11.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Приобретение загородной недвижимости – ответственный и долгожданный шаг для каждого покупателя, и не важно сколько времени потребовалось для накопления денежных средств и принятия такого решения, нежелательные последствия могут ожидать покупателей как на этапе исполнения договора, так и на этапе использования приобретенной недвижимости. О том, какие негативные последствия на практике чаще всего поджидают будущих собственников загородной недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов, член Адвокатской палаты г. Москвы.

Проблема первая – дом так и не достроен

По мнению адвоката Олега Сухова, в отношениях с застройщиками, как многоквартирных домов, так и объектов загородной недвижимости, самой острой и нежелательной, а соответственно, опасной является проблема приостановления строительства на неопределенный срок или навсегда. Любые другие проблемы решаются с наименьшими денежными, временными, иными затратами, чем проблема недостроя при полном денежном финансировании строительства со стороны покупателя (дольщика).

Приведенная проблема имеет два очень нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал строиться, то скорее всего Застройщик финансово несостоятелен – юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет, и денежные средства вам не вернет.

Второе, если дом не достроен, то и документы, подтверждающие создание и наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены, т.е. отсутствуют, что является препятствием покупателю-дольщику оформить недострой в свою собственность для завершения строительства за собственные дополнительные расходы (стоит оговориться, что при грамотном подходе это сделать все же можно в судебном порядке, однако процедура очень сложная и малоизвестная широкому кругу лиц).

Проблема вторая – дом достроен, но передан с существенными недостатками

По сравнению с первой проблемой, данные неприятности, можно сказать, практически не ощутимы, т.к. объект все же достроен и получен покупателем. Однако и здесь не все так просто, почему? Если дом имеет дефекты, и строительная компания не разорилась и продолжает свою деятельность, а дефекты не являются чересчур значительными, и их устранение, в принципе, возможно, то покупателю необходимо привлечь независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению, и обратиться в суд.

Намного хуже обстоит дело, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил, например, неправильно залит фундамент. И вдобавок к наличию неустранимых дефектов еще и строительная компания, что возвела вам данный дом, обанкротилась или перестала существовать за период строительства.

Что в результате получает покупатель – дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а потребовать возврата денежных средств не с кого, в связи с закрытием строительной компании или ее финансовой несостоятельности.

Проблема третья – существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости

«Потребительские характеристики могут быть связаны как непосредственно с площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого варианта, который не соответствовал первоначальному проекту и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате, - говорит адвокат Олег Сухов. - Что касается изменений месторазмещения приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства на практике не являются редкостью, и связаны могут быть, например, с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного участка, на котором расположен дом,  возведением около дома незапланированных дорог или объектов общего использования (подстанций, очистных сооружений, магазинов, иное)».

Проблема четвертая – не оформлено право собственности на дом или земельный участок

Указанная проблема поправима, однако поправима она только при условии, что строительство осуществлялось в рамках закона, но по независящим от строительной компании обстоятельствам, последняя не успела или не захотела из-за финансовой несостоятельности оформить землю и дом в собственность покупателя.

При этом на практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным. Например, застройщик начинал осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат – строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет (повторюсь, такие прецеденты не редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного катастрофичного итога финансирования загородной «мечты», необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег Застройщику.

Проблема пятая - есть иные претенденты на оплаченный вами объект недвижимости

Данная проблема уже стара как мир, и кроется она в том, что загородные объекты недвижимости в большинстве своем продаются вне рамок правового поля, т.е. не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат обязательной регистрации в Регистрационных службах, что гарантированно защищает права покупателей от двойных продаж – договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи.

Предлагаемые строительными компаниями предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной деятельности, не могут защитить покупателя от двойной продажи, и создают обширную почву для злоупотреблений и преступлений, связанных с мошенничеством.

Проблема шестая – не подведены обещанные по договору коммуникации

Возвести «коробку» – это самое простое, что может сделать застройщик, а вот оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций – задача очень не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах, так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями.

Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме того, стоит отметить, что далеко не всегда оформить и провести коммуникации вообще можно, что, соответственно, приводит к тупиковой, неразрешимой ситуации (нет электрических мощностей, отсутствие поблизости газа, многое иное).

Проблема седьмая – требования оплаты за обслуживание управляющими компаниями значительно завышены

К сожалению, данная проблема, это можно сказать, бич нашего времени и нашего государства. Эксплуатирующие организации имеют своей целью не столько осуществлять обслуживание собственников недвижимого имущества, сколько обогащаться за их счет при минимальных затратах. А возможность злоупотребления возникает у управляющих компаний по двум основным причинам: первое - это отсутствие реального законного механизма наложения ответственности, второе – отсутствие правовой культуры населения.

Итог, собственники платят огромные деньги за не предоставляемые им услуги, а при не подчинении управляющим компаниям остаются отключенными от основных коммуникаций.

Для решения рассматриваемой проблемы необходимо желание и реакция большинства обслуживаемых собственников, которых, как показывает практика, организовать очень и очень сложно.

Проблема восьмая – управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями не в рамках закона, а больше «по понятиям»

«Данная проблема вплотную связана с предыдущей, а секрет ее кроется в том, что в настоящее время и процедура исполнения гражданского и процедура исполнения уголовного законодательства таковы, что практически не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями, злоупотребляющими своей властью, обладая неограниченным доступом к ресурсам: «хочешь получать блага человечества – плати, сколько скажем, а иначе отключим от коммуникаций». При данных отношениях добиться привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности по возмещению ущерба – бывает очень и очень сложно», - констатирует адвокат Олег Сухов.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(3)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Московская программа комплексного развития территорий, карта КРТ

Город одобрил пять новых проектов КРТ с апреля по июнь

На участках предусмотрено строительство почти 346 тысяч квадратных метров общественно-деловой и социальной инфраструктуры, где будет создано в совокупности 8,7 тысячи рабочих мест.
00
Стартовая ул., д. 3/1 Москва, СВАО, Лосиноостровский р-н

Более 3,7 тысячи москвичей получили новые квартиры по программе реновации в июне

Всего в 2025 году новое жилье получили 18 тысяч москвичей - участников программы реновации. Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2017 года, на данный момент она исполнена примерно на 25%.
00
На строительной площадке сварщики работают с арматурой стен

Классификация металлопроката по типам: листовой, сортовой и другие материалы

Разбор основных видов металлопроката и их технических характеристик. Особенности применения листового, сортового и трубного проката в различных отраслях промышленности.
00
NF Group

67% всех сделок аренды элитной загородной недвижимости Московского региона пришлось на объекты стоимостью выше 1,5 млн руб. в месяц

Наибольшим спросом среди арендаторов в первом полугодии 2025 г. пользовались дома со средней площадью 902 квм. (+17% за год). Самые дорогие для аренды коттеджи предлагались на Минском направлении.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы

Объем предложения за полугодие вырос на 4,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 2,37 млн рублей (+10,7% за полугодие, +30,5% за год). Было реализовано 52,8 тыс. кв. м по ДДУ (-27,7% за полугодие, +9,3% за год).
00
ЖК Монс

В Бутырском районе девелопер «Брусника» обустроит общественные пространства с арт-объектами и фонтанами

В рамках строительства жилого комплекса «МОНС» появятся доступные всем горожанам общественные пространства. На площади 0,9 гектара разместят арт-объекты, сухой фонтан, тенистые зоны отдыха. Там планируется проводить праздники, фестивали и ярмарки.
00
Большой производственный цех с разнообразным оборудованием, в том числе сверлильные станки

Оптимизация производства: почему стоит обновить парк станков уже в этом году

В условиях постоянно растущей конкуренции и стремительного технологического прогресса, предприятиям, стремящимся сохранить лидерство на рынке, необходимо постоянно пересматривать свои производственные процессы. Одним из ключевых факторов успешной оптимизации является обновление станочного парка.
00
NF Group

В Москве зафиксирован рекордный объем офисной недвижимости на продажу: рост на 60% за год и почти втрое за три года

Объем офисной недвижимости на продажу в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. квм.
00
Метриум Групп, логотип компании

Итоги I полугодия на первичном рынке премиум-класса Москвы

Объем предложения за полугодие сократился на 0,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 786 460 рублей (+7,2% за полугодие, +12,0% за год). Было заключено 2,7 тыс. ДДУ (-11,7% за полугодие, -6,2% за год).
10
KEY CAPITAL логотип

Эпоха песочниц – почему дворы новостроек не учитывают интересы всех жителей

Эксперты KEY CAPITAL провели исследование благоустройства придомовых территорий в современных жилых комплексах столицы. Анализ показал системный дисбаланс в подходе застройщиков.
00
STONE Ходынка 2

На севере столицы началось строительство офисного квартала с парящей торговой галереей

В Хорошёвском районе началось строительство делового квартала «STONE Ходынка 2». Общая площадь трех корпусов составит около 125 тысяч квадратных метров, они будут соединены стеклянной торговой галереей на уровнях третьего и четвертого этажей.
00
ЖК Родина Парк

В Можайском районе на территории жилого комплекса появится зона отдыха с водопадом

На территории комплекса «Родина Парк» планируется создать двор-парк площадью 9 тысяч квадратных метров, где разместят детский игровой комплекс с качелями, балансирами, батутами, горками и тоннелями, а также оборудована центральная зона с водоемом и навесами.
00
Грузовая фура около складского комплекса

Ответственное хранение на складе: оптимизация логистики для бизнеса

Ответственное хранение – это распространенный вид складской услуги, позволяющий компаниям оптимизировать свою логистику и сосредоточиться на основных бизнес-процессах.
Или войти с помощью: