Добросовестный покупатель должен быть защищен

Безопасность сделки – это краеугольный камень рынка недвижимости, о который многие участники данного рынка порой запинаются. Недавно Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ совместно с ГК «БЕСТ-Недвижимость» провел круглый стол на тему «Юридическая чистота: миф или реальность».

В мероприятии приняли участие представители агентств недвижимости, законодательных органов власти, Росреестра, нотариата, ЗАГСа, МВД, юридических и страховых компаний, кредитных организаций.

Тема мероприятия была обусловлена тем, что обеспечение безопасности приобретения недвижимости остаётся, как и прежде, нерешённой задачей, хотя рынку недвижимости в России более четверти века. И участники круглого стола попытались ответить на вопрос: можно ли в реалиях действующего законодательства осуществить полноценную юридическую экспертизу и оградить покупателя от всевозможных рисков на все 100%?

«Никто не может на 100% гарантировать, что сделка в суде не будет оспорена, - отметил президент группы компаний «БЕСТ-недвижимость» Григорий Полторак. – А все почему? Потому что наши законы очень противоречивы. С одной стороны, вы должны проявить осмотрительность, а с другой стороны, закон запрещает входить в частную жизнь продавца, проверяя его самого или квартиру. Вот и приходится узнавать о квартире и ее обитателях разными способами, искать обходные пути. Но без этого нельзя. Мы же не можем предложить клиенту кота в мешке.»

О том, как эта проблема решается за рубежом, рассказала  исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. По ее словам, в зарубежных странах системы Торренса (государственной регистрации сделок) получение свидетельства подтверждает полную легитимность сделки. При этом в ряде стран существуют фонды самострахования, которые формируются из оплаты за регистрацию сделок. По мнению Т. Полиди, в России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ показал, что вероятность признания сделки недействительной – всего 0,036%. Для квартиры в 5 млн рублей плата в фонд самострахования составляла бы лишь 1800 рублей. Свое выступление Татьяна Полиди завершила предложением сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.

Но пока такого фонда нет, историю квартиры нужно тщательно проверять. «И к сопровождению сделки нужно привлекать дополнительных специалистов, - отметила в своем выступлении юрист компании «Юридическое бюро» Надежда Метелица. – Нужно, чтобы юрист сделал полный анализ ситуации. Очень важно развивать правовое сознание населения и закладывать в бюджет сделки расходы на профессиональную юридическую помощь. Сегодня очень высоки риски, связанные с банкротством, в том числе банкротством физических лиц».

Аналогичной точки зрения придерживается и президент АН «Релайт-недвижимость», вице-президент РГР Олег Самойлов. Он считает, компания должна предоставлять клиенту письменный отчет по проверенной квартире. Только такой документ, за подписью руководителя компании и заверенный печатью, поможет покупателю в суде. Иначе его вряд ли признают добросовестным приобретателем. Но все же полное спокойствие сторонам сделки, по его мнению, может предоставить только страховой полис.

Но нередко участники рынка скептически относятся к страхованию титула. Они говорят, что страховые компании тоже не очень любят выплачивать деньги. «Такое мнение бытует как в рядах риэлторов, так и их клиентов, - отметила директор по продажам СК «Согласие» Олеся Бухтоярова. – Но оно, я считаю, в корне неверное. Понятно, что выплачивать никто не любит, поэтому сначала юристы страховой компании долго бьются в судах, чтоб отстоять застрахованную недвижимость. Но если этого не получается, то компания выплачивает рыночную стоимость квартиры в полном объеме».

Начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин отметил, что нотариусы и риэлторы не конкуренты, и совместная работа была бы более эффективна. Спикер подчеркнул, что именно нотариальное удостоверение является обеспечением законности сделки. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами, например, проверка дееспособности.

Позицию Росреестра озвучила начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве Яна Фалалеева, которая предложила унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риэлторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а также механизм делегирования ответственности.

В процессе работы круглого стола были высказаны следующие предложения:

• по аналогии со сделкой в нотариальной форме, при совершении сделки в простой письменной форме возложить на сотрудников, принимающих документы по сделке к государственной регистрации, уточнять намерения сторон и разъяснять им последствия совершаемых действий;
• рассмотреть возможность официального/законного запроса и получения доступа к информации, имеющей существенное значение для обеспечения юридической экспертизы приобретаемого объекта;
• создание единого государственного страхового фонда либо системы коммерческого страхования титульных рисков по единым тарифам (по типу ОСАГО);
• создание общедоступного реестра займов граждан РФ для снижения рисков, связанных с банкротством физического лица;
• произвести изъятие последствий применения статьи 177 ГК РФ для сделок, совершаемых в нотариальной форме, и возложить на нотариуса ответственность в случае признания их недействительными;
• ввести ответственность родителей при нарушении требований законодательства, связанных с использованием материнского капитала при приобретении недвижимости.

Но так как сами участники круглого стола решить их не могут, то все сформулированные предложения были переданы депутату Государственной думы, первому заместителю Председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александру Сидякину, который принимал участие в работе данного мероприятия. Он отметил, что данные вопросы действительно назрели, и их нужно незамедлительно решать. Со своей стороны, он пообещал участникам рынка недвижимости всяческую помощь и поддержку.

Что ж, как говорится, вода камень точит. Если подобные встречи будут более частыми, то, надеюсь, народные избранники позаботятся о том, чтобы риски при покупке недвижимости были сведены к минимуму, и добросовестный приобретатель, даже если он попадает в суд, то не выселялся бы из купленной им квартиры.