Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Сегодня 16:17
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:59
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:53
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:15
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:00
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:36
Ликбез по недвижимости
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

О том, что сдача московской недвижимости в аренду – занятие приятное и прибыльное, уже сказано много раз. Главный плюс тут не столько в размерах поступающих доходов, сколько в их «автоматичности»: после трудов по приобретению квартиры и ее сдачи деньги поступают сами собой, практически без усилий со стороны самого рантье. Многих сдающих тут посещает простая и разумная мысль: зачем дышать московским смогом, не лучше ли поселиться в месте подешевле и поприятнее?

Где именно – на Лазурном берегу, в «мичиганщине» или на хуторе близ Диканьки – это вопрос вкуса и возможностей. Но в любом случае удаление от Москвы окажется изрядным, и сразу встает вопрос о том, кто и как сданной недвижимостью будет управлять?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разузнать, что предлагают здесь профессиональные игроки рынка.

Портрет идеала

Услуга известная, широко распространенная на рынке – правда, не нашем, а США, Европы и прочих благоустроенных стран. Называется она доверительным управлением. Причем, как сообщает нам Юлия Кайнова, руководитель отдела зарубежной недвижимости CENTURY 21 Beverlywood Realty , например в Германии, этот бизнес насчитывает уже более 100 лет! У нас же она, дружно заявили опрошенные нами эксперты, если и существует, то в самом зачаточном состоянии. Поэтому и большинство ответов относились либо к иностранным реалиям (хотя мы изначально формулировали вопросы именно о московских квартирах), либо о том, как это в принципе должно бы быть.

Итак, что же предлагается (точнее, должно предлагаться)? Традиционный «пакет» доверительного управления состоит из следующих пунктов:

1. Реклама квартиры на сдачу, переговоры и показы потенциальным арендаторам.

2. Когда желающий нашелся – заключение с ним договора и передача ключей.

3. Ежемесячное взимание арендной платы.

4. Общий «пригляд» за квартирой, сводящийся к регулярному посещению квартиры – чтобы понять, не наворотил ли там снимающий чего-то.

5. Если наворотил – выселение снимающего.

6. При необходимости – небольшой освежающий ремонт после арендатора и возврат к п.1 из нашего списка.

7. Плата за квартиру (коммуналка, налоги и т.п.).

Помимо приведенных выше, в перечень оказываемых услуг могут быть включены и другие пункты. «Профессиональные управляющие придерживаются нелимитированного пакета оказываемых услуг, заведомо уведомляя клиента о допустимости принципа «любой каприз за ваши деньги», - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . – Могут быть, например, предусмотрены услуги по страхованию объекта недвижимости и находящегося в нем имущества, услуги бухгалтера (если арендодатель действует как индивидуальный предприниматель)».

Эксперты: время остановилось?

Теперь о том, почему всей этой благодати нет на российском рынке. Причины просматриваются две. Первая – нищенские доходы московской аренды: денег мало даже самим собственникам квартир, а «откусить» что-то профессиональным управляющим и подавно не от чего. «Такого рода услуги представлены только частично: некоторые агентства недвижимости располагают штатом сотрудников, которые оказывают помощь в организации быта в арендуемых квартирах (интернет, электричество, канализация), - говорит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента жилой недвижимости компании Knight Frank. – Однако такие услуги не пользуются большим спросом, поскольку российские собственники пока не готовы оплачивать повышенную комиссию управляющим компаниям».

С этим тезисом полностью согласен и Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru. «На рынке аренды жилья не такие большие прибыли, как на рынке коммерческой недвижимости: жилая недвижимость приносит не более 4% годовых в рублях, - говорит эксперт. – Заработать управляющим компаниям тут практически невозможно. Поэтому максимум, что можно ожидать от наших агентств, это то, что, сдав вашу квартиру в аренду, они будут вам сообщать, если возникнут какие-то проблемы, но решать эти проблемы они не будут».

Другая причина – отсутствие насчет доверительного управления хоть какого-нибудь внятного законодательства. «В России управляющие компании не отвечают ни за что абсолютно, - убежден Игорь Индриксонс. – На Западе агентство страхует аренду, покупает страховку на аренду, если арендаторы перестали платить, то страховка покроет. У нас нет такой практики вообще».

По сей причине о случаях доверительного управления (тех немногочисленных, которые все-таки были) приходилось слышать самые грустные истории. То сдадут квартиру первому встречному, совершенно не заботясь о том, кто этот арендатор, станет ли он поддерживать жилье в приличном состоянии. То возьмут деньги за несколько месяцев вперед и забудут об обязанности взимать с жильцов плату. Или (это реже, но тоже приходилось слышать) объявят хозяину, что для успешной сдачи необходим дорогостоящий ремонт с перепланировкой. Наивный хозяин потратится на все это, а потом выясняется, что дизайнерские изыски невозможно согласовать. Владельцу недвижимости предъявляет претензии Жилинспекция, он платит штрафы, потом вынужден снова за свой счет делать ремонт – уже приводя квартиру в первоначальный вид. А порекомендовавшие ему все это «профессионалы» в стороне – нет у них никакой ответственности.

…От себя тут автор может добавить следующее. О доверительном управлении я берусь писать уже не первый раз, и каждый раз мне говорят одно и то же – то, что сформулировано в предыдущих абзацах. Годы идут, и ничего не меняется? Сомнительно… Давайте-ка проведем небольшое собственное расследование.

Ищем сами

Для начала я забил в интернет-поисковик слова «управление недвижимостью». Результат не очень обнадеживает: фирм, оказывающих эту услугу, много, но их предложения сводятся к техническому обслуживанию и эксплуатации зданий. Меняем поиск – пусть будет «доверительное управление квартирой». О, уже теплее, много предложений именно по интересующему нас предмету. Первая из обнаруженных ссылок почему-то не открывается, зато на второй мы находим следующий текст:

«Для хозяев, которые по каким-либо причинам не желают сами контролировать сданную в аренду квартиру, но хотят, чтобы она приносила постоянный доход, в агентстве … предусмотрена дополнительная услуга - доверительное управление квартирами. При подписании договора доверительного управления компания недвижимости становится не обычным посредником, а представителем интересов хозяина квартиры.

Агентство:

Подбирает арендатора исходя из желания хозяина

Составляет и заключает договор

Контролирует получение платы за наем, арендной платы

Контролирует оплату телефонных счетов и коммунальных платежей

Следит за надлежащим состоянием имущества (страхует квартиру и имущество в страховой компании)

Выполняет дополнительные пожелания наймодателя по присмотру за квартирой

Обеспечивает надлежащий порядок и чистоту в квартире

Ежемесячно хозяин квартиры получает подробный отчет от управляющего, оставаясь в курсе происходящих событий. Услуга доверительного управления удобна для хозяев, уезжающих в длительную командировку или на жительство за рубеж, а также для «профессиональных рантье», желающих получать доход от инвестиций в недвижимость».

Если не придираться по мелочам, это как раз то, что нам нужно. Особенно тронул пассаж о том, что ежемесячно хозяин получает подробный отчет.

А на сайте еще одной компании мы обнаружили три типовых «пакета» предложений, причем самый большой из них («Расширенный») включает, на взгляд автора, все возможные услуги. Есть там, например, такие пункты:

- оплата двухнедельного простоя квартиры, если квартиросъемщик съезжает до окончания договора и подбор другого клиента;

- перевод арендной платы хозяину на счет в любой точке мира;

- косметический ремонт жилья (с заменой сантехники в квартирах, установкой стеклопакетов, межкомнатных дверей, приобретением и установкой встроенной мебели, с установкой стальной двери в квартирах, решеток). Для установки стальной двери рекомендуем воспользоваться услугами - cvant-dveri-vorota.ru, где можно выбрать себе дверь по самым взыскательным требованиям.

- опись и страхование имущества, находящегося в квартире;

Как говорится, чего еще желать? Но в интернете много чего написано, поэтому попробую-ка я позвонить по указанным на сайтах телефонам.

Разговор: все совсем «шоколадно»

Представляться в подобных беседах журналистом – гиблое дело: или испугаются говорить, или станут вешать лапшу на уши. Поэтому изображу из себя клиента. Квартира, «имеющаяся» у меня, пусть будет самого затрапезного экономкласса. Например, такой: двушка в 45 кв. м с кухней 7 кв. м на 9-м этаже панельной многоэтажки. Метро – «Марьина Роща» (люблю этот район). Состояние квартиры сделаем совсем чудовищным – пусть она достанется мне по наследству от бомжеватых старичков, которые завалили и замусорили все, что можно. Узнаю, насколько серьезны обещания фирмы сделать бесплатный для меня ремонт.

Звоню. Телефон, судя по всему, мобильный – сразу отзывается человек, который занимается доверительным управлением, никаких переключений по цепочке из десятка менеджеров, каждый из которых заставляет тебя слушать песенки офисной АТС.

После расспросов о квартире и ее состоянии мой собеседник задает вопрос: куда мне нужно переводить деньги. Отвечаю, что в Крым – все-таки заграница, пусть и не самая дальняя.

Брать мою квартиру, несмотря на то что она самый что ни на есть экономкласс, данная компания соглашается. Никаких недовольств из серии «будет пятикомнатная на Арбате – заходите, а с этим барахлом мы работать не станем» я не услышал. Озвученные цифры такие. Жилье подобного класса в не очень хорошем состоянии сдается сегодня за 30-35 тыс. руб. Мне предлагают договор на год и 27 тыс. ежемесячно, и в этом случае все необходимые мероприятия по благоустройству (небольшой ремонт и т.п.) компания проведет за свой счет. В сумму тех же комиссионных (они получаются 3-8 тыс.) уложатся и будущий пригляд за квартирой, оплата всех коммунальных платежей, а также пересылка мне денег в Неньку-Украйну.

Если же я хочу большего (в смысле денег), то тогда квартире необходим более основательный ремонт. Хорошо отремонтированная, она будет сдаваться уже тысяч за 45, из которых мне будет перепадать 35-38. Но в этом случае предстоят траты на этот самый ремонт, за который (по крайней мере, частично) придется заплатить и мне.

А что будет, если арендаторы съедут? Мне нужно возвращаться из милого моему сердцу Крыма, дабы искать новых и подписывать с ними документы? Разумеется, нет. Контракт, который я подпишу с управляющими, дает им право искать снимающих и заключать с ними договоры аренды. Более того, небольшие (до недели) простои управленцы мне покроют – отсутствия арендаторов на этот срок я даже не замечу: деньги будут продолжать поступать…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Разумеется, сладкие посулы, озвученные мне управляющей компанией, надо бы еще перепроверить. Не исключено, что, приведи я этого человека в реальную квартиру, он тут же обнаружил бы в ней какие-нибудь недостатки – от чего цена стала бы не 27 тысяч, а, скажем, 24. Также не исключено, что и впоследствии возникли бы еще какие-то проблемы. Однако главное - очевидное: уже появились компании, которые реально делают это.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Клубный квартал «Резиденции архитекторов»

Безопасность и комфорт превыше всего: в клубном квартале «Резиденции архитекторов» реализуется концепция «двор без машин»

Общественные пространства квартала – дворы, тротуары, парковые зоны и прогулочный бульвар будут освобождены от въезда и парковки личного автотранспорта.
00
Метриум Групп, логотип компании

Арендовать или покупать? Что выбирают жители Подмосковья

Снижение ставок по ипотечным кредитам приводит к сокращению числа арендаторов на рынке подмосковной недвижимости, часть из которых делают выбор в пользу покупки собственной квартиры.
00
ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе», эскиз

ДОНСТРОЙ: 2017 год ставит рекорды по продажам элитной недвижимости

Компания ДОНСТРОЙ подвела итоги реализации жилой недвижимости класса luxe за 10 месяцев 2017 года. За рассматриваемый период выручка от продаж жилья в этом сегменте составила 7,6 млрд рублей, что в два раза превышает результат аналогичного периода 2016 года.
00
Настоящая черная пятница 2017

В «Настоящую Черную пятницу» можно будет купить квартиры со скидкой до 2 млн рублей

С 23 по 26 ноября 2017 года пройдет ежегодная онлайн-распродажа «Настоящая черная пятница». В период акции застройщики представят скидки в разных ценовых сегментах. Минимальная цена на квартиру общей площадью 41,39 кв.м. составит 1,9 млн рублей.
00
BREEAM RUS – стартует первая российская сертификация для «зеленых» зданий

22 ноября состоится пресс-конференция «BREEAM RUS – стартует первая российская сертификация для «зеленых» зданий»

Приглашаем вас посетить пресс-конференцию, посвященную старту первой российской сертификации BREEAM RUS, созданной на основе ведущего европейского рейтинга экологичности BREEAM.
00
Бест-Новострой логотип

Итоги октября: количество предлагаемых квартир бизнес-класса сократилось на 2%

В октябре на рынок новостроек бизнес- и премиум-класса вышло два новых проекта. Несмотря на это, количество квартир в экспозиции, по сравнению с сентябрем, в бизнес-классе сократилось на 2%, в премиуме - на 6%.
00
Шабалин Вадим Геннадьевич, кандидат юридических наук

В дебрях наследства

Интервью с известным юристом, автором ряда книг по проблематике рынка недвижимости, кандидатом юридических наук Вадимом Шабалином. Поговорим о наследовании - разбор типичных ситуаций, работа над ошибками.
00

Классы жилья на первичном рынке постепенно стираются

В первую очередь это касается экономкласса, который стремится слиться с классом "комфорт" - этот сегмент на данный момент является самым многочисленным, при этом там встречаются как на самом деле достойные проекты, так и не очень.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: