Скачать программу
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
07.08.2020
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Мало кто из покупателей догадывается при покупке квартир в малоэтажных домах, возведенных на землях коттеджных, садовых и дачных поселков, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации, а владельцы, их приобретшие, не защищены законом и, более того, могут быть привлечены к серьезнейшей ответственности – сносу дома. Тем более прецеденты сноса подобных домов в Подмосковье уже имеются. О том, почему покупку жилья в многоквартирном доме, возведенном на землях индивидуального жилищного строительства можно отнести к категории сделок повышенной опасности и что необходимо знать, чтобы не стать обладателем квартиры в новом доме под снос, мы поговорили с адвокатом Олегом Суховым («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

– Какие документы представляют покупателю, имеющему намерение приобрести квартиру в отдельно стоящем многоквартирном малоэтажном доме?

– Если не брать во внимание продажу жилья в период начального строительства, а рассматривать сделку в стадии уже созданного и зарегистрированного дома, то продавец продемонстрирует следующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на дом; документы БТИ, фиксирующие внутреннее расположение помещений в здании с определением каждой квартиры, в том числе той, которую есть намерение приобрести (кадастровый, технический планы, экспликацию). Покупателя заверят в том, что договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и по результату сделки новый собственник получит на руки законный, зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права.

– Что подкупает желающего приобрести квартиру?

– Стоимость жилого помещения в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном с нарушениями закона, на порядок ниже, чем в обычных домах, будь то вторичный или первичный фонд. Квартира может быть дешевле в 2–5 раз. Столь низкая цена жилья убедительно обосновывается продавцом ссылками на минимальные расходы: малую себестоимость работ, отсутствие огромных затрат на откаты в органы государственной или муниципальной власти. При себестоимости строительства 1 кв. м в среднем меньшей 15 000 рублей, продажа квартир осуществляется более чем со 100% прибылью, т. е. по цене как минимум 30 000 рублей за 1 кв. м. Так, малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м. будет стоить 1 200 000 рублей в 200 метрах от МКАД или 3 км от метро. Столь интересные цифры безусловно убеждают в выгодности приобретения жилья, отвлекая от аккуратного и грамотного, в том числе юридически обоснованного подхода к сделке для выявления и оценки рисков.

– Как потенциальный покупатель квартиры может проверить, не построен ли дом на дачном участке или землях ИЖС?

– При приобретении жилья в новостройке, в том числе в одиноко стоящем малоэтажном доме, в обязательном порядке проверяется определенный пакет документов, подтверждающих как законность возведения дома, так и законность продажи квартир, расположенных в нем, и полномочия продавца на отчуждение недвижимости. В числе самых важных – документы на землю. Как правило, это свидетельство о праве собственности, к которому прилагается кадастровый паспорт (выписка) земельного участка. В них содержатся, в том числе, следующие графы:

- категория земель (например, земли населенных пунктов (земли поселений), земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов и т. д.);

- вид разрешенного использования (например, ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, строительство многоквартирных домов, земли для садоводства и огородничества, под дачное строительство, иное). Если участок имеет самый распространенный вид разрешенного использования: ИЖС или земли для садоводческого, огороднического или дачного строительства, то возведение и эксплуатация на нем многоквартирных домов не допускается.

– Какие документы застройщик должен иметь в наличии, чтобы покупатель понял, что дом строится законно?

– Первое, как уже было сказано выше, – категория и вид разрешенного использования земли (например, земли населенных пунктов для строительства многоквартирного дома) должны соответствовать разрешенным для осуществления строительства многоквартирного дома.

Второе – для возведения многоквартирного дома необходимо оформленное разрешение на его строительство, по завершении строительства дом должен быть введен в эксплуатацию с составлением соответствующего акта. Получение приведенных документов сопровождается согласованием и утверждением проектной документации (технико-экономического обоснования проекта строительства, заключения экспертизы, иного). Ссылки продавца на то, что для подобных домов в соответствии с Законом «О дачной амнистии» не требуется разрешения на строительство, не обоснованы и не соответствуют действительности.

Третье – только при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не на долю в многоквартирном доме, покупателю следует выходить на сделку.

Четвертое – если коммуникации не будут подключены или оформлены (электричество, вода, канализация, газ), от договора следует отказаться, т. к. самостоятельные старания в данной сфере либо ни к чему не приведут, либо приведут к дополнительным «космическим» расходам.

– Как вообще возникает ситуация, когда дома незаконно строят, затем продают, а затем новых собственников обязывают их сносить? Кто несет ответственность за нарушения законодательства?

– Подобные отношения имеют широкое распространение, т. к. их практическому развитию никто со стороны органов государственной или муниципальной власти не мешает и не препятствует. Собственнику 10–15 соток земли, находящейся в удобном или востребованном месте, экономически намного выгоднее возвести многоквартирный дом и продать его. Прибыль будет намного существеннее, чем при продаже «голого» участка или земли с одиноко стоящим на нем особняком.

Давайте посчитаем. Стоимость земли в очень хорошем месте площадью 15 соток составит около 300 000 долларов, т. е. 10 000 000 рублей. Коттедж с земельным участком указанной площадью может стоить до 1 млн долларов, т. е. до 30 000 000 рублей. Если же на участке будет стоять дом из 40 квартир стоимостью 1 500 000 р. каждая, то сумма от сделок составит 2 млн долларов, т. е. 60 000 000 рублей, что в два раза больше, чем при продаже особняка.

При этом стоит обратить внимание еще на одно очень важное обстоятельство, а именно на сроки реализации жилья: как показывает практика, квартиры по низкой стоимости (1 500 000 рублей) продаются значительно быстрее, чем особняки и коттеджи (стоимостью 1 млн долларов США), и если в течение полугода вполне реально продать 40 квартир, то продажа особняка может затянуться на несколько лет.

Так как в процессе строительства ни надзорные власти, ни административные ресурсы не осуществляют должных проверок, а при выявлении незаконного строительства штрафуют на смешные суммы, равные 1–3 тысячам рублей, подобные «карательные и пресекательные» меры не могут остановить предпринимателей от получения сверхприбылей, указанных выше и исчисляемых десятками миллионов рублей.

Регистрационные палаты оформляют незаконно возведенные объекты недвижимости, органы технической инвентаризации (БТИ) выдают на незаконные постройки технические и кадастровые паспорта. Договоры купли-продажи долей в таких домах без препятствий регистрируются в органах Росреестра в пользу обманываемых покупателей, т. е. со стороны регистрационных и «оформительных» органов государственной и муниципальной власти также отсутствуют препятствия или запреты на надлежащее исполнение законодательства в этой области.

И, как показывает практика, уже после заселения ни в чем не виновных и полностью расплатившихся покупателей, квартир суды по искам прокуратуры или надзорных инспекций выносят решения о прекращении их права собственности и сносе домов. В результате пострадавшими становятся обманутые покупатели – собственники жилья. Обманутые как продавцом, осуществившим незаконное строительство и продажу, так и по существу – органами государственной и муниципальной власти, допустившими незаконное строительство недвижимости и незаконные сделки с ней.

– Какие проблемы могут возникнуть у человека, если он купит квартиру в доме на дачном участке – с продажей, оформлением прописки, чем-нибудь еще?

– Безусловно, проблемы и с продажей, и с пропиской, и с коммуникациями. Если же приобретается жилье на стадии строительства – то и огромные трудности в завершении стройки, сдаче дома в эксплуатацию, оформлении жилья в собственность – все это ждет покупателей. Однако следует сказать и о самой серьезной, порой неразрешимой проблеме, которая уже коснулась не одного десятка покупателей загородной недвижимости в многоквартирном малоэтажном строительстве – о сносе дома за счет владельцев.

Огромное количество подобных судебных прецедентов по Подмосковью за последние три года всколыхнули общественность. В качестве только некоторых примеров могу привести судебные акты Видновского, Раменского, Одинцовского, Истринского, Мытищинского, многих иных городских судов об обязании покупателей снести за свой счет дома, квартиры в которых они купили.

В итоге и деньги за оплаченное жилье спросить не с кого, т. к., как правило, продавцы – это либо компании-однодневки с нулевыми финансовыми активами, либо граждане, покинувшие страну или так же не имеющие никакого имущества и доходов, более того, порой в качестве продавцов вообще выступают подставные лица, так называемые «зиц-председатели».

– Что делать, если человек купил такую квартиру – стоит ли обращаться в суд или правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве? Быть может, стоит жаловаться в какие-то инстанции или ведомства?

– Если человек приобрел проблемную квартиру (долю жилого помещения) в доме, подобные тем, о которых идет разговор, то ужасная ошибка уже совершена, и пути ее исправления необходимо искать индивидуально в каждом отдельном случае.

Это может быть расторжение договора с требованием возврата оплаченных денежных средств, либо обращение в экспертные организации с целью получения необходимых заключений для переоборудования или реконструкции дома до степени, достаточной для проживания и эксплуатации; объединение совместных сил для исправления тех ошибок и нарушений жилищного, градостроительного, земельного законодательства, которые были допущены строителем и продавцом квартир.

Жалобы в правоохранительные органы, иные инстанции не решат проблемы, т. к. деятельность правоохранительных структур может быть эффективной лишь на стадии начального незаконного строительства в целях его пресечения, но не на стадии завершенного этапа, когда покупатели пробрели незаконный объект недвижимости, а продавец либо исчез в неизвестном направлении, либо не исчез, но успел увести все активы, полученные от незаконной продажи жилья. Более того, подобные обращения в государственные и правоохранительные инстанции не способны защитить покупателей при судебных процессах о сносе дома. В большинстве случаев именно представители правоохранительных и надзорных структур идут в суды с требованиями к собственникам о сносе их дома, следовательно, обращения за защитой в такие структуры могут привести к катастрофическим последствиям, т. е. навредить еще больше или ускорить нежелательный результат – снос дома без каких-либо компромиссов.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Garnet

Назван срок за который окупится однокомнатная квартира в центре Москвы

Средняя стоимость стандартной однокомнатной квартиры, площадью от 30 до 45 кв. м. в ЦАО Москвы, составляет 17,6 млн рублей. Эксперты инвестиционной компании Garnet рассказали о том, за сколько лет такой объект окупится.
00
Банк Дом.РФ лого

Банк ДОМ.РФ вышел на второе место по количеству проектов с эскроу

Банк ДОМ.РФ занимает второе место в России по количеству кредитуемых проектов жилищного строительства, которые реализуются с использованием счетов эскроу. Об этом свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф.
00
MR Group

В клубном доме «Басманный, 5» обновлена концепция благоустройства

Компания MR Group и дизайнерское бюро UTRO добавили дополнительные возможности для отдыха и спорта в зоне благоустройства клубного дома «Басманный, 5» — на территории комплекса появились необычное детское игровое пространство, воркаут, зона отдыха и велопарковки.
00

Большая часть установленных «умных» электросчетчиков приходится на ТиНАО

«На присоединенных территориях энергетиками филиала компании «Россети Московский регион» — Новая Москва» реализуется ряд высокотехнологичных проектов в сфере энергетики, сообщил глава Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
ГК Инград логотип

INGRAD поздравляет с Днём строителя на родных языках рабочих

Группа компаний "Инград" подготовила особенное поздравление для строителей в канун их профессионального праздника. В новом видеоролике, выпущенном специально к праздничной дате, собраны поздравления на 13 языках, которые являются родными для рабочих, трудящихся на стройках московского региона.
00

Началось строительство первой очереди автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово»

На территории ТиНАО дорожники приступили к строительству автодороги «Мамыри – Пенино – Шарапово», которая пройдет параллельно Калужскому шоссе. Трасса протянется от поселка Мосрентген в сторону Троицка до строящейся автодороги, соединяющей магистрали М3 «Украина» и «Калужку».
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Московским инвесторам рассказали о выгодах приобретения городской недвижимости

В среду, 5 августа, на площадке Московской торгово-промышленной палаты состоялось первое в 2020 году роуд-шоу «Лайфхаки для бизнеса: продажа и аренда нежилых помещений», организованное Департаментом Москвы по конкурентной политике для потенциальных инвесторов.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Участок без подряда для начинающих – как выбрать и что делать дальше

Эпидемия коронавируса не пройдет для страны бесследно: рынок загородной недвижимости может пережить ренессанс. После вынужденного заточения в четырех стенах некоторые россияне наконец решат воплотить в жизнь мечту о собственном доме. Самый доступный вариант – это покупка земельного участка без подряда. Такой формат недвижимости позволяет реализовать практически любой архитектурный проект.
00
Дмитрий Логинов, АН Бон Тон

Нестрашная страшная статистика

В последние месяцы в СМИ появляется довольно много статистических данных, говорящих о значительном падении количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Если судить по сухим данным этой статистики, рынок столкнулся почти с двукратным падением продаж в новостройках по сравнению с показателями прошлого года.
10
Росреестр

Росреестр призвал правообладателей проверить точное описание границ земельных участков

Росреестр призывает правообладателей уточнить границы ранее учтённых земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступившим в силу федеральным законом от 31 июля № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
00

Выезд из города Московский на Киевское шоссе теперь занимает всего минуту

Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.
00
Ориентир логотип

РФПИ и партнеры объявляют о расширении платформы PLT и инвестициях в логистический комплекс «Ориентир Север-1»

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ, суверенный фонд Российской Федерации), Mubadala Investment Company (Mubadala, суверенный фонд из Абу-Даби) и ряд ведущих ближневосточных инвестиционных фондов объявляют о завершении инвестиции по приобретению у компании Ориентир, девелопера полного цикла в сфере складской и индустриальной недвижимости, логистического парка в Солнечногорском районе Московской области.
00
ГК Инград логотип

INGRAD стал генеральным спонсором "Гонки Героев Urban"

8 августа в спорткомплексе "Лужники" пройдёт всероссийский забег "Гонка Героев Urban". Мероприятие состоится при поддержке Группы компаний "Инград". На старт выйдут более двух тысяч спортсменов из разных городов России.
Или войти с помощью: