями – иногда под ней оказываются поцарапанные и даже треснутые стекла. В этом случае застройщик обязан заменить стеклопакеты.
На дверях обычно бывает очень много дефектов: отклеивается и трескается пластик. Царапающие полы или вообще не открывающиеся двери, скошенные косяки – тоже огрехи строительства, и их устранить обязаны строители – это их косяки.
Провода
Состояние проводов нужно проверять только после подачи напряжения. На всякий случай поинтересуйтесь, не подключен ли дом по временной схеме от дизелей – бывает и такое. Смотрите на розетки, чтобы они были ровными и одинаковыми, посчитайте их количество, проверьте, работают ли они — розетка может стоять, но без проводки. Все розетки должен отремонтировать застройщик, и не важно, что они дешевые и вы их потом замените на более эстетичные.
Электрика, сантехника и отопление – самые важные и опасные из коммуникаций, их монтажом должны заниматься специалисты, и если вы не заметите того или иного недостатка до подписания акта приемки-передачи квартиры, то потом это придется делать через управляющую компанию, с заключением письменных договоров с гарантиями и желательно схемами, сделанными в лицензированных организациях. Что принесет гораздо больше хлопот и отнимет у вас гораздо больше времени.
Холл, лифт, подъезд
Неплохо было бы осмотреть холл перед квартирами, чтобы ничего не висело, провода не болтались, горел свет. Проверьте работу лифтов, мусоросборника, освещения лестничных пролетов и подъезда, а также убедиться, что строящаяся рядом с домом парковка не помешает детской площадке – хотя это уже прерогатива управляющей компании, но жить в доме вам.
Устранение всех недоделок строительства оформляется актом. Сроки устранения прописаны в действующем российском законодательстве. ФЗ-214 предусматривает срок для таких работ 2-3 месяца. Но, к сожалению, неустойку в случае обнаружения недоделок застройщик не выплачивает. И устранять строительные недостатки застройщик обычно не торопится. Можно ждать не просто оговоренные законом месяцы, но и годы.
Сюрпризы новостройки
Может случиться и так, что собственник въедет в новостройку в Москве, а через месяц после въезда, например, его затопят соседи. В этом случае виновника потекшего радиатора определит экспертиза. Если это радиатор с дефектом, то отвечать должен застройщик. Если радиатор установил собственник при участии управляющей компании – соответственно, управляющая компания. Если собственник выше расположенной квартиры проявил самодеятельность - отвечать ему.
Потерпевшему надо написать заявление о случившемся застройщику, а копию отправить в УК. Они уже обязаны отреагировать, в течение 30 дней создать экспертную комиссию, найти виновного и возместить причиненный ущерб. Если никаких действий не предпринимается, надо обращаться в суд.
ТСЖ от застройщика
Первый вариант
Собственник новой квартиры может столкнуться с тем, что в доме уже действует ТСЖ, созданное застройщиком. Как правило, такие ТСЖ заключают договор с управляющей компанией на заведомо невыгодных условиях, с чрезвычайно высокой неустойкой в случае досрочного расторжения договора. Поэтому собственникам приходится оплачивать содержание дома по завышенным тарифам. Или же, что не легче, ТСЖ от застройщика не позаботилось о заключении договоров с коммунальными службами и поставщиками услуг.
Новоиспеченным собственникам нужно создать свое ТСЖ. Конечно, лучше бы будущим собственникам создавать ТСЖ еще на стадии строительства дома - в соответствии со статьей 139 ЖК они вправе это сделать — но чаще всего это невозможно по организационным причинам. Если поезд ушел и ТСЖ создано застройщиком, нужно избрать новое правление, председателя. Новая ревизионная комиссия должна провести ревизию хозяйственной деятельности своих предшественников. Невыгодные договоры расторгаются и заключаются новые, выгодные жильцам. Можно обратиться в арбитражный суд, если расторгнуть договоры мирным путем и по взаимному согласию не получается.
Вообще, передача документов застройщиком должна быть осуществлена сразу после государственной регистрации ТСЖ как юридического лица – это норма ЖК. Удержание документации может рассматриваться как создание препятствий для управления многоквартирным домом.
Товарищество собственников жилья становится юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Государственная регистрация осуществляется по общим для всех юридических лиц правилам. ТСЖ по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (статья 140 ЖК).
Если деятельность предыдущего председателя правления нанесла ущерб ТСЖ и его членам, новое руководство товарищества вправе поставить вопрос о привлечении бывшего председателя к имущественной и иной ответственности, вплоть до уголовной. Здесь собственникам придется оплатить услуги юриста, без которого просто не обойтись (хорошо, если среди собственников окажутся люди с юридическим образованием). Но расходы на юриста не сопоставимо малы по сравнению с платежами по кабальным договорам с недобросовестными управляющими и коммунальными службами.
Второй вариант
Обращаться в прокуратуру и суд следует и в том случае, если застройщик «склоняет» ТСЖ, созданное будущими собственниками еще на стадии строительства дома, к заключению договора со своей управляющей компанией и начинает общаться с собственниками в стиле «вы обязаны». Собственник застройщику ничем в этом случае не обязан.
Возможность же появления в доме второго ТСЖ вообще исключена с точки зрения закона. Согласно статье 136 ЖК, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. И только ваше ТСЖ, а не «липовое» ТСЖ от застройщика может заключать договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры, определять смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и т.д.
Именно ТСЖ будет решать, как будут выглядеть вестибюли новостройки, нужен ли в доме консьерж, какими станут коридоры, лестничные клетки. А это в немалой степени влияет на рыночную стоимость квартир в доме. Учитывая, что именно ТСЖ распоряжается помещениями общего пользования, с его помощью жильцы могут решить, что делать с подвалом или чердаком их дома. А закрепление за ТСЖ прилегающей территории позволит, например, устроить парковку или детскую площадку по выбору жильцов. В целом ТСЖ позволяет существенно улучшить качество жизни, если собственники квартир смогут правильно подойти к организации и управлению своим товариществом.
Помимо сбора взносов источником средств ТСЖ могут быть государственные субсидии. Не стоит забывать, что муниципальные власти, формально являющиеся собственниками не приватизированных квартир в доме, также обязаны участвовать в расходах по содержанию дома, а в случае неисполнения ими своих обязанностей ТСЖ может взыскать их часть взносов принудительно.
Кроме того, ТСЖ может сдать часть нежилых помещений в аренду, обеспечивая таким образом товарищество дополнительным доходом. Наконец, в соответствии со ст. 153 ТСЖ может инициировать строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества.
Будьте готовы
Морально и материально подготовьтесь к тому, что, как только вы получите документ о регистрации права собственности и въедете в новую свою квартиру, вам придется еще долгое время устранять недоделки строительства, потому что увидеть их все сразу просто невозможно.
Может оказаться, что украдено разнообразное оборудование дома, а также квартиры в частности (счетчики, замки и ручки, краны, петли на дверях и т.д.), так как добро снимается и выносится в процессе строительства, а также в процессе сдачи дома. Поэтому придется тратиться не только на ремонт своего жилья, но и оплачивать доведение до «ума» здания.
Может выясниться, что звукоизоляция в квартире никуда не годна и у вас слышно буквально каждое сказанное соседями слово. Может случиться, что отойдет штукатурка, потрескается пол, протечет потолок или приключатся другие беды - дело в том, что новый дом дает усадку в течение двух лет. Необходимо будет нанимать строителей для ремонта самому или через управляющую компанию. А эти строители, в свою очередь, так и норовят обвести вас вокруг пальца с расчетами материалов и работы.
Квартира в новостройке, в результате, может стать «золотой» в сравнении с той ценой, которая прописывалась вам изначально в договоре с застройщиком. Но просчитать, какое жилье дешевле покупать – на стадии строительства котлована или через три года после ввода в эксплуатацию дома, невозможно, в том и парадокс.
Комментарии
(0)#