Без детей и брака в паспорте. Комментарий эксперта Уральской палаты недвижимости

Правительство РФ выпустило соответствующее постановление, и отметки о браке и детях в паспорте сделали не обязательными, их можно не ставить. Необязательность штампов стала «сюрпризом» для рынка недвижимости.

Сторонники отмены говорят, что ухудшающих последствий нет, такие отметки пережиток прошлого. Находясь в браке, по-прежнему имущество продается с согласия супруга (супруги), как того требует закон, а информацию о браке и детях можно узнавать и в других источниках — электронных базах и т.п.

Но специалисты по сопровождению сделок с недвижимостью сразу оценили дополнительные риски, вызванные сложностями с установлением семейного положения продавца.

Николай Зырянов, эксперт, председатель Правового комитета Уральской палаты недвижимости, генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Мы считаем, что необязательность отметок в паспорте увеличит число сделок с имуществом общей совместной собственности супругов без согласия второго супруга, а также усложнит проверку использования средств материнского семейного капитала при оплате недвижимости или погашении ипотечного кредита. Риски коснутся прежде всего самостоятельных покупателей, поскольку сертифицированные риэлторы давно уже не полагаются только на отметки в паспортах, а проводят глубокую проверку объектов и сторон сделки и выявляют скрытые сведения.

Сделка без согласия

Сегодня отсутствие нотариального согласия на отчуждение недвижимого имущество перестало быть основанием для отказа в регистрации перехода права собственности, и даже достаточным основанием для оспаривания сделки. Правительство последовательно перекладывает защиту прав «второй половины» на нее саму, стимулирует участвовать в решении имущественных вопросов семьи, вносить в договор, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информацию об себе, как участнике общей совместной собственности.

13 июля этого года Конституционный суд РФ вынес постановление по жалобе гражданина Евгения Мокеева. Ему другой гражданин без согласия бывшей супруги продал квартиру, а впоследствии бывшая супруга на основании ст.302 ГК РФ в судебном порядке истребовала ½ доли в проданной квартире, мотивируя тем, что имущество выбыло из собственности помимо её воли.

И из-за появившихся сложностей с установлением семейного положения продавца, и, соответственно, наличия общей совместной собственности на имущество, с такой ситуацией рынок будет сталкиваться чаще.

Отсутствие отметки не поможет недобросовестному продавцу

Конституционный суд защитил права добросовестного покупателя Евгения Мокеева. Правовая позиция суда основывается на том, что имущество, приобретенное в браке — совместная собственность супругов независимо от того, на чье имя приобретена, что сведения в ЕГРН могут не содержать информации об общей совместной собственности, а внесение в Реестр записи с указанием только одного из супругов не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками. 

Добросовестный приобретатель должен полагаться на сведения ЕГРН, а не выяснять судьбу этого имущества. Покупатели недвижимости не несут риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, иначе это подрывает доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Бывший супруг, сведения о котором отсутствуют в Реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и заботиться о его своевременном разделе, или хотя бы внести информацию о себе, как о сособственнике, в запись о регистрации права. Если он это не делает, то недопустимо возлагать ответственность за неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.

Бывший супруг может не интересоваться судьбой своего имущества, или полагаться на другого супруга. Но отчужденное спорное имущество не может выбыть из владения сособственника, не участвовавшего в сделке, помимо его воли. При этом права такого бывшего супруга могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу.

У гражданина, который купил жилое помещение у третьего лица, меньше возможностей по оценке рисков, чем у бывшего супруга, участника общей совместной собственности. Но если он не предпринял мер по оформлению права собственности, а добивается признания сделки о продаже недействительной, суд считает, что это нарушает баланс прав и интересов участников гражданского оборота. Поэтому иск бывшего супруга, предъявленный к добросовестному приобретателю, полагавшемуся на сведения в ЕГРН и ставшему собственником законно, не удовлетворен.

Николай Зырянов допускает, что обозначенная позиция суда будет применима в отношении сделок по отчуждению имущества без согласия не только бывших, но и состоящих в браке супругов.

— Важен продекларированный подход Конституционного суда, — считает эксперт.  — Добросовестный покупатель полагается на достоверность сведений ЕГРН, а добросовестный участник общей собственности оформляет права на него, или после продажи такого имущества без его согласия выясняет имущественные отношения не с добросовестным приобретателем, а со вторым участником общей собственности.

Эта позиция определённо создаёт проблемы недобросовестным продавцам, пытающимся после продажи по надуманным основаниям оспаривать сделки, и лишает смысла «очистку» паспорта от отметок о браке.

Интересно, какую позицию займёт Конституционный суд в растущем количестве судебных дел о признании недействительными сделок, нарушающих правила распоряжения материнским (семейным) капиталом. Сможет ли сформулировать позицию, которая одновременно защитит права как добросовестного покупателя, так и детей, права которых на спорное имущество нарушены родителями. Вопрос остаётся открытым.

Материал подготовила Светлана СОЛОВЬЁВА, пресс-служба УПН