Мало кто из покупателей догадывается при покупке квартир в малоэтажных домах, возведенных на землях коттеджных, садовых и дачных поселков, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации, а владельцы, их приобретшие, не защищены законом и, более того, могут быть привлечены к серьезнейшей ответственности – сносу дома. Тем более прецеденты сноса подобных домов в Подмосковье уже имеются. О том, почему покупку жилья в многоквартирном доме, возведенном на землях индивидуального жилищного строительства можно отнести к категории сделок повышенной опасности и что необходимо знать, чтобы не стать обладателем квартиры в новом доме под снос, мы поговорили с адвокатом Олегом Суховым («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
– Какие документы представляют покупателю, имеющему намерение приобрести квартиру в отдельно стоящем многоквартирном малоэтажном доме?
– Если не брать во внимание продажу жилья в период начального строительства, а рассматривать сделку в стадии уже созданного и зарегистрированного дома, то продавец продемонстрирует следующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на дом; документы БТИ, фиксирующие внутреннее расположение помещений в здании с определением каждой квартиры, в том числе той, которую есть намерение приобрести (кадастровый, технический планы, экспликацию). Покупателя заверят в том, что договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и по результату сделки новый собственник получит на руки законный, зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права.
– Что подкупает желающего приобрести квартиру?
– Стоимость жилого помещения в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном с нарушениями закона, на порядок ниже, чем в обычных домах, будь то вторичный или первичный фонд. Квартира может быть дешевле в 2–5 раз. Столь низкая цена жилья убедительно обосновывается продавцом ссылками на минимальные расходы: малую себестоимость работ, отсутствие огромных затрат на откаты в органы государственной или муниципальной власти. При себестоимости строительства 1 кв. м в среднем меньшей 15 000 рублей, продажа квартир осуществляется более чем со 100% прибылью, т. е. по цене как минимум 30 000 рублей за 1 кв. м. Так, малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м. будет стоить 1 200 000 рублей в 200 метрах от МКАД или 3 км от метро. Столь интересные цифры безусловно убеждают в выгодности приобретения жилья, отвлекая от аккуратного и грамотного, в том числе юридически обоснованного подхода к сделке для выявления и оценки рисков.
– Как потенциальный покупатель квартиры может проверить, не построен ли дом на дачном участке или землях ИЖС?
– При приобретении жилья в новостройке, в том числе в одиноко стоящем малоэтажном доме, в обязательном порядке проверяется определенный пакет документов, подтверждающих как законность возведения дома, так и законность продажи квартир, расположенных в нем, и полномочия продавца на отчуждение недвижимости. В числе самых важных – документы на землю. Как правило, это свидетельство о праве собственности, к которому прилагается кадастровый паспорт (выписка) земельного участка. В них содержатся, в том числе, следующие графы:
- категория земель (например, земли населенных пунктов (земли поселений), земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов и т. д.);
- вид разрешенного использования (например, ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, строительство многоквартирных домов, земли для садоводства и огородничества, под дачное строительство, иное). Если участок имеет самый распространенный вид разрешенного использования: ИЖС или земли для садоводческого, огороднического или дачного строительства, то возведение и эксплуатация на нем многоквартирных домов не допускается.
– Какие документы застройщик должен иметь в наличии, чтобы покупатель понял, что дом строится законно?
– Первое, как уже было сказано выше, – категория и вид разрешенного использования земли (например, земли населенных пунктов для строительства многоквартирного дома) должны соответствовать разрешенным для осуществления строительства многоквартирного дома.
Второе – для возведения многоквартирного дома необходимо оформленное разрешение на его строительство, по завершении строительства дом должен быть введен в эксплуатацию с составлением соответствующего акта. Получение приведенных документов сопровождается согласованием и утверждением проектной документации (технико-экономического обоснования проекта строительства, заключения экспертизы, иного). Ссылки продавца на то, что для подобных домов в соответствии с Законом «О дачной амнистии» не требуется разрешения на строительство, не обоснованы и не соответствуют действительности.
Третье – только при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не на долю в многоквартирном доме, покупателю следует выходить на сделку.
Четвертое – если коммуникации не будут подключены или оформлены (электричество, вода, канализация, газ), от договора следует отказаться, т. к. самостоятельные старания в данной сфере либо ни к чему не приведут, либо приведут к дополнительным «космическим» расходам.
– Как вообще возникает ситуация, когда дома незаконно строят, затем продают, а затем новых собственников обязывают их сносить? Кто несет ответственность за нарушения законодательства?
– Подобные отношения имеют широкое распространение, т. к. их практическому развитию никто со стороны органов государственной или муниципальной власти не мешает и не препятствует. Собственнику 10–15 соток земли, находящейся в удобном или востребованном месте, экономически намного выгоднее возвести многоквартирный дом и продать его. Прибыль будет намного существеннее, чем при продаже «голого» участка или земли с одиноко стоящим на нем особняком.
Давайте посчитаем. Стоимость земли в очень хорошем месте площадью 15 соток составит около 300 000 долларов, т. е. 10 000 000 рублей. Коттедж с земельным участком указанной площадью может стоить до 1 млн долларов, т. е. до 30 000 000 рублей. Если же на участке будет стоять дом из 40 квартир стоимостью 1 500 000 р. каждая, то сумма от сделок составит 2 млн долларов, т. е. 60 000 000 рублей, что в два раза больше, чем при продаже особняка.
При этом стоит обратить внимание еще на одно очень важное обстоятельство, а именно на сроки реализации жилья: как показывает практика, квартиры по низкой стоимости (1 500 000 рублей) продаются значительно быстрее, чем особняки и коттеджи (стоимостью 1 млн долларов США), и если в течение полугода вполне реально продать 40 квартир, то продажа особняка может затянуться на несколько лет.
Так как в процессе строительства ни надзорные власти, ни административные ресурсы не осуществляют должных проверок, а при выявлении незаконного строительства штрафуют на смешные суммы, равные 1–3 тысячам рублей, подобные «карательные и пресекательные» меры не могут остановить предпринимателей от получения сверхприбылей, указанных выше и исчисляемых десятками миллионов рублей.
Регистрационные палаты оформляют незаконно возведенные объекты недвижимости, органы технической инвентаризации (БТИ) выдают на незаконные постройки технические и кадастровые паспорта. Договоры купли-продажи долей в таких домах без препятствий регистрируются в органах Росреестра в пользу обманываемых покупателей, т. е. со стороны регистрационных и «оформительных» органов государственной и муниципальной власти также отсутствуют препятствия или запреты на надлежащее исполнение законодательства в этой области.
И, как показывает практика, уже после заселения ни в чем не виновных и полностью расплатившихся покупателей, квартир суды по искам прокуратуры или надзорных инспекций выносят решения о прекращении их права собственности и сносе домов. В результате пострадавшими становятся обманутые покупатели – собственники жилья. Обманутые как продавцом, осуществившим незаконное строительство и продажу, так и по существу – органами государственной и муниципальной власти, допустившими незаконное строительство недвижимости и незаконные сделки с ней.
– Какие проблемы могут возникнуть у человека, если он купит квартиру в доме на дачном участке – с продажей, оформлением прописки, чем-нибудь еще?
– Безусловно, проблемы и с продажей, и с пропиской, и с коммуникациями. Если же приобретается жилье на стадии строительства – то и огромные трудности в завершении стройки, сдаче дома в эксплуатацию, оформлении жилья в собственность – все это ждет покупателей. Однако следует сказать и о самой серьезной, порой неразрешимой проблеме, которая уже коснулась не одного десятка покупателей загородной недвижимости в многоквартирном малоэтажном строительстве – о сносе дома за счет владельцев.
Огромное количество подобных судебных прецедентов по Подмосковью за последние три года всколыхнули общественность. В качестве только некоторых примеров могу привести судебные акты Видновского, Раменского, Одинцовского, Истринского, Мытищинского, многих иных городских судов об обязании покупателей снести за свой счет дома, квартиры в которых они купили.
В итоге и деньги за оплаченное жилье спросить не с кого, т. к., как правило, продавцы – это либо компании-однодневки с нулевыми финансовыми активами, либо граждане, покинувшие страну или так же не имеющие никакого имущества и доходов, более того, порой в качестве продавцов вообще выступают подставные лица, так называемые «зиц-председатели».
– Что делать, если человек купил такую квартиру – стоит ли обращаться в суд или правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве? Быть может, стоит жаловаться в какие-то инстанции или ведомства?
– Если человек приобрел проблемную квартиру (долю жилого помещения) в доме, подобные тем, о которых идет разговор, то ужасная ошибка уже совершена, и пути ее исправления необходимо искать индивидуально в каждом отдельном случае.
Это может быть расторжение договора с требованием возврата оплаченных денежных средств, либо обращение в экспертные организации с целью получения необходимых заключений для переоборудования или реконструкции дома до степени, достаточной для проживания и эксплуатации; объединение совместных сил для исправления тех ошибок и нарушений жилищного, градостроительного, земельного законодательства, которые были допущены строителем и продавцом квартир.
Жалобы в правоохранительные органы, иные инстанции не решат проблемы, т. к. деятельность правоохранительных структур может быть эффективной лишь на стадии начального незаконного строительства в целях его пресечения, но не на стадии завершенного этапа, когда покупатели пробрели незаконный объект недвижимости, а продавец либо исчез в неизвестном направлении, либо не исчез, но успел увести все активы, полученные от незаконной продажи жилья. Более того, подобные обращения в государственные и правоохранительные инстанции не способны защитить покупателей при судебных процессах о сносе дома. В большинстве случаев именно представители правоохранительных и надзорных структур идут в суды с требованиями к собственникам о сносе их дома, следовательно, обращения за защитой в такие структуры могут привести к катастрофическим последствиям, т. е. навредить еще больше или ускорить нежелательный результат – снос дома без каких-либо компромиссов.
Комментарии
(0)#