Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
28.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
27.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
26.12.2018
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Северная столица — рекордсмен по количеству коммунальных квартир. Всего в Санкт-Петербурге насчитывается около 100 тыс. коммуналок. Для сравнения — в Москве таких пережитков советского прошлого почти в 3 раза меньше. В коммуналках проживает более 650 тыс. тысяч петербуржцев — то есть каждый восьмой горожанин. Шансы на улучшение жилищных условий весьма призрачны. При нынешних темпах расселения коммуналок (примерно 4–5 тыс. квартир в год) этот архаичный квартирный формат может быть ликвидирован не ранее 2033 года. О причинах живучести коммуналок рассказывает адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры».

Городские программы неэффективны

В Петербурге разработана и действует целевая программа расселения коммуналок, ежегодно городское правительство выделяет на эти цели несколько миллиардов рублей. Периодически проводятся конкурсы по выбору инвесторов, желающих принять участие в проектах расселения (город покрывает от 30 до 50 % затрат). Но такой алгоритм неэффективен, по нему расселяется не более 20–30 квартир ежегодно. Базовая схема расселения состоит в выплате частным собственникам комнат бюджетных субсидий на выкуп всей жилплощади, приобретение отдельного жилья на рынке и другие вариации. Однако бюджетных средств катастрофически не хватает. Дотации рассчитываются исходя не из рыночной стоимости жилья, а по заниженным официальным ставкам. Многие граждане заявляют о неравноценности обмена, не желают переезжать в другие районы города.

«Скелеты в шкафу» и изматывающая бюрократия

Наиболее ликвидные («фасадные») коммуналки в Петербурге выкуплены и расселены еще в девяностые годы. Большинство оставшихся в городе объектов (общей площадью около 7 млн кв. м) не вполне безупречны как по месторасположению (это так называемые вторые или третьи дворы), так и с юридической точки зрения. По мнению адвоката Андрея Комиссарова, тормозят расселение процедурные сложности, связанные, например, с получением согласия на расселение от всех владельцев комнат в коммуналке. Даже если выкуп осуществлен, из-за нормативных ограничений инициаторам расселения не всегда удается выполнить задуманное — например, из одной крупногабаритной расселяемой квартиры сделать несколько малогабаритных, но отдельных квартир либо перевести недвижимость в нежилой фонд (под разными предлогами чиновники могут затянуть процесс перевода на 10–12 месяцев).

Завышенные ожидания собственников

Проекты расселения коммуналок нередко блокируются их обитателями, которые заламывают за свои трущобы запредельно высокие компенсации. Обоснованные затраты инвестора на расселение коммуналок оцениваются примерно в 3–4 тыс. долл. на кв. м. Однако из-за технического состояния, метража, месторасположения и аппетитов хозяев коммуналок многие объекты не вписываются в эти рамки. В свою очередь увеличение выкупной цены экономически неоправданно и чревато для инвестора убытками. Как показывает практический опыт, проекты расселения складываются лишь в том случае, если выкупается все здание, либо его часть — например, квартиры на первых и вторых этажах, которые можно переоборудовать под офисы, магазины, салоны красоты, апарт-отели.

Приток мигрантов

Коммуналки, несмотря на непривлекательные потребительские качества такого жилья, составляют отдельный сегмент рынка недвижимости. Комнаты активно продаются и покупаются, особенно приезжими, поскольку это самый доступный по цене вариант жилья в городе. Минимальный диапазон цен на коммунальные жилища составляет 840–900 тыс. рублей. Такая конъюнктура является серьезной помехой для реализации планов по расселению. Многие собственники комнат в коммуналках предпочитают не ввязываться в предложенные инвесторами и властями проекты, а вместо этого используют недвижимость как источник невысоких, но стабильных рентных доходов. По словам юристов, в последнее время стало крайне сложно найти хозяев комнат в коммунальных квартирах для ведения переговоров, поскольку собственники проживают в других городах или за границей, а питерское жилье сдают в аренду мигрантам или студентам.

Нужны новые подходы

«Чтобы запустить процесс ликвидации коммуналок, требуются новые экономические, а также юридические механизмы, позволяющие устранить конфликт интересов между инвесторами и собственниками архаичного жилья», — уверен адвокат Андрей Комиссаров. В противном случае через 3–5 лет значительная часть коммунальных квартир окончательно обветшает, а это чревато не только деградацией отдельных городских кварталов, но и авариями, жертвами которых могут стать сотни горожан. Реальным механизмом могла бы стать комплексная программа реконструкции исторического центра с расселением не отдельных домов, а реновацией целых районов. Тем более что в центре сосредоточено 70 % коммунальных квартир от их общего числа.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Ассоциация российских банков подготовила законопроект, разрешающий рефинансирование ипотеки с использованием материнского капитала

Данная инициатива поможет тем россиянам, которые получили кредит несколько лет назад и до сих пор не могут его рефинансировать.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Как не стать жертвой иронии судьбы

В преддверии Нового года эксперты «Метриум» «примерили» культовую комедию на столичный рынок недвижимости и подготовили пять советов для покупателей жилья в новостройках, которые позволят им не стать жертвой иронии судьбы.
00
RDI Group

Компания RDI Group будет совместно с ГК «Самолет» реализовывать проект по застройке 440 га в Новой Москве

Компания RDI Group объявляет о завершении сделки с компанией «Самолёт Две Столицы» в совместном предприятии по освоению перспективных земельных участков совокупной площадью 440 га в Новой Москве.
00
NAI Becar

NAI Becar подводит предварительные итоги 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Несмотря на рост доли иностранного капитала, общий объем инвестиций в столице снизился. Отмечается предельно низкий ввод новых офисных центров.
00
Бест-Новострой логотип

По итогам 2018 года рост цен в столичных новостройках составил от 2 до 18%

К такому выводу пришли эксперты «БЕСТ-Новострой» в ходе анализа ценовой ситуации на первичном рынке Большой Москвы в уходящем году.
00
Ривер Парк

Остатки сладки. Обзор жилых комплексов массового сегмента с минимальным объемом предложения

В довольно большом количестве жилых комплексов – более 30% адресов – предлагается минимальное чисто лотов.
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в 2018 году снизился почти на треть

По данным ИНКОМ-Недвижимость, 2018 год стал рекордным по темпам сокращения предложения на московском вторичном рынке жилья.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: