Адвокат, финансовый консультант Олег Сухов: Обвал рынка недвижимости неизбежен

Покупка недвижимости до недавнего времени считалась самым простым и выгодным способом вложения капитала. Однако в ближайшие несколько лет недвижимость рискует стать совершенно не актуальной, а цены на нее могут снизиться на 30% и даже 50%. Почему следует ждать обвала рынка недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов, независимый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».

Рынок недвижимости крупных городов самый стабильный и экономически привлекательный

Последние двадцать лет рынок недвижимости крупных городов России считался одним из самых экономически выгодных и стабильных по вложению капитала и получению прибыли. Купить однокомнатную квартиру в Москве за 5 - 6 млн. рублей и получать ежемесячный доход в размере 30 000 - 35 000 рублей (что до недавнего времени приравнивалось к 3 прожиточным минимумам по Москве, или 5 прожиточным минимумам по России или, соответствовало, 3 средним пенсиям по Москве или 6 пенсиям по России) многим было по душе и по карману, а инвестиции в жилье постоянно пополнялись.

Коммерческая недвижимость считалась привилегией средней или богатой части населения, способной выложить от 10 до 500 миллионов рублей в офисы и торговые площади. Большим плюсом является так же то, что при намерении завершить арендный бизнес, собственники и жилых, и нежилых помещений всегда имеют возможность их выгодно продать, получив значительную прибыль в сравнении с покупной стоимостью, т.к. недвижимость в крупных городах в цене прибавляет из года в год, а в сравнении с другими инвестиционными активами, подверженными риску значительного обесценивания, например, такими как ценные бумаги, обрушения рынка недвижимости история последних десятилетий не помнит.

Почему вложения в недвижимость ждут революционные изменения, способные привести к значительному её обесцениванию

Изменения в законодательстве, принятые в последние несколько лет, привели к тому, что все объекты недвижимости: жилой, коммерческой, офисной, а так же земельные участки под ними, будут облагаться очень и очень высокими налогами. Налоги будут рассчитываться из кадастровой стоимости, которая не просто приближена к рыночной цене, а порой и значительно ее превышает. Итак, налоги на коммерческую, офисную и элитную жилую недвижимость будут определены с 2016 года в размере до 2%. С недорогими квартирами дело обстоит проще: налог составит от 01,% до 0,3% от их кадастровой цены. Два простых примера тому, как при новом налогообложении недвижимость потеряет свою инвестиционную привлекательность.

Пример 1: нежилые помещения

Так, по официальным данным ЦИАН в 2014 году коммерческая недвижимость в Москве в здании на Лубянском проезде составляла в среднем 16 785 долларов США за квадратный метр, что приближено, или даже ниже ее кадастровой стоимости. Офис площадью 75 кв.м. предлагается сегодня арендаторам в среднем за 120 000 рублей в месяц, а его кадастровая цена равняется 1 258 928 долларов или 51 616 071 рубль.

Собственнику вышеупомянутого помещения в скором будущем придется платить гораздо большие налоги. В частности, при кадастровой стоимости офиса, равной 51 616 071 рубль, и налоге в размере 2%, собственнику в год предстоит отчислять бюджету 1 032 321 рубль или 86 026 рублей в месяц. Таким образом, размер налога превысит 2/3 от общего дохода, получаемого сегодня от аренды. При значительном уменьшении дохода, владельцы нежилых помещений будут вынуждены искать альтернативные источники получения прибыли, что неизбежно приведет к массовым продажам коммерческой и офисной недвижимости. А т.к. неизбежность данного процесса, его массовость и отсутствие экономической выгоды в обладании офисами и торговыми площадями приведут к заниженному покупательскому интересу в этой области, нежилые помещения обречены на обесценивание. Кроме того стоит иметь ввиду, что при налогообложении коммерческой недвижимости льготы для их владельцев не предусмотрены.

Пример 2: дорогое элитное жилье

Стоимость пентхауса площадью 415 кв.м. на Остоженке составляет сегодня 24 млн. долларов, а его аренда в месяц равна 50 000 $. Таким образом, выложив 24 000 000 $ или 984 000 000 рублей за пентхаус в центре столицы, ежемесячно можно получать доход в размере 2 050 000 рублей. Однако, через два года, когда налог на рассматриваемый пентхаус составит 2% в год, т.е. 19 680 000 рублей, или 1 640 000 рублей в месяц, доходность от сдачи в аренду сократится с 2 050 000 млн. рублей до 410 000 рублей (2 050 000 – 1 640 000). Получается, что при самом благоприятном раскладе, если у владельца элитного жилья его будут постоянно снимать, полученной прибыли останется относительно немного, но она останется. А если с арендой случатся простои, то убытков не миновать, налоговая инспекция в подобных случаях льгот не предусматривает. Лишним будет говорить, что при столь существенных вложениях в элитную недвижимость, как в рассматриваемом примере – почти миллиард рублей, и высокой вероятности банкротства из-за налогового бремени, актуальность покупки и сохранения капитала, путем инвестирования в элитное жилье, сойдет на нет.

Почему упадет в цене дешевое жилье.

С жилыми помещениями проще, но и они значительно упадут в цене, почему? Жильё имеет ценность только в больших городах, где есть работа, высокая зарплата и большое количество приезжих. В городах средних или маленьких квартиры используются только для проживания, их не рассматривают как инвестиции, они почти не растут в цене, т.к. нет покупательской способности и спроса. Квартиры в небольших городах сдавать в наем почти невозможно, соответственно, они не приносят прибыль. Ухудшение экономической ситуации в нашей стране, урезание зарплат и увольнения привели к тому, что приезжающее на заработки в крупные города население стало уезжать обратно на родину. Получаемых зарплат для найма стало не хватать, что привело к уменьшению количества арендаторов. Более того, значительно ухудшились и условия для самих собственников, а именно. С введением в январе 2014 года закона о резиновых квартирах, запретным стало сдавать квартиру без прописки в них арендаторов, что очень неудобно и накладно собственнику: сначала надо прописать, затем выписать, затем прописать новых нанимателей. А если арендаторы будут каждый месяц съезжать, то в паспортный стол и не набегаешься. Да и не все вопросы можно разрешить в паспортном столе. Практика знает множество примеров, когда собственники вынуждены снимать неудавшихся квартирантов с регистрационного учета через суд.

Официальная прописка влечет к прозрачности и публичности отношений по получению прибыли от сдачи квартир в наем, что вынуждает владельцев жилья платить налоги, чего ранее они не делали, а это 13% от получаемой аренды. Однокомнатная квартира в Москве, стоимостью около 6 млн. р. в среднем сдается за 30 000 рублей. Налог от кадастровой стоимости в год составит 18 000 рублей, в месяц 1 500 рублей (6 млн. Х 0, 5% / 12). Налог от сдачи жилья в аренду составит еще 3 900 рублей в месяц (30 000 х 13%). Стоит учесть, что пока не до конца определена процедура взимания налогов за землю под многоквартирными домами, но и этого остается не долго ждать. Постоянное повышение тарифов за коммунальные услуги, возложение расходов по капитальному ремонту на собственников, все это постепенно приводит к уже заметному обременению расходной части содержания жилой недвижимости.

Пониженный из-за кризиса и финансового неблагополучия спрос на съемное жилье и усложнение процедуры оформления аренды квартир, связанной с постоянном посещением паспортных столов, иногда судов и налоговых инспекций для предоставления деклараций о получаемом доходе - дают серьезный повод многим потенциальным в прошлом покупателям задуматься об иных, более выгодных и менее хлопотных инвестиционных проектах, коими ранее считалась жилая недвижимость. Отдельным, но так же явно ощутимым основанием для снижения цены жилой недвижимости, является высокая ее стоимость, отсекающая большую часть населения, не способную вложиться в этот способ зарабатывания, в сравнении, например, с банковскими вкладами или ценными бумагами. Уменьшение объема кредитования, сокращение заемных и свободных денег – все это приводит к значительному снижению покупательской способности населения. По словам адвоката Олега Сухова консультанта инвестиционной компании «Правильные инвестиции в недвижимость», большинство сделок в Москве в настоящее время – это либо обмены с доплатой, либо ипотека. Покупателей с собственными, свободными средствами, почти нет.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в данном материале, к сожалению, не удалось описать еще множества причин, которые явно будут способствовать снижению популярности недвижимости в России, однако и приведенные примеры уже свидетельствуют о начале снижения цен на жилые и нежилые помещения, пусть и не столь пока видимое обычному покупателю, но совершенно отчетливое профессиональным покупателям недвижимости.