Чек-лист по выбору элитной недвижимости для передачи по наследству

Каждая десятая сделка на рынке новостроек в высоком бюджете в Москве заключается клиентом, который планирует передать приобретаемый объект по наследству. Эксперты компании Rariteco подготовили десять рекомендаций о том, как выбрать подходящий объект (или объекты), какие характеристики проекта лучше всего отвечают инвестиционной стратегии и следует ли одновременно покупать машино-места и кладовые.

1. Ставка на эксклюзивность

При выборе наследственного актива стоит сделать ставку на его уникальность и, как следствие, рост стоимости в долгосрочной перспективе. Этому критерию в полной мере отвечают клубные дома – формат элитной недвижимости с небольшим количеством квартир, как правило, до 50-60 объектов. Ограниченность такого предложения сама по себе становится предпосылкой роста цен в перспективе, ведь свободных площадок под строительство в престижных районах Москвы практически не осталось, а спрос на клубное жилье стабильно высок. Например, за последние пять лет, по данным аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в клубных домах Москвы выросла на 64%. Подобные объекты со временем приобретают коллекционную ценность и превращаются в «трофейную» недвижимость. Квартира в таком доме становится престижным активом, гарантирует сохранение и приумножение капитала для будущих поколений.

2. Инвестиции на этапе строительства

Вход в проект на стадии строительства, особенно на этапе закрытых продаж, – наиболее выгоден для инвестора. Разница в стоимости квадратного метра между начальным этапом строительства и моментом ввода дома в эксплуатацию в элитном сегменте может достигать 30-40% (а в длительных проектах – более 50%). Инвестор фиксирует минимальную цену, получает доступ к самому широкому выбору квартир с наиболее функциональными планировками и на комфортных этажах (а это дает гибкость в дальнейшей инвестиционной стратегии). Девелоперы, в свою очередь, предоставляют преференции лояльным клиентам, предлагают пакетные сделки (в частности, квартира плюс паркинг). В то же время такая стратегия сопряжена с определенными рисками, связанными со сроками строительства, поэтому оптимальное решение – покупка на средней стадии реализации, когда уже можно оценить темпы возведения здания и вообще надежность застройщика.

3. Ликвидность больших площадей

При выборе объекта для долгосрочного владения и передачи по наследству важно думать о его будущей функциональности и востребованности. Квартиры площадью от 120 кв. м до 300 кв. м – «золотой стандарт» для наследственного актива, поскольку они одновременно комфортны для проживания семьи наследника (если он решит воспользоваться недвижимостью по назначению) и обладают высокой ликвидностью на элитном рынке. В августе 2025 года ровно 50% сделок на рынке элитных и делюкс новостроек Москвы были заключены на покупку квартир площадью более 120 кв. м. Такое пространство позволяет, например, организовать три-четыре спальни, просторную кухню-гостиную, кабинет, гардеробные. Инвестору стоит обратить внимание при этом на гибкость планировочного решения: наличие достаточного количества окон, нескольких «мокрых зон», отсутствие (или минимум) несущих стен внутри квартиры. Иными словами, лучше делать ставку на квартиры без отделки, так как к моменту вступления в наследство практически любой дизайн морально устареет. Это позволит будущим поколениям легко адаптировать пространство под меняющийся состав семьи и жизненные сценарии.

4. Стратегия портфельных инвестиций

В то же время наследство не всегда должно представлять собой исключительно «родовое гнездо». Передать следующему поколению можно и диверсифицированный портфель недвижимых активов. Вместо покупки одного дорогого объекта капитал можно распределить между несколькими небольшими квартирами в разных элитных жилых комплексах. Сегодня на рынке высокобюджетных новостроек 20% представленных объектов – это однокомнатные квартиры стоимостью около 150 млн рублей в 35 проектах. Такой подход, во-первых, снижает риски, возможные в одном конкретном проекте (смена управляющей компании, ухудшение окружения). Во-вторых, диверсификация по разным локациям защищает от потенциального падения привлекательности одного района на фоне роста другого. Самое главное – подобный портфель дает наследникам большую гибкость. Несколько активов гораздо проще справедливо разделить, продать один из них при необходимости или использовать для разных целей.

5. Архитектура как вечный актив

При выборе недвижимости в высоком сегменте с долгосрочными инвестиционными целями крайне важно учитывать её культурно-исторический потенциал. По сути, сверхзадача инвестора – найти произведение архитектурного искусства, которое со временем лишь приумножит свою ценность. Любые проекты, которые еще даже до своей реализации станут знаковыми для города, обладают долгосрочной ликвидностью. Это могут быть здания от именитых российских или зарубежных архитекторов, долгожданные «премьеры» в исторических районах Москвы с давним дефицитом новых интересных проектов (в частности, Замоскворечье и Якиманка). Передавая по наследству квартиру в подобном знаковом здании, инвестор завещает своим потомкам часть культурного и архитектурного кода столицы.

6. Ставка на локальный дефицит

Инвестировать следует в те районы, где предложение земли физически исчерпано и появление новых проектов становится большим событием. Классические примеры такой зоны в Москве – это не только «золотая миля» – район между Остоженкой и Пречистенкой, а также другие локации в ЦАО. Как правило, это районы с плотной исторической застройкой (Замоскворечье, Арбат, Якиманка, Тверской район). В других популярных локациях, например, в Хамовниках, земельный ресурс еще не исчерпан, поэтому новые проекты в них будут появляться. По сути, любые яркие «новинки» на локальном рынке дорогого жилья – это «конкуренты» наследственного актива, чья ценность не должна с годами меркнуть по сравнению с «премьерами». Дополнительную ликвидность таким проектам дает удачное расположение рядом с относительно редкими парками, набережными, скверами, культурными центрами столицы.

7. Самодостаточность экосистемы

Безусловным трендом на долгие годы вперед стала концептуальная инфраструктура, которая доступны жителям дорогих домов в Москве. Наследственный актив должен иметь понятную среду обитания, концепцию и стиль жизни, чтобы сохранять ликвидность в глазах как наследников, так и возможных клиентов вторичного рынка. Конкретный пример – «Золотой квартал» / Quartier d’Or. В частности, территория «Золотого квартала» / Quartier d’Or спроектирована в виде французского сада площадью 1 тыс. кв. м с каскадным водопадом, редкими растениями, пряной пирамидой и авторскими арт-объектами. В состав инфраструктуры войдут тренажерный зал, лаундж-зона с библиотекой, washroom для домашних животных, консьерж-сервис 24/7, цифровые боксы и fresh-room европейского формата для служб доставки. В целом концепция проекта подчинена идее art de vivre – искусства жить в его французском понимании. С точки зрения наследственной стратегии инвестор завещает в своем роде образ жизни.

8. Сервис и управление

Базовым стандартом современного элитного или делюкс-проекта стал профессиональный сервис для жителей на уровне стандартов пятизвездочного отеля: от круглосуточной консьерж-службы и валет-паркинга до безупречного содержания инженерных систем и ландшафта. Однако в зависимости от проекта набор доступных сервисов может сильно различаться – все зависит от управляющей компании. Следует особенно тщательно изучать, кто будет управлять домом: будет ли это сторонняя организация или собственная служба девелопера. Предпочтение лучше отдать жилым комплексам, в которых будет работать оператор гостиничной сети с собственным именем – его бренд дополнительно усиливает ценность и узнаваемость актива на долгие годы вперед.

9. Гарантия горизонта

Менее глобальные, но не менее важные характеристики «наследственной» резиденции – вид из окна. Этот параметр оказывает прямое и мощное влияние на стоимость элитной недвижимости. Захватывающая панорама способна увеличить стоимость объекта на 20-50% по сравнению с аналогичной квартирой без такого преимущества. Задача дальновидного инвестора при этом не только поиск резиденции с красивой картинкой за окном, но и получение гарантий ее неизменности. С этой точки зрения важно оглянуться вокруг – парки и скверы, объекты культурного наследия, низкоэтажная историческая застройка – всё это в какой-то мере страхует наследственный актив от снижения ликвидности из-за внезапной стройки по соседству.

10. Инфраструктурный минимум

Вместе с наследственной резиденцией следует сразу же озаботиться покупкой как минимум двух удобных машино-мест на квартиру. В центре Москвы стоимость одного парковочного места в элитном комплексе может достигать 10-15 миллионов рублей, а спрос на них крайне высокий, поэтому личные автостоянки сами по себе становятся важной наследственной инвестицией. Точно такой же неотъемлемый элемент – келлер – индивидуальное кладового помещения для хранения сезонных вещей, спортивного инвентаря или автомобильных шин. Иными словами, наследственный актив – это имущественный комплекс, который должен включать парковку и кладовую. Резиденция без этих дополнительных элементов неизбежно проигрывает конкуренцию на рынке аренды и продажи.

«Таким образом, задача инвестора – выбрать не просто дорогой и престижный объект, а будущий раритет, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – С одной стороны, мы должны сделать ставку на абсолютную уникальность – это и есть главный залог вечной ценности. С другой стороны, нельзя забывать о фундаментальных, практических аспектах. Будущим владельцам должно быть комфортно жить, поэтому выбор падает на просторные квартиры с гибкими планировками, которые легко адаптировать под меняющиеся семейные нужды. Важен, безусловно, и эмоциональный аспект. Объект недвижимости может передаваться в наследство в поколениях, поэтому он должен быть не только уникальным, но и адаптивным».