Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко поделился глобальным прогнозом цен на жилье в рамках делового форума RREF и выставки «Недвижимость от лидеров». По словам эксперта, сейчас рынок недвижимости проходит кризисный этап суперцикла, который закончится в 2024 году.

До 2020 года цены на жилье продолжат падение, к этому моменту средний уровень цен на московские квартиры может достичь 120 000 рублей за кв.м. Затем последуют несколько лет стагнации и лишь к 2024 году может начаться рост цен.

При этом продолжительность и глубина падения на вторичном рынке будет серьезнее, чем на первичном, где многие новостройки уже продаются практически по минимальным ценам. Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:

  • экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже;
  • комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб.;
  • бизнес: 150 000 – 250 000 руб.;
  • элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб.

Настоящий «кризис», или новая реальность

С декабря 2014 г. московский рынок недвижимости вошел в фазу кризиса в суперцикле продолжительностью 10 лет. То есть кризис продлится до 2024 г. Принимая во внимание столь значительный срок, правильнее говорить не о кризисе как таковом, а о новой реальности.

Многие участники рынка встретили 2014 г. и последующие события лозунгами: «два кризиса пережили, переживем и третий», считая, что, как и тогда, достаточно переждать год-два и снова начнется новый рост цен, сами собой наладятся продажи и т.п. Это принципиальная ошибка. Третий кризис – не кризис в обычном понимании, а окончание одной эпохи и начало совсем другой. Кто собрался переждать – обанкротится, что уже и происходит с рядом застройщиков... Выживут те, кто раньше других принял, что это новая реальность, и смог к ней адаптироваться.

Все не так плохо!

С наступлением кризиса основное падение цен ранее происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Далее наступала консолидация рынка и даже намечался незначительный, как правило, на уровне инфляции, рост цен. В суперцикле половина периода падения-стагнации – это пять лет. То есть ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год). Обвал долларовых цен уже во многом произошел вместе с падением рубля: вместо $6 000 за квадратный метр на пике рынка мы имеем $2 000 – 3 000, то есть вдвое-втрое меньше. Падение рублевых цен продолжается уже два года: в 2015-м и 2016-м они теряли примерно по 10% в год, с учетом скидок и торга. По итогам 2017 г. цены на жилье, скорее всего, опустятся еще на 10%, с учетом явного и неявного снижения. Остается еще два-три года сползания цен вниз примерно такими же темпами.

Где находится дно?

Дно рынка по ценам будет достигнуто года через два-три, примерно к 2020 г. За это время снижение составит еще 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр. Данная отметка примерно соответствует $2 000 за метр (при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар), которая в свою очередь отвечает уровню цен на нефть порядка $50 за баррель.

Оставшееся снижение цен по большей части затронет «вторичку». Просто потому, что цены на новостройки уже в основном упали и в некоторых проектах близки к уровню дна. А на вторичном рынке ситуация иная: частники крайне неохотно идут навстречу покупателям. В результате рынок стоит: продаются только те квартиры, цены на которые выставлены по нижней планке, и от нее надо еще дать скидку процентов 10, а лучше 15%.

Поэтому если на первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, то «вторичка» будет очень медленно и болезненно ползти вниз в течение всего десятилетнего периода. Новый рост цен должен начаться ближе к 2024 г., может быть, несколько раньше, если конъюнктура будет способствовать. Но вряд ли он будет интенсивным. Скорее можно ожидать медленного повышения стоимости жилья темпами инфляции.

Фундаментальные причины сползания цен

Рублёвые цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными на 20-30%, поэтому перелома тренда в ближайшие два-три года ожидать не стоит: цены будут ползти вниз примерно такими же темпами, как и в 2015-2017 гг.

1. Цены на жилье в Москве завышены по сравнению с мировыми аналогами (большинством городов-миллионников, в том числе столичных). Если не брать города, которые являются точками притяжения мирового капитала – Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и т.п., то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с $1 000 – 1 500 за метр (за самые дешевые квартиры в пригородах), жилье среднего качества стоит $2 000 – 2 500, выше среднего – $3 000, элитное - $5 000 и выше. При курсе 30 руб. за доллар Москва была безумно переоценена, что объяснялось тем объемом «шальных денег», который поступал на рынок недвижимости в эпоху высоких нефтяных цен. Девальвация рубля, последовавшая за обвалом нефтяного рынка и введением санкций, сдула этот пузырь, но не до конца. Так как из-за ссоры с Западом Москва перестала быть точкой притяжения мирового капитала, цены на недвижимость в российской столице должны определяться внутренними факторами – соотношением спроса и предложения, уровня цен и доходов основной массы населения и т. п. И эти индикаторы также еще не пришли в равновесие.

2. Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей. Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, - около 60 000 руб., у среднего класса, на представителей которого сейчас приходиться львиная доля спроса, – ближе к 100 000 руб. А квадратный метр, напомним, стоит около 170 000 по индексу www.irn.ru. Конечно, богатые люди за время кризиса не стали беднее, но новые квартиры им не нужны – они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. Поэтому основные клиенты рынка теперь – обычные люди с относительно невысокими доходами. Соответственно, если цена метра опустится до 120 000 руб., ипотека еще немного подешевеет, а доходы слегка подрастут хотя бы в связи с инфляцией – разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями основной массы покупателей практически исчезнет.

3. Затоваривание рынка новостройками. Самый главный аргумент в пользу дальнейшего снижения цен – огромный навес предложения над спросом. Необходимо несколько лет на то, чтобы он рассосался. Впрочем, в свете запуска программы реновации ветхого жилья в Москве процесс балансировки спроса и предложения может сильно затянутся.

4. Цены на нефть порядка $50 за баррель соответствуют цене квадратного метра в Москве порядка $2 000.

5. Еще один аргумент в пользу снижения цен – крайне низкая доходность аренды. Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот показатель превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот. Сейчас сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых, а банки по депозитам дают 6-7%. Конечно, в связи с со снижением инфляции уменьшаются и проценты по вкладам. Но даже при инфляции 4% депозиты вряд ли упадут ниже 4%. Арендные ставки тоже вряд ли существенно вырастут, скорее упадет цена входа, то есть стоимость жилья.

Чем интересен 2024 год?

Почему именно к 2024 году может возобновиться рост цен на московскую недвижимость? С точки зрения геополитики, в 2024 г. президентские выборы произойдут одновременно и в России, и в США. Если предположить, что нынешние лидеры останутся у власти по два срока, то в 2024 г. произойдет перемена власти в обоих странах.

Разумеется, это обстоятельство все будут рассматривать как шанс для новой перезагрузки отношений и, даже если ничего принципиально не изменится, то на какое-то время повод для оптимизма на мировой арене будет присутствовать. 

Во-вторых, в плане макроэкономики до 2024 г. есть время для балансировки рынка нефти и частичного восстановления цен на нее – население планеты все-таки растет, а вместе с ним увеличивается спрос на энергоресурсы.

В-третьих, шесть-семь лет – достаточный срок для развития в России собственного производства, что в перспективе должно привести к росту доходов населения и повышению уровня жизни. Пока успехи импортозамещения видны только в сельском хозяйстве, но к 2024 г. могут подтянуться и другие отрасли.

Кроме того, к этому времени может выправиться и соотношение спроса и предложения жилья на рынке московского региона. Если цены снизятся еще на 20-30%, квартиры смогут покупать намного больше людей, и объемы поглощения значительно возрастут. Впрочем, программа реновации может «спутать карты», добавив на рынок новые объемы коммерческого жилья.

Многих на рынке недвижимости погубила вера в вечный рост цен – как профессиональных игроков, так и непрофессиональных частных инвесторов. Но мировая практика показывает, что ни один пузырь не может дуться вечно и чем сильнее надувается пузырь, тем сильнее и болезненнее он лопается.

Не будем брать виртуальные активы - ценные бумаги. Посмотрите на другие рынки недвижимости (Япония, ипотечный кризис в США в 2007 г., Испания в 2008-м и после, Панама и др.), а также золото (рост и падение в 1970-х, а также в 2000-х и обвал в 2011 г., нефть в 2008 и 2014-2015 гг.) и др.

Все заканчивается именно так – за бурным ростом следует падение. Примерно 70% роста (по продолжительности), за которым следует примерно 30% времени на падение и последующую консолидацию...

Скачать полную презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко можно по ссылке

Справка о компании

Группа компаний (ГК) «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» существует на рынке с 2004 года. Автор идеи, создатель и руководитель – Олег Репченко. В настоящий момент ГК «Индикаторы рынка недвижимости» представляет собой независимую профессиональную структуру, оказывающую полный комплекс услуг в сфере информационно-аналитического сопровождения, а также продвижения, рекламы и PR на рынке недвижимости.

Аналитический центр IRN.RU создан в 2004 году. Сегодня это ведущий независимый поставщик информации о рынке недвижимости, рупором которого является портал www.irn.ru – один из лидеров по цитируемости среди СМИ, освещающих тему недвижимости (по данным компании «Медиалогия»), лучшее интернет-СМИ о рынке недвижимости Московского региона по версии МАР, обладатель премии RREF AWARDS 2012 и лауреат конкурса Правительства Москвы. На www.irn.ru представлен широкий спектр статей и готовых исследований, касающихся общих тенденций развития рынка вторичного жилья, а также дополнительные возможности для самостоятельного расчета данных. К ним относятся еженедельно обновляемые индексы рынка недвижимости, например, «индекс стоимости жилья», и онлайн-калькуляторы, такие как «оценка стоимости квартир», «рейтинги районов» и т.д.

Контакты

Юлия Рышкина

+7(909)923-85-37 +7(495)223-66-43 (доб.119)

pr2@irn.ru

www.irn.ru

www.mvn.ru

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Специалисты рассказали, как отразилось падение курса рубля на стоимость жилья в стране

Аналитики прокомментировали ситуацию со стоимостью жилья в связи с падением курса рубля. Согласно их утверждению, курс рубля пока никак не отражается на стоимости жилья.
00

Более половины квартир на первичном рынке Новой Москвы реализуется по ДДУ

Новая Москва продолжает развиваться и сейчас туда направлена основная масса внимания и сил как властей столицы, так и застройщиков. В этом году в округе планируется ввести еще как минимум 1,5 млн кв. м жилья.
00

Реестр собственников многоквартирного дома

Владельцы квартир многоэтажных домов, согласно приказу Минстроя «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний» могут направлять в Государственную жилищную инспекцию протокол общего собрания при условии, что этот документ будет дополнен реестром собственников.
00

Займ под залог квартиры - на что обратить внимание

Необходимость срочно получить большую сумму может возникнуть у любого человека. Болезнь, требующая дорогостоящего лечения, возможность начать обучение в престижном заведении, начало перспективного бизнеса – эти и другие нужды толкают человека к поиску кредитора, готового выдать кредит под залог имущества.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: