"В следующем году квартиры будут продавать по себестоимости"

Кризис только начинается, поэтому торопиться с покупкой жилья не стоит, советуют профессионалы рынка недвижимости. В следующем году, когда курс рубля немного успокоится, а строительные компании останутся совсем без денег, квартиру в новом доме на окраине Москвы или в ближайшем Подмосковье можно будет купить фактически без наценки

Ситуация в российской экономике все больше напоминает 2008 год: цены на нефть вместе с курсом рубля стремительно идут вниз, свободных денег становится все меньше, покупательная способность населения постепенно снижается. Рынок недвижимости, как правило, в последнюю очередь ощущает наступление кризиса, но и восстанавливается дольше остальных. Одни игроки сталкиваются с проблемами уже сейчас, другие говорят об увеличении прибыли и просят не нагонять панику. БГ спросил у девелоперов и риэлторов, ждут ли они повторения событий шестилетней давности и что будет происходить в следующем году на рынке недвижимости.

Константин Апрелев

Вице-президент Российской гильдии риэлтеров

"Сегодня все чаще вспоминают 2008 год, и неслучайно: корни нынешних проблем те же самые – снижение цен на энергоносители и дефицит заемных денег. Ключевое отличие в том, что пять лет назад кризис был глобальным, а сегодня он локальный – российский. Если раньше мы были островком стабильности на фоне бушующего океана, то сейчас все наоборот. Разумеется, это касается абсолютно всех сфер экономики.

Рынок коммерческой недвижимости уже не первый месяц переживает полный обвал – объем предложения по аренде и продаже увеличился на 70%. На вторичном рынке жилья этот показатель достигает 60%. Единственный рынок, который чувствует себя нормально и даже имеет потенциал роста, - новое жилье. Это объясняется тем, что застройщики не стали поднимать рублевые цены, как это всегда происходит осенью, а люди после первых валютных скачков решили обезопасить себя, вложив деньги в покупку недвжимости.

Спрос феноменально вырос именно в те дни, когда было максимальное падение рубля. Кроме того, многие стремились успеть оформить сделки до 1 ноября, по старым ипотечным ставкам. Чтобы привлечь клиентов, огромные деньги были вкачаны в рекламу: посмотрите, сколько застройщиков появилось на телеэкранах в прайм-тайм. Но это краткосрочный эффект, не имеющий длительной перспективы. Я прогнозирую ухудшение ситуации: мы упадем глубже, чем в 2008 году.

Отложенный спрос, который мог возникнуть через несколько лет, был реализован в первом квартале текущего года и сейчас. Это значит только одно - дальше спрос расти не будет. Подорожает ипотека – снизится спрос, уменьшится объем выдаваемых кредитов. Соответственно, возникнут риски заморозки некоторых объектов, появления обманутых дольщиков, если только не будут созданы какие-то специальные программы.

Ситуация на первичном рынке внешне кажется вполне благоприятной, потому что спрос пока сохраняется, но на самом деле поводов для оптимизма нет. В 2008 году были понятны все факторы, которые влияли на кризис, тогда были более или менее ясны бюджетные ожидания, а сейчас вообще ничего не понято. Это значит, что, как минимум, следующий год будет не самым простым для рынка недвижимости".

Константин Ковалев

Управляющий партнер Blackwood

"Мне ничего не напоминает 2008 год. Сейчас наступает время изменения структуры рынка. Именно поэтому многие компании, которые пытаются выстраивать стратегии, ориентируясь на прошлый кризис, совершают ошибку. Модели поведения на рынке тогда и сейчас должны быть принципиально разными. Шесть лет назад была спринтерская дистанция, а сегодня мы вышли на стайерскую дистанцию. Выиграют те, кто будет спокойно продолжать свою стратегическую линию, которая должна быть рассчитана на три-четыре года. Игроки, привыкшие к быстрой прибыли, резким скачкам, едва ли смогут удержаться.

Осенью будущего года жилье, которое продается в рублях, будет стоить столько же, сколько сейчас, а, может быть, даже меньше. Так что я не советовал бы сейчас покупать квартиру – через год можно будет неплохо сэкономить. Если сегодня стоимость строительства одного квадратного метра жилья в Подмосковье составляет порядка 60-70 тысяч рублей, а продается за 80-90, то в следующем году квартиры будут продаваться по себестоимости. Дело в том, что строительство – абсолютно локальный рынок, не зависящий от внешней конъюнктуры. Стоимость строительства какой была, такой и останется, а уменьшение спроса приведет к снижению цен".

Игорь Сибренков

Заместитель генерального директора "Мортон-Инвест"

"Сегодняшняя ситуация на рынке кардинально отличается от той, что была в 2008 году. Прошлый кризис был связан с недостатком ликвидности. Тогда застройщики основную долю кредитов получали в долларах, и с началом валютных скачков лишились возможности обслуживать эти кредиты. Многие компании столкнулись с нехваткой денежных средств и получили проблемы именно из-за этого.

Сейчас почти 100% кредитов берется в рублях, так что валютные колебания никак не сказываются на их обслуживании. Кроме того, в 2008-2009 годах ипотека еще не была столь распространена, как сейчас. Сегодня доля ипотечных сделок по разным компаниям варьируется от 30 до 50%, что позволяет сохранить клиентов даже в кризис. Несмотря на небольшой рост ставок, они все равно достаточно приемлемы. И потом, многие банки вместе с застройщиками идут на создание эксклюзивных ипотечных программ (например, у нашей компании есть программа совместно со Связь-банком, по которой ипотечная ставка составляет 9,9%).

Со спросом пока тоже все в порядке – это общая тенденция. У нас объем сделок в октябре по сравнению с сентябрем вырос на 35%. Это второй скачок, связанный с реализацией отложенного спроса, первый пришелся на февраль. Благодаря этому объем сделок за год вырос на 11,5% – это цифра по нашей компании, но, думаю, у других игроков ситуация похожая. Конечно, если сохранятся те негативные тенденции в экономике, которые мы наблюдаем сейчас, в будущем году спрос будет падать. Впрочем, жилье эконом- и комфорт-класса будет востребовано всегда, несмотря на любые потрясения. Прошлый кризис это продемонстрировал".

Леонард Блинов

Заместитель генерального директора Urban Group

"Количество потенциальных покупателей квартир на порядок больше, чем в 2008 году, когда стоимость жилья была высокая, кредиты были дорогие и практически не выдавались. Ипотечное кредитование находится на более высоком уровне, банки, даже в сегодняшней ситуации, готовы выдавать кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 10%), дополнительные комиссии отсутствуют во многих ипотечных программах, а процентные ставка соответствуют рынку.

Снижение платежеспособного спроса в сегменте эконом-класса Подмосковья, где мы работаем, не ощущается. Наоборот, мы зафиксировали рост покупательского спроса, который отчасти связан с изменением геополитической и экономической ситуации в стране. Самое опасное для сегмента доступного жилья Московской области – это перенасыщение предложением. Но сегодня этого нет, и вряд ли произойдет в будущем, поскольку за последнее время ужесточились регламенты выдачи разрешений на строительство, а действительно хороших, качественных и ликвидных жилых комплексов с хорошей транспортной доступностью и всей необходимой социальной инфраструктурой не так много.

Учитывая изменения в законодательстве (повышение налоговых ставок на квартиры, запрет строительства апартаментов и другое), есть основания полагать, что спрос из Москвы может переориентироваться в Подмосковье, где жилье стоит меньше, а условия проживания во многих районах не хуже столичных".

Владимир Воронин

Президент ФСК "Лидер"

"Ситуация в свете политических и экономических событий складывается, безусловно, непростая, но она не повторяет сценарий 2008 года. Ассоциации с кризисом шестилетней давности в первую очередь идут в поле общего ожидания граждан "чего-то худшего", дальнейшего усугубления негативных тенденций. Всеобщее внимание притягивают курсы рубля/доллара/евро, но эта ситуация с практически непрерывным падением рубля для рынка первичной недвижимости пока не сказывается.

Сейчас граждане активно выводят сбережения из банков и вкладывают их в более надежный актив – квадратные метры. То же можно сказать и об ипотечных покупателях – не дожидаясь дальнейшего роста ставок, многие оформляют банковские кредиты. Правда стоит отметить, что и 2008 год вплоть до сентября показывал увеличение объема заемщиков.

С начала осени в нашей компании рост числа сделок фиксируется по всем проектам. В сентябре по отношению к августу объемы продаж увеличились на 21,8%, в октябре по отношению к сентябрю – еще на 12,8%, а начало ноября дает повод давать положительный прогноз и на текущий месяц. Правда, ажиотаж конца года может смениться затишьем начиная с января".