Что предлагает рынок офисов

Времена меняются. Несколько лет назад считалось, что современный качественный офис должен находиться, если не в центре, то в районах, прилегающих к нему. Сегодня же основная часть крупных проектов коммерческой недвижимости реализуется в местах прилегающих к Третьему транспортному кольцу или же вовсе за его пределами.

Площадки, пригодные для создания офисных центров в окраинных районах Москвы, как правило, достаточно велики. Совокупная площадь проектов составляет от 50 до 100 тыс. кв. м или более, в то время как в центральных районах Москвы она обычно не выходит за пределы 20 тыс. кв. м.

При таких масштабах новых проектов потенциальному арендатору, что называется, есть из чего выбирать. Часто говорят, что офисы сегодня — рынок арендодателя, но состав предложения настолько широк, что в этом можно усомниться. При этом на рынке представлены объекты самого разного свойства, в том числе и очень демократичные по цене.

Пожалуй, самым привлекательным среди последних является крупный офисный комплекс (позиционируется как бизнес-парк) East Gate. Эти восточный ворота Москвы расположены по Щелковскому шоссе, 100, близ пересечения данной магистрали с МКАД (за 16-й Парковой улицей). До метро «Щелковская» - около 2 км или порядка 20 минут пешком (7 минут на транспорте).

East Gate — это 14 корпусов высотой от 1 до 11 этажей, построенных еще в советское время и прошедших относительно недавно реконструкцию, в результате которой на рынок вышло порядка 140 тыс. кв. м офисных площадей класса В. У этого комплекса есть ряд отличительных черт, которые делают его на современном столичном рынке весьма привлекательным предложением.

Поскольку комплекс очень большой, здесь почти всегда есть площади, которые можно арендовать. При этом ставки достаточно умеренны — помещения в настоящее время предлагаются по 10,5 тыс. руб. за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Плюс к тому, у комплекса есть еще одна симпатичная особенность: можно снять небольшие площади, желающие работать в небольшом офисе найдут себе помещения площадью от 50 до 100 метров. Иначе говоря, стартовый бюджет аренды при таких условиях составляет 43750 рублей, что посильно даже для начинающего и вовсе не богатого бизнеса.

Но на этом особенности East Gate не заканчиваются. Жанр бизнес-парка подразумевает наличие разветвленной инфраструктуры, объекты которой способны удовлетворить самые разные потребности сотрудников. В данном случае все необходимое действительно в наличии имеется. Есть отделение банка, химчистка полного цикла со скидкой для арендаторов, супермаркет, салон красоты и пр. В связи с этим можно вспомнить стилистику памятных вывесок на иных старых зданиях: «в этом доме с... по... жил и работал...» В случае с East Gate примерно так и складывается. Здесь можно, не выходя за пределы территории, не только работать, но и жить — это превосходная среда для начинающих предпринимателей-трудоголиков. Не хватает, пожалуй, только гостиницы, в которой можно было бы, заключив брак, провести нечто вроде медовой недели, не отрываясь от работы.

Совершенно противоположным предложением современного офисного рынка является комплекс Imperia Tower, 60-этажный небоскреб, расположенный на участке №4 территории «Москва-Сити». Общая площадь этого объекта составляет около 300 тыс. кв. м, из которых около 98 тыс. кв. м приходится на офисы занимающие этажи до 30-го — выше (31-42 этажи) будет располагаться отель, а над ним жилые апартаменты.

Несмотря на то что здание будет готово к въезду лишь в IV квартале 2009 года, потенциальные арендаторы уже сейчас активно разбирают офисные площади. В нижних этажах площадь минимального сдаваемого блока — 650 метров, наверху офисной части предлагаются в аренду этажи целиком — площадь каждого составляет 2700 кв. м. Ставки аренды варьируются от 850 до 1500 евро (не включая НДС и эксплуатационные расходы в размере 90 евро за кв. м в год), при этом верх цены приходится на самые небольшие площади. Иначе говоря, начальный бюджет работы в башне Imperia Tower составит несколько более 100 тыс. евро в месяц, проще говоря, чуть меньше 3,75 миллионов рублей.

Однако будущих арендаторов цена вопроса не останавливает. Причина достаточно проста — объект относится к знаковым. Офис в Imperia Tower — в своем роде синоним делового успеха и состоятельности. Последнее подчеркивается не только видовыми возможностями офисов, из окон которых открываются панорамные виды Москвы, но и развитая роскошная инфраструктура нижней части. Торговые объекты и рестораны будут располагаться в поднятой над землей застекленной галерее, которая соединит здание с набережной, где будет располагаться собственный (здания) причал и прилегающая к нему вновь создаваемая парковая территория. К видам города, таким образом, присоединяется возможность не только приехать в офис на машине, но и прийти водой, на своем пароходе. Последнее очень статусно и одновременно удобно — на Москве-реке в отличие от улиц города пробок пока не наблюдается.

Впрочем, Imperia Tower можно считать исключением на офисном рынке Москвы. Среди новых объектов все-таки преобладают здания с гораздо меньшим уровнем делового пафоса. При этом они могут быть очень неплохими по архитектуре и уровню удобства для работы. Одним из лучших, пожалуй, предложений наших дней являются помещения в офисном центре OMEGA PLAZA, расположенном по улице Ленинская слобода, 19.

Это крупный 6-этажный офисный комплекс площадью примерно 100 тыс. кв. м, среди которых арендуемая часть составляет порядка 73 тыс. кв. м. У здания весьма удачно организована входная группа — она представляет собой атриумное пространство с панорамными лифтами. Другая интересная особенность здания состоит в том, что одна его часть выдвинута за пределы соседних домов таким образом, что из окон открывается вид на Москву-реку. Здесь расположены самые дорогие площади, они сдаются по 1100 долл. за кв. м (курс 25 руб.) без НДС, в то время как в других частях здания офис можно снять по ставке от 700 долл. без НДС (эксплуатационные расходы — 90 долл. за кв. м без НДС, плюс электричество по счетчику).

К удобствам офисного центра OMEGA PLAZA можно отнести также хорошую организацию питания — к заезду арендаторов здесь откроется несколько кафе в формате бизнес-ланча и один дорогой ресторан. Для куска глубинки внутри Москвы, который и представляет собой Ленинская слобода и ее окрестности — обстоятельство весьма важное. Впрочем, географические особенности этой улицы как места для работы удобны: есть несколько способов выехать из этого района в центр или в сторону московских окраин, а в ближайшем окружении Ленинской слободы редко случаются серьезные пробки.

Стоит заметить, что окрестности Третьего транспортного кольца — место, которое сочетает удобство проезда на автомобиле и одновременно пешеходную доступность метро. Именно это делает подобные объекты популярными среди потенциальных арендаторов — особенно если у них есть какие-то черты, выгодно отличающие их от себе подобных. Весьма интересным в данном отношении объектом можно считать, к примеру, бизнес-центр Nordstar Tower, расположенный по Хорошевскому шоссе, 2-20, около Третьего транспортного кольца.

Это первый офисный небоскреб, который появился в Москве вне территории «Сити». В 42-этажном здании общей площадью 148 тыс. кв. м предлагаются в аренду блоки от 500 до 10000 кв. м. Офисы здесь трудно назвать демократичными по цене. Ставки аренды варьируются от 1200 до 1500 долл. за кв. м без НДС, плюс эксплуатационные расходы в размере 120 долл. за кв. м (курсовое значение — 26 руб.). Разумеется, самые высокие ставки — для помещений в верхней части здания, где открываются панорамные виды города.

Объект будет готов к въезду (арендные каникулы 2 месяца) осенью этого года, а в настоящее время сохраняется широкий выбор вариантов: можно снимать и чуть более 1700 метров, что составляет минимальную площадь этажа, а можно часть этого пространства. Собственной подземной парковки нет, предлагаются места в 8-уровневом наземном паркинге рядом с новым зданием.

Однако не все объекты, где офисные площади обладают хорошими видовыми возможностями, сдаются по очень высоким ставкам. Среди таковых есть и бизнес-комплексы, которые для сегодняшней офисной Москвы можно считать оптимальными по соотношению цены и качества. Таких объектов совсем не много, но они есть. Один из лучших примеров — офисный центр «Соколиная гора» в Семеновском переулке.

Это 33-этажная башня общей площадью 34,6 тыс. кв. м, где сдаются офисные блоки площадью от 500 метров. Любопытный нюанс — площадь этажей ближе к верху здания уменьшается, поэтому относительно небольшой блок, от 720 до 500 кв. м и является отдельным этажом. Цена вопроса — 950 долл. за включая НДС и эксплуатационные расходы.

В настоящее время в башне остались свободные помещения в верхней части здания – с 24 по 30 этаж. Таким образом, здесь представляется возможность арендовать офис с панорамными видами Москвы, но при этом достаточно небольшой площади. Офисный центр «Соколиная гора» вполне удобен для размещения персонала – вход в метро «Семеновская» расположен буквально в 50 метрах от башни. Из инфраструктуры здесь наличествует кафе, конференц-зал и еще ряд объектов, среди которых стоит особо упомянуть салон красоты.

По какой-то причине в последнее время такой сервис становится как бы обязательной частью современного офисного центра — в отличие, например, от фитнес-клубов, которые в офисных пространствах особо не прижились. Так что не исключено. что в будущем салон красоты будет закладываться как часть бизнес-комплекса на стадии проектирования. Пока же у будущих арендаторов, помимо возможности выбора среди новых офисных центров, есть право принять решение — снимать площадь в здании с салоном красоты или же без такового.