Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
26.05.2017
Жизнь
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Северная столица — рекордсмен по количеству коммунальных квартир. Всего в Санкт-Петербурге насчитывается около 100 тыс. коммуналок. Для сравнения — в Москве таких пережитков советского прошлого почти в 3 раза меньше. В коммуналках проживает более 650 тыс. тысяч петербуржцев — то есть каждый восьмой горожанин. Шансы на улучшение жилищных условий весьма призрачны. При нынешних темпах расселения коммуналок (примерно 4–5 тыс. квартир в год) этот архаичный квартирный формат может быть ликвидирован не ранее 2033 года. О причинах живучести коммуналок рассказывает адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры».

Городские программы неэффективны

В Петербурге разработана и действует целевая программа расселения коммуналок, ежегодно городское правительство выделяет на эти цели несколько миллиардов рублей. Периодически проводятся конкурсы по выбору инвесторов, желающих принять участие в проектах расселения (город покрывает от 30 до 50 % затрат). Но такой алгоритм неэффективен, по нему расселяется не более 20–30 квартир ежегодно. Базовая схема расселения состоит в выплате частным собственникам комнат бюджетных субсидий на выкуп всей жилплощади, приобретение отдельного жилья на рынке и другие вариации. Однако бюджетных средств катастрофически не хватает. Дотации рассчитываются исходя не из рыночной стоимости жилья, а по заниженным официальным ставкам. Многие граждане заявляют о неравноценности обмена, не желают переезжать в другие районы города.

«Скелеты в шкафу» и изматывающая бюрократия

Наиболее ликвидные («фасадные») коммуналки в Петербурге выкуплены и расселены еще в девяностые годы. Большинство оставшихся в городе объектов (общей площадью около 7 млн кв. м) не вполне безупречны как по месторасположению (это так называемые вторые или третьи дворы), так и с юридической точки зрения. По мнению адвоката Андрея Комиссарова, тормозят расселение процедурные сложности, связанные, например, с получением согласия на расселение от всех владельцев комнат в коммуналке. Даже если выкуп осуществлен, из-за нормативных ограничений инициаторам расселения не всегда удается выполнить задуманное — например, из одной крупногабаритной расселяемой квартиры сделать несколько малогабаритных, но отдельных квартир либо перевести недвижимость в нежилой фонд (под разными предлогами чиновники могут затянуть процесс перевода на 10–12 месяцев).

Завышенные ожидания собственников

Проекты расселения коммуналок нередко блокируются их обитателями, которые заламывают за свои трущобы запредельно высокие компенсации. Обоснованные затраты инвестора на расселение коммуналок оцениваются примерно в 3–4 тыс. долл. на кв. м. Однако из-за технического состояния, метража, месторасположения и аппетитов хозяев коммуналок многие объекты не вписываются в эти рамки. В свою очередь увеличение выкупной цены экономически неоправданно и чревато для инвестора убытками. Как показывает практический опыт, проекты расселения складываются лишь в том случае, если выкупается все здание, либо его часть — например, квартиры на первых и вторых этажах, которые можно переоборудовать под офисы, магазины, салоны красоты, апарт-отели.

Приток мигрантов

Коммуналки, несмотря на непривлекательные потребительские качества такого жилья, составляют отдельный сегмент рынка недвижимости. Комнаты активно продаются и покупаются, особенно приезжими, поскольку это самый доступный по цене вариант жилья в городе. Минимальный диапазон цен на коммунальные жилища составляет 840–900 тыс. рублей. Такая конъюнктура является серьезной помехой для реализации планов по расселению. Многие собственники комнат в коммуналках предпочитают не ввязываться в предложенные инвесторами и властями проекты, а вместо этого используют недвижимость как источник невысоких, но стабильных рентных доходов. По словам юристов, в последнее время стало крайне сложно найти хозяев комнат в коммунальных квартирах для ведения переговоров, поскольку собственники проживают в других городах или за границей, а питерское жилье сдают в аренду мигрантам или студентам.

Нужны новые подходы

«Чтобы запустить процесс ликвидации коммуналок, требуются новые экономические, а также юридические механизмы, позволяющие устранить конфликт интересов между инвесторами и собственниками архаичного жилья», — уверен адвокат Андрей Комиссаров. В противном случае через 3–5 лет значительная часть коммунальных квартир окончательно обветшает, а это чревато не только деградацией отдельных городских кварталов, но и авариями, жертвами которых могут стать сотни горожан. Реальным механизмом могла бы стать комплексная программа реконструкции исторического центра с расселением не отдельных домов, а реновацией целых районов. Тем более что в центре сосредоточено 70 % коммунальных квартир от их общего числа.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр - регистрация прав и кадастровый учет

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ): какие изменения вступили в силу в 2017 году

В 2015 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», в 2016 году в него были внесены изменения. С приходом 2017 года в силу вступила новая редакция закона.
00

Ситуация на рынке недвижимости становится все тяжелее

Экономика переживает не лучшие времена, и рынок недвижимости, находясь на острие кризиса, продолжает демонстрировать негативные тенденции. Рассмотрим ситуацию в сегменте загородной недвижимости.
00
Декоративная фактурная штукатурка

Марморино Классико или эффект состаренного мрамора

Марморино Классико представляет собой декоративную штукатурку, предающую поверхности эффект слегка состаренного мрамора, в составе которой присутствуют минеральные соединения.
00
Вечерний Сочи

Экскурсии в Сочи

Неофициально город Сочи называют курортной столицей России. Это действительно так. И все же Сочи славится не только теплым морем и оборудованными пляжами, но и множеством достопримечательностей.
00
ЖК Нескучный Home&Spa, эскиз

В ЖК «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» появится культурный центр «Новый авангард»

Культурный центр «Новый авангард» площадью около 7 тыс. кв. м откроется в III очереди комплекса. Центр расположится между двумя мостами, начиная с 25 этажа. Предполагается разместить общественное арт-пространство, доступное всем желающим. Помимо выставочных залов оно будет включать лекционные аудитории, event-зоны, смотровую площадку с видами на город и т.д.
10

В ближайшие 2-3 месяца пройдут архитектурные конкурсы по программе реновации

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Москвы Марат Хуснуллин, первые конкурсы, на которых будут выбирать концепции новых жилых кварталов по программе реновации, пройдут в течение 2-3 месяцев.
00

ЖК в Хамовниках ждет реконструкция

О том, что жилой комплекс в Малом Левшинском переулке планируется отреставрировать, сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Он отметил, что вместе с ним будут отреставрированы и два исторических доходных дома.
00

Новую школу в Митино закончат в этом году

Как сообщил глава Департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев, подходит к концу строительство нового образовательного объекта в районе Митино. Школа на 550 мест будет открыта в третьем квартале текущего года.
00

Стройкомплекс будет проверять качество строительных работ на социальных объектах с помощью передвижных лабораторий

Олег Антосенко, председатель Мосгосстройнадзора, сообщил о том, что запланированы проверки с помощью передвижных лабораторий. Они пройдут на строительных площадках социальных объектов в четырех округах столицы. Срок проведения рейда – до конца мая.
00
ЖК Столичный, г Железнодорожный, май 2017

Банк «Возрождение» и «Главмосстрой Недвижимость» запустили ипотеку с вариантами сниженной ставки - от 8.9%

Банк «Возрождение» и «Главстрой девелопмент» запустили специальную программу по ипотеке - при покупке квартиры в жилом комплексе «Столичный» клиенты теперь имеют возможность получить сниженную ставку по ипотечному кредиту на 2-4 года, затем ставка устанавливается в размере 10.9%.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: