Сегодня 14:31
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:39
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 10:43
Тенденции рынка, аналитика
REPA - Ассоциация профессионалов рынка недвижимости
Фото: 

29 ноября состоялась Девелоперская среда на тему «Жив ли инвестор на рынке городской недвижимости». Провокационная тема задала тон дискуссии. Да, инвестор несомненно жив – единогласно постановили эксперты, однако без «но» не обошлось.

Очевидно, что инвестиции в коммерческую недвижимость приносят большую доходность, но при этом имеют и более высокий «порог входа». Обычно группы инвесторов, ориентированных на жилую или коммерческую недвижимость, не пересекаются.

За время строительства жилого объекта рост его стоимости, а с ним и доход инвестора составляет в среднем 20-25%, а в некоторых объектах премиум-класса доходит до 65%. При этом доля инвестиционных покупок разнится от объекта к объекту. Тут разброс гораздо значительнее: от 0 до 60%.

«Потенциальных покупателей-инвесторов можно разделить на три категории: одни готовы приобрести квартиру по очень выгодному предложению на этапе предпродаж, но с высоким риском инвестиций; другие, наоборот, совершают покупку по более высокой цене, но с минимальным риском и выбирают объекты, находящиеся на финальной стадии строительства; и третьи – те, кто стремится купить дешевле, чем готовый продукт, но при этом с минимальным риском, выбирая объект на этапе строительства. Поэтому застройщики, которые изначально при выходе на продажи выставляют объект по ценам готового жилья, по сути, добровольно отказываются от первой категории покупателей и частично отсекают вторую, тем самым снижая свои темпы продаж,» - рассказал Дмитрий Железнов, директор по продажам, Kalinka Group.

У каждого инвестора своя стратегия. Заметной тенденцией является ориентированность на новинки рынка. В связи с выводом на рынок большого количества жилых объектов в 2017 и ожиданиями сопоставимого объема в первом полугодии 2018 (до вступления в силу поправок к ФЗ-214), прогнозы по инвестициям обещают всплеск в начале 2018 и заметный спад после 1 июля.

В 2017 достигнут исторический минимум ставок по ипотеке. Таким образом, ипотека сейчас является стимулятором платежеспособного спроса.

«При начале реализации проекта ипотечные ставки находились в диапазоне 10-13%, что, конечно же, сдерживало потенциальный интерес в части ипотечного инвестирования до 1-2 запросов в месяц. На сегодняшний день мы видим стабильную заинтересованность в приобретении квартир с льготной ипотекой, выражающуюся в 14-17 запросов на одобрение в месяц. При этом ипотека привлекается как для покупки для собственного проживания, так и для инвестирования. Так, что отрадно, покупатели стали использовать инструмент ипотеки для инвестиций в премиальную недвижимость», - рассказала Мария Котова, директор Департамента жилой недвижимости, GORN Development.

По данным эксперта, до 50% покупателей недвижимости как инвестиционного продукта с использованием ипотечных займов являются собственниками бизнеса. Они заинтересованы в большом количестве лотов с гарантией обратного выкупа.

Наталья Просветова, руководитель отдела по работе с застройщиками DeltaCredit, поддержала выводы коллег статистикой и рекомендовала вкладывать деньги в объекты с минимальными рисками. «Уровень обеспеченности россиян жильем остается недостаточным по сравнению с развитыми странами — например, он втрое ниже, чем в США,» - сказала Наталья. А это означает, что в ближайшие годы спрос на жилье обеспечен.

Общую картину приобретения жилой недвижимости осветил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров: «Основным инвестором в Москве являются граждане, приобретающие жилье. На сегодняшний момент, по нашим оценкам, порядка 1 трлн. руб. средств населения привлечено именно в строящуюся недвижимость. Если мы посмотрим статистику по России в целом, то в новостройки сейчас привлечено порядка 3,5 трлн. руб. средств граждан. То есть треть всех вложений граждан приходятся на московскую недвижимость». Около 25% сделок по ДДУ за 2017 год были осуществлены по договорам переуступки. Чиновник уверен, что часть этих сделок – инвестиционные.

Ложку дегтя в идеальную картину инвестиций в жилую недвижимость добавил Дмитрий Халин, управляющий партнер, Savills: «Рассчитывать на гарантированную доходность, покупая жилые активы на раннем этапе - утопично. Вопрос для инвесторов состоит в том, удастся ли закрепить некий ожидаемый уровень доходности».

Застройщики дают такие дисконты, что с ними трудно соперничать частным инвесторам. Основным выходом из этой ситуации эксперт видит расчет не столько на продажу, сколько на арендный доход от приобретаемой недвижимости. Одним из важных этапов развития аренды на рынке частных инвестиций является создание сервисных апартаментов, дающих арендаторам возможность использовать профессиональные сервисы, а инвесторам избежать операционного управления активами. Но до вывода на рынок нескольких подобных проектов, которые могли бы конкурировать по цене, наиболее выгодным для инвестора остается самостоятельный менеджмент даже в условиях краткосрочной аренды.

По мнению эксперта Сити-XXI век, успех инвестирования зависит от качеств конкретного объекта. «Качественный продукт, который создает надежный застройщик, всегда будет привлекателен для тех, кто планирует вложить средства в недвижимость» – отметил директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин. – Недвижимость  сегодня не может поспорить по доходности с биткоином, однако для консервативного инвестора она по-прежнему остаётся одним из лучших капиталовложений. По его словам, новый проект девелопера, комплекс апартаментов на проспекте Мира в 1 минуте ходьбы от станции метро «Алексеевская», будет интересен покупателям-инвесторам. Отличное месторасположение и высокие потребительские свойства этого продукта позволят будущим собственникам обеспечить  достойный уровень жизни и максимальную доходность при сдаче апартаментов в аренду.  Мировой опыт показывает, что подобные объекты всегда востребованы, и новое здание обязательно будет пользоваться популярностью среди жителей и гостей столицы.

Заключительным спикером, доклад которого вызвал наибольшие дискуссии, стала Ольга Гаращенко, генеральный директор «Эксклюзив Консалтинг». Она рассказала о формировании налоговой базы при сделках с недвижимостью. Тема налогообложения инвестиционной недвижимости вызвала живой интерес аудитории. Дискуссия на эту тему продолжится на Девелоперской среде 6 декабря 2017, где будет обсуждаться вопрос квартир с отделкой.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Метриум Групп, логотип компании

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2025 года

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%. Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.
00
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU

Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья.
00
Авито, логотип портала

Цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 3% за месяц

Аналитики «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 года на вторичном рынке жилья в России. С начала года предложение таких квартир на платформе выросло на 14%, а за месяц — на 1%.
00
ЖК Rakurs

Библиотека с лекторием появится в жилом комплексе в районе Щукино

На первом этаже корпуса в составе строящегося жилого комплекса Rakurs на северо-западе Москвы планируется обустроить помещения для библиотеки и лектория. ЖК включает три корпуса на 915 квартир и отдельно стоящий учебный корпус на 275 мест.
00
В жилом комплексе комфорт-класса «Новый Зеленоград» от Ikon Development

В ЖК «Новый Зеленоград» доступны квартиры с отделкой «под ключ»

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» покупателям обеспечили возможность выбора квартир из множества форматов, в том числе доступны варианты с отделкой – такие предложения представлены в пятом корпусе первой очереди проекта.
00
ЖК Северный порт

В первой очереди жилого комплекса на Ленинградском шоссе завершены работы нулевого цикла

В Левобережном районе Москвы продолжается строительство жилого комплекса «Северный порт». В корпусах запроектировано 1172 квартиры, а также двухуровневый подземный паркинг более чем на 500 машино-мест.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Итоги первой половины 2025 года на вторичном рынке столицы

За первые 6 месяцев 2025 года в Москве зарегистрировано 63 850 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья (-3,2% к аналогичному периоду 2024 года).
00
ЖК Level Академическая

Двор со скульптурами животных появится в жилом комплексе на Профсоюзной улице

В рамках благоустройства территории жилого комплекса Level Академическая планируется создать двор со скульптурами животных, спортивными зонами и беседками. ЖК рассчитан на 291 квартиру и включает двухуровневый подземный паркинг на 105 машино-мест и 60 кладовых.
00
Авито, логотип портала

Выбор квартир в новостройках вырос на 20% за год и на 4% за месяц

Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июня 2025 г. на рынке первичного жилья в России. Лидерами по количеству доступных для приобретения квартир стали Краснодар, Воронеж (по 7% от всех предложений страны), Екатеринбург (6%), Москва и Тюмень (по 5%).
00
Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок (г.Сергиев Посад), на научной конференции "Distributed Computing and Grid-technologies in Science and Education" (GRID 2025)

Интеллектуальное будущее производства: генеральный директор ВКБлок о пути к Smart Factory на научной конференции GRID 2025

11 июля 2025 г. Александр Салов, генеральный директор завода ВКБлок, выступил на научной конференции "Распределенные вычисления и Грид-технологии в науке и образовании" с темой научного доклада “Применение распределенного интеллекта в управлении производственными системами”.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

К 2030 году средняя высота жилых доминант в Москве достигнет 41 этажа

Доля высотного строительства на рынке первичной жилой недвижимости составляет 19%. Тенденция вертикального развития городской застройки столицы приводит к тому, что высотность жилых проектов постепенно увеличивается.
00
Ricci логотип

Миллиард — не предел: в Москве дефицит пентхаусов

Рынок пентхаусов в Москве крайне ограничен — как в количественном, так и в качественном выражении. Несмотря на то, что в открытой продаже числится 139 объектов стоимостью от 1 млрд рублей, лишь часть из них соответствует ожиданиям целевой аудитории.
00
IBC Real Estate, логотип

Девелоперы выбирают районные ТЦ

По итогам первого полугодия 2025 года доля районных торговых центров в общем объеме качественной торговой недвижимости Москвы составила 5%. За 10 лет показатель увеличился на 3 п.п.
Или войти с помощью: