Адвокат Олег Сухов: 70% проблемных сделок на рынке недвижимости связано с алкоголизмом

В последнее время значительно участились случаи обращения в суды с требованиями о признании недействительными договоров по отчуждению недвижимости, в основном жилых помещений. О том, с чем связана такая тенденцтя, мы побеседовали с адвокатом Адвокатской палаты г. Москвы Олегом Суховым, ведущим юристом «Первого Столичного Юридического Центра».

- Олег Владимирович, правда ли то, что в настоящее время почти вдвое увеличилось количество обращений в суд с требованиями о расторжении договоров купли-продажи на объекты недвижимости и/или признании таких договоров недействительными?

- Да, тенденция увеличения оспариваемых договоров налицо. Я не могу сказать, что количество подобных споров выросло именно вдвое, но то, что их стало гораздо больше, в основном в крупных городах, могу утверждать с уверенностью. Основанием к увеличению данных споров явились и значительное удорожание недвижимости, и развитие юридической грамотности населения (в основном путем получения информации из интернета), и устоявшаяся судебная практика по законодательству, изменившемуся с советских времен.

- Что предшествует такому обращению, т.е. что является основанием?

- Стоит знать, что большинство сделок с недвижимостью, около 70%, которые оспариваются в судах, это сделки заключенные с престарелыми гражданами или лицами, страдающими или страдавшими на момент подписания договора, алкоголизмом, реже наркоманией. В силу возраста и состояния здоровья указанные группы лиц не способны в полной мере отдавать отчет своим повседневным действиям настолько хорошо, чтобы распоряжаться дорогостоящими объектами недвижимости. Однако, никто без вмешательства врачей и суда не может их ограничить в дееспособности, а соответственно, и лишить возможности осуществлять сделки. Также никто не вправе запретить указанным лицам после совершения сделки обратиться в суд и поставить перед разрешением суда два вопроса: о признании продавца неспособным отдавать отчет своим действиям, как ограниченно дееспособному лицу, и как следствие, признание договора недействительным.

Представим простой пример: любитель выпить имеет квартиру значительной стоимостью в крупном городе. У него нет денег и нет другого имущества. Квартира им продается, полученные денежные средства в короткие сроки прогуливаются, что делать? Остается одно - обратиться в суд и указать, что, мол, страдаю алкоголизмом и продавал квартиру вне человеческого сознания, не отдавая отчет своим действиям. Судебная экспертиза в большинстве своем подтверждает такие заявления «выпивох», что и является основанием к признанию договора купли-продажи недействительным, и возврату квартиры «бедолаге». А вот действительный «бедолага» - покупатель в приведенном примере, остается и без квартиры и без денег. Нет, безусловно, суд присудит покупателю возврат денежных средств, однако попробуйте получить их от алкоголика… Мало кому это удается.

- Олег Владимирович, можно ли как-то заранее предвидеть указанные риски?

- Конечно можно. Первое, необходимо истребовать из психоневрологического и наркологического диспансеров справки о том, что продавец не является их клиентом. Второе, в больнице по месту проживания продавца получить информацию, документы о возможных обращениях, обязательно по каким заболеваниям, чтобы такие заболевания не были связаны с психическими отклонениями продавца в связи со старостью или злоупотреблением спиртных напитков. Третье, на момент оформления договора нужно пригласить эксперта-психиатра, который даст письменное заключение о вменяемости и прекрасном здоровье продавца. Дополнительно необходимо попросить у продавца разрешение на оружие, иные документы, которые могут свидетельствовать о том, что продавец здоров настолько, чтобы вменяемо распорядиться своей недвижимостью

- Что вы можете порекомендовать тем «несчастным», в отношении которых уже рассматриваются дела в суде?

- Я могу порекомендовать не отчаиваться и не расслабляться, т.к. каждый спор, тем более судебный, зависит от большого количества нюансов. Каким образом будут данные нюансы преподнесены в суде, каким образом договор будет оспариваться другой стороной, зависит только от сторон процесса и их адвоката. В моей практике имеется не мало прецедентов, когда проигрышные дела выигрывались, т.к. адвокат был превосходен, и наоборот, заведомо выигрышные дела проигрывались только потому, что ни сторона в процессе, ни ее представитель должным образом не подготовились к участию в процессе. Отстаивать свои права и бороться за них всегда необходимо до конца.