Добросовестность покупателя не имеет правового значения

Так посчитал суд и… выселил женщину с двумя детьми из купленной ими квартиры. О том, как это произошло, рассказывает юрист из города Тольятти Максим Гранат:

• Оксана, воспитывающая двоих детей, приобрела однокомнатную квартиру в Оренбурге. Купила жилье в кредит за 1 800 000 рублей. 800 000 из которых – ипотечные деньги.

Покупка была совершена 18.07.2015 г. Со слов Оксаны знаю, что банк до заключения договора купли-продажи проводил  «проверку чистоты сделки». Правда, в чем она заключалась, женщина не знает. Титульного страхования при сделке не было. Оксана страховала только «стены», как предусмотрено законом «Об ипотеке».

Три года все шло хорошо. Оксана добросовестно платила по кредиту. Беда же пришла, откуда ее совсем не ждали.

03.10.2018 года некий незнакомый Оксане гражданин по имени Максим подал в Ленинский районный суд г. Оренбурга исковое заявление. Из него следовало, что Максим, его сестра Светлана, а также их мама-пенсионерка проживали в Оренбурге в старом доме, расположенном на ул. Нагорной. Еще в 2006 г. этот дом признали аварийным.

В 2009 г. Максима надолго посадили в тюрьму по ст. 228.1 УК РФ (незаконное производство, сбыт или пересылка наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов). И пока он отбывал наказание, местная администрация приступила к расселению ветхого дома.

В 2010 г. Максиму, Светлане и их маме была предоставлена однокомнатная квартира на ул. Салмышской (именно это жилье в дальнейшем купит Оксана).

В тот же год Светлана и ее мама-пенсионерка написали заявления о том, что они не против вселения в новое жилье на ул. Салмышской. Такое заявление написал и Максим: начальник исправительной колонии строгого режима заверил его подпись. Все эти бумаги поступили в управление жилищной политики администрации г. Оренбурга и всем троим было оформлено разрешение на вселение в новую квартиру. В 2010 г. был подписан договор социального найма жилья, среди нанимателей - также три человека.

В 2011 г. Светлану, Максима и их маму районный суд снял с регистрационного учета по старому адресу в связи с выделением им нового жилья.

В 2012 г. мама Светланы и Максима умерла. В том же году Светлана зарегистрировалась по новому адресу на ул. Салмышской и стала жить там на правах нанимателя. Светлана жила одна, ведь Максим все еще отбывал наказание.

Дальше начались чудеса

В 2015 г. Светлана написала заявление от своего имени главе администрации г. Оренбурга с просьбой заключить договор приватизации с ней одной. В заявлении есть графа: «в приватизации не принимают участия следующие члены семьи». Этот раздел Светлана оставила пустым, не заполнила его.

Видимо, в администрации возникли вопросы о том, почему в приватизации не участвует ее брат, Максим? Тогда на свет появилась замечательная справка, заверенная печатью ООО «Центр-ЖКХ» (местной управляющей компании), из которой следует, что Максим зарегистрировался еще в 2011 г. по адресу мужа Светланы, т.е. фактически нанимателем квартиры на Салмышкой уже не является. Администрация, не проверяя подлинность этой, по всей видимости, фальшивой справки, и не направляя запрос в органы регистрационного учета, разрешила Светлане приватизировать квартиру одной.

То обстоятельство, что Максим был вписан в договор найма 2010 г., не смутило администрацию г. Оренбурга. О правах Максима администрация, безусловно, знала, но собственницей новой квартиры по договору приватизации стала одна Светлана.

И наступила развязка

Как развивалась история дальше, вы, конечно, догадываетесь. Светлана продала квартиру Оксане, которая влезла в долги, чтобы приобрести это жилье.

Банк ничего подозрительного в 2015 г. не увидел. А жаль! Ведь если фамилию продавца (Светланы) вбить в поисковик на сайте местного районного суда, то мы сразу увидим решение 2011 г. о снятии Светланы, Максима и их мамы с регистрационного учета в ветхом жилье. Из этого решения совершенно ясно, что не одной Светлане, а сразу троим гражданам выделялось новое жилье. На этой стадии умникам задаться бы вопросом: а где еще двое нанимателей, почему квартиру продает одна только Светлана? Но все как обычно: банк 18.07.2015 г. просто кредитовал опасную сделку.

Отбывший с 17.06.2009 по 23.01.2018 г. за несколько эпизодов с наркотиками Максим вышел на свободу и подал в суд на сестру и Оксану.

Он потребовал в своем иске:

• признать недействительным договор приватизации, заключенный с его сестрой Светланой;
• признать недействительным договор купли-продажи между Светланой и покупателем Оксаной;
• признать недействительным договор залога;
• возвратить квартиру в муниципальную собственность и передать ему права нанимателя;
• признать за ним, Максимом, право пользования однокомнатной квартирой на ул. Салмышской, в которой живет Оксана со своими детьми.

Несмотря на возражения Оксаны, 28.03.2019 г. Ленинский районный суд г. Оренбурга требования удовлетворил. Доводы Оксаны о ее добросовестности суд посчитал «не имеющими правового значения». Решение было оставлено в силе после апелляционного и кассационного обжалования.

Вы спросите: а как же сроки давности? Суды ответили на это однозначно: истец находился в колонии строгого режима, по наркотической статье, а значит у него… уважительная причина, почему он ранее не обращался в суд.

Как мы знаем, у законопослушной Оксаны таких «уважительных причин» нет.

Те обстоятельства, что добросовестность Оксаны никто не оспаривал, и что она приобрела имущество возмездно, суды оставили без внимания. Правила ст. 302 ГК РФ и известные разъяснения Конституционного суда России от 21 апреля 2003 года № 6-П к делу применены не были, хоть Оксана и ссылалась на них с первого заседания.

Если подумать, то права Максима можно было восстановить и иным способом: например, обязать его сестру или администрацию г. Оренбурга компенсировать ему убытки, но суды приняли иное решение.

Что в сухом остатке

Продавец Светлана, сестра Максима, растворилась с деньгами. По исполнительному листу приставом удалось взыскать с нее в пользу Оксаны 176 рублей (из 1 800 000 рублей). Имущества у Светланы никакого нет.

Оксана потеряла все права на жилье. При этом долг по кредиту у нее, конечно, остался. Кредит она обслуживает, хотя и живет с детьми в чужой теперь квартире «на птичьих правах». Живет и ждет выселения.

Единственным нанимателем квартиры стал Максим. Квартиру он, конечно, приватизирует только на свое имя.

Понимала ли Светлана, сестра истца, что она делает? Думаю, что понимала. Она знала, что брат находится в колонии и имеет равные с ней права на приватизацию, об этом есть документы в деле. Она также знала, что брат дал согласие на вселение в новую квартиру. Не могла она не знать и о том, что в разрешении на вселение и в договоре соц.найма указана не только она, но и ее брат. Но, несмотря на все это, Оксане в возбуждении уголовного дела отказали, она так и не была признана потерпевшей!

Такие, к сожалению, случаются ситуации, когда покупатели не очень тщательно проверяют историю квартиры. Будьте всегда очень внимательны перед покупкой квартиры. И приглашайте специалиста по недвижимости или юриста до сделки, а не тогда, когда кто-то из обиженных родственников продавца подаст на вас в суд.