Скачать программу
Сегодня 10:17
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
05.06.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
05.06.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Rights Business Standard (Консалтинговая компания RBS), логотип компании
Фото: Источник фото

Недавно, в ходе масштабной реформы гражданского законодательства, в Гражданский кодекс РФ было введено понятие  эскроу счета — это счет, по которому любые операции необходимо согласовывать с банком, контролирующим целевое использование средств. Особенно сильно изменились правила игры для рынка недвижимости – на первый взгляд, не в пользу застройщиков. Почему эскроу-счета выгодны банкам и покупателям? Как работает страховой механизм для дольщиков? Какие права и преимущества все же обеспечены застройщикам? В деталях обо всех тонкостях рассказывают руководитель группы юридического дивизиона RBS Павел Русецкий и юрист Алексей Карасов.

Механизм и матчасть

«Страховка» — одно из первых слов, приходящих на ум при упоминании счетов эскроу. Такой ассоциативный ряд весьма оправдан: главная цель открытия эскроу-счета – обеспечение безопасности проведения расчетов между покупателем и продавцом.

С точки зрения закона, договор  эскроу счета представлен и регулируется двумя нормами закона:

  • ст. 860.7-860.10 Гражданского кодекса;
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 860.7 ГК РФ, «по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу». Простым языком — банк контролирует любые операции по счету и выдает разрешение на использование средств в соответствии с целями. Получается такое надежное доверительное управление средствами застройщика.

При этом права на денежные средства принадлежат застройщику (депоненту). Если застройщик решает закупить стройматериалы или оплатить работу подрядных организаций — появляются основания для передачи прав. Как только подрядчик оказывает услугу, выполняет условия поставки стройматериалов или любые другие ранее установленные условия, права переходят ему как прямому получателю платежа (бенефициару). Банк в данном случае выступает как эскроу-агент и наблюдает за  реализаций всех условий договора, осуществляет передачу прав и контролирует каждую следующую сделку застройщика.

Дополняет условия статей ГК РФ статья ФЗ 15.4. В соответствии с положениями статьи, застройщик должен создавать эскроу-счета для внесения средств участников долевого строительства. Это закономерно в тех случаях, когда речь идет о желании застройщика привлечь дополнительные средства с целью строительства объекта недвижимости.

Обратимся к истории

Отталкиваясь от этимологии понятия эскроу-счета (escrow – «условное депонирование»), можно заключить, что счет эскроу возник в странах англо-американской правовой семьи. В США и Великобритании эскроу-счета применяются в совершенно разнообразных сферах: начиная с вопросов купли-продажи недвижимости и заканчивая вопросами проведения пари и ставок.

Чем объясняется столь широкий охват и популярность института счета эскроу? Данный институт – весьма удобный и надежный способ обеспечения обязательства. Эскроу-счет гарантирует максимальное исполнение обязательства со стороны контрагента, тем самым стимулируя развитие экономических отношений в обществе в целом. Речь идет не только об уменьшении количества мошеннических операций, но и о развитии сферы банковской деятельности. При этом важно понимать, что выгоду имеет и сам эскроу-агент, получая вознаграждение за оказание услуг.

В США регулирование эскроу-отношений, в отличие от России, не ограничивается лишь несколькими статьями в законе. Так, в Соединённых Штатах действует Real Estate Settlement Procedures Act (Закон о разрешении споров по делам о недвижимости). В рамках этого закона есть целая глава, посвященная отношениям, возникающим между тремя сторонами в процессе управления эскроу-счетом.

Обширное регулирование отношений в системе эскроу отражено и в правоприменительной практике. Так, например, некоторые прецеденты охарактеризовали понятие эскроу с точки зрения агентских отношений между депонентом и эскроу-агентом. Речь идет о таких случаях, как дело Hudgins vs. Krawets: в решении по делу эскроу-агент представляет собой нейтральное, беспристрастное третье лицо. Оно осуществляет депонирование документов или иного имущества до момента наступления определенного обстоятельства. После осуществления обстоятельства оно обязуется уплатить или передать имущество в соответствии с поручениями и инструкциями, которые были даны сторонами соглашения.

Ловушка ли?

Принимая во внимание положения ст. 15.4, может показаться, что эскроу-схема невыгодна в первую очередь для застройщика. Однако есть несколько пунктов, по которым можно поспорить.

Использование счетов-эскроу в сфере долевого строительства направлено не только на обеспечение интересов участников долевого строительства или на минимизацию рисков возникновения «обманутых дольщиков». Эскроу-счета учитывают и интересы застройщика в том числе. Так, благодаря созданию счетов эскроу появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке.

По сути, данный механизм – более выгодный способ привлечь средства на строительство объектов недвижимости. Схема проста: процентная ставка понижена, а после введения объекта в эксплуатацию средства, размещенные на счетах эскроу, идут на погашение целевого кредита. В некоторых случаях они переходят банку в зачет заемных обязательств застройщика перед банком.

Важно понимать, что речь идет и о стремлении оптимизировать контроль за расходованием средств со стороны застройщика. Так, «дольщики» a priori имеют меньше ресурсов для осуществления контроля за застройщиком в отличие от банков, спектр мер контроля которых гораздо шире.

Резюмируя, можно сделать вывод, что использование института счетов эскроу в сфере долевого строительства имеет хорошие перспективы. Именно такая схема взаимодействия застройщика и покупателя, участника долевого строительства, является выгодным вариантом регулирования отношений. Банк в этом случае предоставляет застройщику заемные средства на выгодных условиях по заниженной процентной ставке. А покупатель в результате без лишней нервотрепки получает гарантии сохранения своих денежных средств от неисполнения обязательств со стороны контрагента.

 

Вам понравилась статья?
1

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Технополис Москва логотип

В Москве построят новый фармзавод за 5,8 млрд рублей

Резидент особой экономической зоны «Технополис Москва», производитель лекарственных препаратов «Р-Опра», локализует свое производство в Москве в рамках второго офсетного контракта. Строительство завода началось в этом году, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
00

GREN. – победитель Архитектурной премии Москвы 2020

Подведены итоги Премии города Москвы в области архитектуры и градостроительства, проводимой с 2017 года при участии мэрии столицы. Проект, представленный архитектурным бюро GREN. – жилой дом на Бауманской улице, участник программы реновации – стал лауреатом в номинации «Лучшее архитектурно-градостроительное решение жилого дома стандарт-класса».
00

Кризис – время взаимовыгодного сотрудничества, в том числе международного

В рамках вебинара «Международный опыт рынка недвижимости после COVID-19. Живем или выживаем?», организованного Учебным центром Academy of Real Estate (ARE), эксперты из России, Азербайджана, Казахстана и Белоруссии поделились опытом работы в период пандемии COVID-19.
00
Центр управления городским имуществом лого

30 вторичных квартир в Подольске от 2,7 млн рублей можно приобрести на аукционе

30 квартир-«вторичек» в Московской области выставлены на онлайн-аукционы. Реализуемые квартиры находятся по адресу: Подольск, ул. 43-й Армии, дом 23. О высоком спросе на жилье в этом доме рассказали в Центре управления городским имуществом.
00
Банк Дом.РФ лого

С начала 2020 года выдачи ипотеки Банком ДОМ.РФ превысили 30 млрд рублей

Объем ипотечных кредитов, выданных Банком ДОМ.РФ с начала 2020 года, превысил 30 млрд рублей. Выдачи с января по май выросли на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
00

«Ривер Парк» вышел в финал премии «Рекорды рынка недвижимости 2020»

Городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк» стал финалистом ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости». Проект претендует на звание лучшего жилого квартала Москвы. Победители будут объявлены 9 июня. Застройщик второй фазы – ОАО «МССЗ». Партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».
00
Донстрой логотип

На территории клубного дома «Река» появится закрытый детский клуб

Компания Донстрой создаст интерактивное пространство для маленьких жителей клубного дома «Река». Детский клуб, рассчитанный на все возрастные группы детей, будет расположен в главном лобби, которое объединяет два «крыла» дома. Такое решение отталкивается от квартирографии дома: практически 80% квартир в «Реке» многокомнатные, то есть предполагают комфортное проживание семей с детьми.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: 5 причин для миграции «удалёнщиков» в Новую Москву

После эпидемии коронавируса Новая Москва может стать главным центром миграции удаленных работников столичного региона благодаря более разумным ценам на жилье, развивающейся инфраструктуре и хорошей экологии. Эксперты «Метриум» рассказывают о 5 основных преимуществах этой локации для переезда «удалёнщиков».
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Департамент по конкурентной политике Москвы организует вебинар о закупках по 44-ФЗ

Бесплатный вебинар, посвященный теме закупок по 44-ФЗ, для предпринимателей-участников рынка закупок пройдет 11 июня 2020 года в 11:00.
00

Строительство школы хореографии и изобразительных искусств завершается на юго-западе Москвы

На юго-западе столицы в районе Ломоносовский завершается строительство Школы хореографии и изобразительных искусств. Как сообщил сегодня руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин, общая площадь здания составит 2,8 тысяч квадратных метров.
00
Группа «Эталон», логотип

Представители Группы «Эталон» приняли участие в заседании Открытой экспертной группы по внедрению BIM-технологии

3 июня состоялось заседание Открытой экспертной группы по внедрению BIM-технологии Комиссии Общественного совета при Минстрое России.
00

Web-семинары в еженедельном формате

Officenext предлагает серию онлайн сессий и вебинаров с возможностями интерактива со слушателями. Спикеры и участники Officenext online обсудят актуальные вопросы и лучшие практики работы в новой реальности офисных проектов.
Или войти с помощью: