Эксперты рассказали об особенностях и значении программы реновации для жителей, городского пространства и рынка недвижимости

В субботу, 28 сентября, в ходе отраслевой выставки «Недвижимость от лидеров» эксперты рынка рассказали подробности и поделились мнениями о программе реновации жилья в Москве: о ее особой урбанистической и экономической роли, а также о возможной экстраполяции столичного опыта на другие регионы России.

В целях полноценного раскрытия социальных, экономических, архитектурных и урбанистических аспектов реновации инициатор круглого стола, сопредседатель совета по инновациям и стратегическому развитию при РГУД Ольга Гусева пригласила к дискуссии экспертов из различных отраслей и институций.

«Основная цель организации подобных мероприятий – рассказать о реновации с человеческим лицом, показать, что над проектом работают профессионалы в том числе с рыночным опытом, и они по-настоящему понимают, что хочет потребитель», - отметила Ольга Гусева. В дискуссии приняли участие:

• Евгения Муринец, Директор Института градостроительной политики, Член экспертного совета по формированию комфортной городской среды, Советник президента Союза архитекторов России;
• Алексей Расходчиков, сопредседатель фонда Московский центр урбанистики «Город»;
• Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании «Мосраелстрой»;
• Светлана Ярова, Руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG;
• Антон Бондаренко, Руководитель архитектурной мастерской APEX.

В своем выступлении Алексей Расходчиков поделился важной статистикой, раскрывающей социальную сторону программы реновации. По его данным, 66% жителей реновируемых районов (Кузьминки, Царицыно, Головинский, Проспект Вернадского и Хорошев-Мневники) поддерживают намерения властей. Больше всего респонденты ожидают улучшения жилищных условий и благоустройства общественных пространств, а наибольший скепсис испытывают относительно экологической ситуации.

Среди ключевых опасений жителей реновируемых районов – рост количество автомобилей и связанные с этим загазованность, шум, а также нехватка паркингов. При этом зафиксирована наибольшая потребность медицинских учреждениях, транспортной инфраструктуре, а также образовательных и спортивных заведений. В целом, по данным докладчика, глобальное восприятие программы также улучшается, а негатив в СМИ и социальных сетях постепенно снижается.

Алексей Расходчиков также оценил экономический потенциал реновируемых районов. «На момент появления метро в Москве 1930-х не существовало потребности в составах из 9 вагонов – вполне хватило бы и трёх. Однако именно трезвый взгляд в будущее позволил спроектировать и реализовать метро таким образом, что сейчас им можно пользоваться и активно развивать. Именно так сегодня выглядит программа реновации: она создает колоссальный задел на будущее, создает пространство для дальнейшего развития города». По его мнению, реновация и системный подход к развитию районов – необходимое условия для того, чтобы в них вернулась молодежь, переехавшая из-за недостаточно комфортных условий жизни в морально и физически устаревшей застройке.

Руководитель управления реализации городской компании «Мосреалстрой» Юрий Барсуков представил аналитический доклад, наглядно показывающий роль реновации в формировании рынка недвижимости Москвы.

Реновация уже успела показать себя в качестве экономического драйвера строительной отрасли. Так, в 1 квартале 2019 года было выдано разрешений на строительство 590 тыс. м2 жилья, и большая часть – 385 тыс. м2 – пришлась именно на объекты реновации. Во втором квартале доля объемов реновации составила ¼ от всех разрешений на строительство. За неполные два года было выдано РС на рекордную площадь, из которой: 4,5 млн м2 – уже вышли на рынок, 4,3 млн м2  – перспективный объем, а 1,4 млн м2  – приходятся на объемы строительства по реновации,

Директор Института градостроительной политики Евгения Муринец в своем выступлении отметила, что применить опыт Москвы по реновации в других регионах в полной мере вряд ли получится. Причины – в высоком столичном коэффициенте прироста площадей в рамках реновации.

«Здесь есть потребительский спрос на это жилье, и средства, вложенные городом, неоднократно окупятся. В регионах спрос значительно скромнее, а где-то и вовсе нулевой», - отметила она. По мнению эксперта, можно назвать лишь десяток городов, в которых возможна реновация в московском формате. Абсолютное же большинство городов и городков не освоят излишек площадей. «Так что если распространять реновацию на всю нашу великую Россию, то надо быть готовыми к стопроцентному субсидированию строительства и коэффициенту прироста площадей 1:1. Но делать это надо, так как улучшение качества жизни людей - это задача номер один любого правительства любой страны», - заявила Евгений Муринец.

Говоря о коммерческих площадях, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова сообщила, что на сегодняшний день именно в реновационных районах, особенно в пятисотметровом радиусе от метро, либо на пересечении новых транспортных узлов (МЦК, МЦД и ТПУ) формируются локации интересные для среднесрочного и долгосрочного инвестирования, где ликвидность качественных объектов будет расти. При этом доходность существующих объектов за счёт редевелопмкнта, коммерческой реновации или просто ремонта в зависимости от конкретной ситуации можно повысить как минимум на 15-20% с учётом грядущих перемен в районах.

Потребительские расходы в районах реновации, по данным на первую половину 2019 года, составляли 40-45 тыс. руб. /чел. в месяц, в то время как в благополучных развитых спальных районах 45-55 тыс.руб. /чел. в месяц. Поэтому улучшение среды проживания в целом и качество жилья, безусловно, будет способствовать и росту потребления, а значит – даст шансы предпринимателям и инвесторам на выгодные инвестиции.

Собственникам морально и физически устаревших зданий и помещений, не попавших в реновацию, напротив, следует готовиться к тому, что их активы однозначно потеряют в цене при выходе на рынок новых объектов инфраструктуры, ритейла, офисной недвижимости, которая обязательно закладывается в реновируемых кварталах. Объем нового предложения коммерческой недвижимости в подобного рода кварталах может составлять от 7 до 20% от общего количества застройки, добавила эксперт.  

Руководитель архитектурной мастерской APEX Антон Бондаренко рассказал о кварталах реновации в составе комплексной коммерческой застройки.  На примере ЖК Headliner, Дмитровский парк, Бочкова 11, Вестердам, Измайловский и Михайловский парк он наглядно продемонстрировал качественные характеристики объемов реновации в части планировки и благоустройства, архитектуры и городской среды, а также дизайна интерьеров и планировочных решений. Ему удалось убедить аудиторию в том, что реновационные дома отвечают современным рыночным стандартам качества.