Без излишеств

Стоимость загородной недвижимости за последние полтора года сократилась на 25-30% и остается стабильной. Девелоперы обещают, что роста цен не будет и стараются экономить, отказавшись от излишеств. Сроки окупаемости поселков выросли, рентабельность бизнеса снизилась.

"До кризиса окупаемость проектов составляла около 1-1,5 года, так как темпы продаж были достаточно высокими, - говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group. - Сегодня застройщики в среднем ориентируются на срок окупаемости в 2-3 года, в зависимости от количества домовладений, и этот срок практически вплотную приближается к сроку сдачи проектов".

Получается, денег на новые проекты нет, многие начатые проекты пришлось заморозить, а достраивать начатое приходится в режиме жесткой экономии. Девелоперы изыскивают новые пути для снижения себестоимости строительства, которая складывается из целого ряда параметров. Это покупка земли, юридическая экспертиза, межевание, оформление в собственность, создание генплана и проектирование, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджей, создание необходимой инфраструктуры и т.д. и т.п. Это около двух лет и примерно $50 млн.

За то время, пока земля "отстаивается", девелопер рискует понести серьезные финансовые потери, которые за счет покупателя не компенсируешь. Поэтому и приходится сокращать расходы. "Девелоперы применяют оптимизацию расходов на проектирование и строительство, а также экономят на самых дорогостоящих видах коммуникаций, минимизируют объемы инфраструктуры, увеличивают темпы возведения домов, заключают договоры с заводами-производителями на централизованную поставку материалов на объект, - говорит Андрей Вяткин, исполнительный директор компании "Маршал Эстейт". - С центральной канализации девелоперы в основном переходят на индивидуальные септики, вместо развитой инфраструктуры предлагают необходимый набор объектов, не требующих дорогого обслуживания в дальнейшем. Благодаря таким схемам экономии себестоимость строительства поселка может быть снижена на 10-30%, в зависимости от проекта. Наконец, один из наиболее распространенных способов сэкономить - предложить покупателю участки без подряда. Такой продукт можно продать быстрее и не вкладываться в строительство дома".

"Сползание" к продаже участков без подряда говорит о том, что девелоперы испытывают острый финансовый голод, и денег на доведение проекта до победного конца у них просто нет. А растущий спрос на такие участки свидетельствует о том, что растет число покупателей загородной недвижимости, которые не могут позволить себе приобретение готового дома и надеются сэкономить на строительстве или по крайней мере растянуть затраты на дом.

Участки без подряда пользуются растущим спросом в Подмосковье - как сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", за прошлый год их цена выросла на 20%, и эта тенденция сохранится в 2010 году. По данным ГК "Партнеры Земли", за последние два-три месяца начали расти цены на такие участки и в ряде регионов Центрального федерального округа. В частности, в Орловской области цены на участки без подряда с начала года выросли на 11% и сейчас составляют 30,6 тыс. рублей за сотку. В Воронежской области земля подорожала на 8% до уровня 53,1 тыс. рублей за сотку. Во Владимирской области - на 5% до 31,6 тыс. рублей за сотку. В некоторых регионах ЦФО участки перестали резко падать в цене. "С начала года темпы снижения цен не превысили 1-2% в месяц, что в пределах погрешностей наблюдения, - отмечает вице-президент ГК "Партнеры Земли" Юрий Сорокин. - Очевидно, что рынок земельных участков в регионах стабилизируется".

Однако земли, подходящие под строительство поселков, во многих регионах рискуют остаться вовсе не освоенными, поскольку девелоперы туда не спешат. По мнению Игоря Заугольникова, сегодня особенный интерес для девелоперов представляет Ленинградская область (наличие внешних и внутренних финансовых инвестиций), регионы, граничащие с Московской областью (в расчете на москвичей), Приволжье (Самара, Саратов, Нижний Новгород) и Урал (Пермь и Екатеринбург - города-миллионники с серьезной промышленной базой), а также прибрежная часть Краснодарского края (курортная зона, в которую вкладываются деньги со всех регионов России) и "нефтегазовые" регионы (Башкирия, Тюменская область и т.д., где достаточно материально обеспеченных жителей). А вот такие регионы, как Татарстан, Краснодарский край (Кубань), Ставропольский край и Кавказ, значительно менее интересны для девелоперов. "Это обусловлено в первую очередь тем, что потенциальные клиенты в этих регионах привыкли строиться самостоятельно, - объясняет он. - Остальные регионы не так привлекательны в силу отсутствия достаточного количества потенциальных финансово обеспеченных клиентов".