Дом мечты: строить самому или доверить профессионалам?

Строительство дома — важный элемент жизненной программы, о выполнении которой задумывается каждый из нас. Однако, без шуток, когда эта проблема встает перед нами реально, приходится начать с решения основного вопроса — ввязаться в стройку века самому или доверить это дело специально обученным людям?

Если вы находитесь только на этапе приобретения земли, вы можете рассмотреть два варианта — приобретение земельного участка без подряда и самостоятельное строительство, или же покупка земельного участка в поселке с уже подведенными коммуникациями и построенным домом, либо с возможностью типовой застройки. Обязательно стоит проверить юридическую чистоту земельного участка. По словам Алексея Паршикова, управляющего партнера юридической компании «Претор», необходимо проверить, кто является владельцем данного земельного участка — т.е. проверить документ, удостоверяющий личность данного лица и запросить у него свидетельство на право собственности на земельный участок.

В целом, процедура оформления сделки и перечень необходимых документов прописаны в законе, однако, она требует времени, а, в случае обращения к специалистам, дополнительных затрат. Впрочем, такие затраты могут быть оправданы, так как снижают риск того, что вы или впустую потратите время на самостоятельную попытку оформить документы, или заплатите деньги за участок и не получите ничего, или получите, но, в дальнейшем такую сделку оспорят.

«Несмотря на то, что получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома получается в упрощенном порядке, это достаточно трудоемкий процесс, требующий сбора большого количества документов: нужно получить градостроительный план, схему планировочной организации земельного участка с размещением объекта. Не будучи специалистом, сложно заранее определить, какие проблемы могут возникнуть с получением разрешения на строительство, это могут быть и проблемы с документами на участок, и несоответствие схемы топографическим данным участка», — рассказывает Алексей Паршиков.

По его словам, в некоторых случаях, касающихся строительства индивидуального дома, на землях поселений разрешение не требуется до 2015 года. Однако, период «дачной амнистии» подходит к концу. «Также нужно будет решить проблему подключения к инженерным сетям, заключение соответствующих договоров. Вполне вероятно, что чисто технически „присоединиться“ к кому-то невозможно и нужно будет прокладывать кабель и самостоятельно заключать договор на энергоснабжение», — предупреждает юрист.

Решение строительного вопроса можно начать с самого простого варианта — поиска доверенных людей среди родственников и знакомых. Чаще всего, у кого-то из них уже есть на примере крепкие профессионалы — прорабы-одиночки или небольшая бригада так называемых шабашников. Основным плюсом использования этой схемы является наличие положительной рекомендации и возможности проверки качества работы такой бригады. Минусом — если знакомые отрекомендуют вас прорабу как человека состоятельного, прайс на строительные работы будет явно повышен.

Что же ждет нас, если мы захотим заниматься строительным процессом самостоятельно? Если вы имеете навыки строительного прораба, знаете, из чего строить дом и где взять его проект, как составлять смету и осуществлять технический надзор, где приобретать стройматериалы по недорогим ценам и как не дать нанимаемой бригаде завышать цены — за самостоятельное строительство на участке можно смело браться.

По словам Валерия Лукинова, руководителя офиса загородной недвижимости «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость», если самому нанять бригаду и стать ее бригадиром, снабженцем, технадзором, и иметь время на покупку материалов и проверку стройки, то возведение дома из пенобетона своими силами обойдется в 9,8 −10 тыс. рублей за 1 кв. м. Строительство дома с участием привлеченной лицензированной строительной компании со своим спецнадзором, выполняющей все СНИПы, составит 15-16 тыс. рублей за 1 кв. м.

По мнению Анны Шишкиной, директора по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент», строительство собственного аналогичного дома обойдется покупателю примерно в 6 млн рублей. Объяснение этому простое: при индивидуальном строительстве нет конвейера, стройку ведет одна бригада, само собой, ее услуги будет дороже. Плюс в процессе строительства возникают какие-то переделки или будущий владелец решает возвести дополнительно веранду, мансарду или сделать какую-то пристройку. Все это дополнительные расходы«.

Плюсами самостоятельного строительства наши эксперты считают возможность сэкономить средства за счет использования недорогих материалов или новых технологий строительства, упрощения архитектурных решений. Кроме того, собственнику не нужно сразу вкладывать все деньги в стройку, расходы растягиваются на длительное время.

Впрочем, как объясняет коммерческий директор управляющей компании «Своя земля» Игорь Богданов, те 10-15% выгоды, которые покупатель готового дома получает за счет экономии девелопера на массовом строительстве добираются девелопером за счет дополнительных работ. Кроме того, в процессе массового строительства в большинстве случаев страдает качество. К примеру, весной с оттепелью в некоторых домах обнаруживается подтопление из-за плохой гидроизоляции. Или же кровельщики нарушили технологию, после чего крыша начала течь.

Главное неудобство при самостоятельном строительстве при всех видимых плюсах вроде строительства дома «под себя», по изначально продуманному проекту, — это ожидание готовности дома почти до двух лет.

По мнению Алексея Иванова, руководителя проектов в «Истринской долине» «Вектор Инвестментс», к примеру, финский дом в 1,5-2 раза дороже аналогичного по остальным параметрам отечественного (играют свою роль таможенные расходы, стоимость доставки, качественная сборка, расходы на оплату труда высококвалифицированного персонала, более дорогое исходное сырье и т.д.). Для примера: финский дом на монолитном фундаменте стоит примерно 1200 евро за 1 кв. м, российский — 800-850 евро за 1 кв. м", — говорит Алексей Иванов.

После завершения строительства, как напоминает Алексей Паршиков, необходимо зарегистрировать право собственности на построенный объект, проверив, соответствует ли он тому, что заявлено в разрешении на строительство. В случае приобретения участка с домом или с возможностью заключения строительного подряда у застройщика все проблемы с оформлением участка, коммуникациями, разрешением на строительство, как правило, решены. Но все же вам следует проверить все документы (и свидетельство о праве собственности на участок и строение, и кадастровый паспорт). Большой плюс в этом случае — отсутствие необходимости собирать этот пакет документов самостоятельно. При решении построить свой дом, не стоит также забывать про геологические изыскания для строительства дома, так как многие строения, в первую очередь малоэтажная коттеджная жилая застройка, возводились без соответствующих инженерных изысканий. Из-за чего, в последствии, возникали различные проблемы: неравномерные просадки зданий, подтопляемость фундаментов, трещины и т.д