Город-строитель

Столетие назад это был дачный поселок отнюдь не ближнего Подмосковья (город тогда заканчивался нынешним Третьим транспортным кольцом). В советское время Химки превратились в крупный промышленный центр высокой степени секретности. Здесь выпускали самые разные авиакосмические изделия: детали самолетов и сами самолеты, ракетные двигатели и так далее, вплоть до луноходов. Промзоны сохранились и функционируют по сей день, на современных спутниковых картах они опознаются как территории, к которым подходят ответвления железнодорожных путей.

Ныне город Химки является популярным местом ближнего Подмосковья, где квартира и в новостройке, и на вторичном рынке стоит ощутимо дешевле московской, а уровень развития инфраструктуры не уступает столичному. Жилая застройка Химок отличается разнообразием. Здесь имеются и довоенные дома, и кварталы двух- и пятиэтажных кирпичных домов, и постройки 1970-80-х годов, и, конечно, множество зданий, появившихся в последние десятилетия. По времени формирования город очень четко делится на старые и новые Химки – их разделителем служит Ленинградское шоссе. Новая часть города застроена довольно плотно и, если пополняется, то преимущественно целыми микрорайонами на вновь осваиваемых территориях. В старых Химках ситуация иная: здесь всегда было множество участков, привлекательных для застройки. Именно данное обстоятельство в немалой степени повлияло на характер городского рынка жилья.

Обычно вторичный рынок городов и поселков Подмосковья представлен преимущественно старыми зданиями – хрущевками и панельными многоэтажками советского времени. Хотя этот фонд в области не сносят, его все равно можно считать жильем морально устаревшим. Химки на этом фоне выделяются: доля домов, построенных уже в послесоветские десятилетия велика, так что есть из чего выбирать. Впрочем, несмотря на обилие нового жилья, до сего дня участки под строительство не окончились, и до кризиса в городе велось активное их освоение. Сейчас стройки, даже те, что не остановились, пребывают в несколько заторможенном состоянии. Однако можно надеяться, что со временем ситуация все-таки нормализуется.

Северный край

Когда локальный рынок новостроек дорастает до какого-то уровня, на нем появляются проекты, которые изначально задуманы как выделяющиеся на общем фоне, не просто монолитно-кирпичные корпуса, а дома с претензией на элитарность. Подобного рода проект появился в Химках в минувшем году, незадолго до кризисных времен. Это жилой комплекс «Ира», расположенный в северной оконечности старых Химок, на улице 8 марта, и позиционирующийся как дом класса «А».

Он представляет собой 9-этажный корпус, поставленный на стилобат, необходимый из-за перепада рельефа в месте строительства. Проектом предусмотрено всего 89 квартир, причем площади характеры не столько для подмосковных новостроек, сколько для столичных башен бизнес-класса. Достаточно сказать, что однушки начинаются от 50 кв. м, а начальный бюджет покупки жилья в «Ире» составляет 5,94 млн руб.

Девелопером проекта выступает греческая компания «Миханики Русия», а функции заказчика выполняет «Межрегиональная девелоперская компания», известный химкинский застройщик. Заявленный срок окончания строительства – 1 квартал 2010 года, однако не исключено, что он будет нарушен, и существенно. В прошлом году на площадке был проведен комплекс земляных работ и положена плита фундамента. Этим все и ограничилось – на протяжении нескольких месяцев на стройке не происходит ровным счетом ничего, единственный работающий на площадке агрегат выполняет обогрев будки охраны. Как будет в случае нарушения сроков выпутываться из проблем застройщик, сказать трудно. Сейчас стоячей стройкой кого-либо удивить трудно, однако в данном случае мы имеем дело не с долгостроем, продающимся по серым схемам, а с таким, который «не строится полностью по 214-му закону» (грустная шутка нынешних времен).

«Ира» находится в районе Лобаново, обладающим рядом противоречивых особенностей. С одной стороны поблизости находится крупный парк, пойма реки Химки и набережная канала имени Москвы, кроме того, рядом имеется храм и стадион «Родина». Последний создатели, наверно, хотели сделать достопримечательностью планетарного масштаба, установив на крыше стадиона надпись «ХИМКИ» такого размера, что она запросто читается на снимках из космоса. Однако этим все плюсы места исчерпываются. Социальная инфраструктура шаговой доступности развита слабо, в окрестных кирпичных пятиэтажках можно найти лишь небольшие продуктовые магазины. Кроме того, в шаговой доступности расположена граница огромной химкинской промзоны, на которую будут открываться виды из окон будущих домов.

В районе Лобаново, помимо «Иры», имеется еще несколько девелоперских проектов. Они несколько скромнее. Так, один из них – жилой комплекс «Лобаново-2» компании «Инвестстройкомплекс», расположенный близ угла улиц 8 марта и Академика Грушина. Это будет 9-17 этажный дом серии И-1723.

Новостройка, как и в предыдущем случае, является вялотекущей. На сайте новостройки показаны фото за декабрь прошлого года, на которых видно, что идет монтаж 9 этажа. При посещении стройки в середине марта можно было наблюдать монтаж 10-го этажа, боковые же части будущего дома выросли всего на два этажа от земли. Для серийного проекта темпы крайне скромные, можно быть практически уверенным, что сдать дома во втором квартале 2009 года, как это написано на щите стройки, не получится. Хотя отметим, что работы все же идут. На стройке во время осмотра были обнаружены пять рабочих, чем-то деятельно увлеченных.

Стоит заметить, что цены квартир в Лобаново по меркам ближнего Подмосковья, конечно, умеренны. Так, средняя цена однокомнатной квартиры здесь составляет 3,08 млн руб., а трехкомнатной – 5,32 млн руб. Однако те, кто устанавливал цены на квартиры в доме (а фасад дома просто увешан рекламными баннерами), по всей видимости, не полностью учитывали актуальной специфики рынка новостроек. Правда, у «Лобаново-2» есть свой плюс: этот едва строящийся дом реализуется по договорам долевого участия.

Рядом с «Лобаново-2» был обнаружен еще один будущий жилой объект, о существовании которого автор этих строк ранее даже не догадывался. Это 22-этажный монолитный дом компании «Галактик-М», который должен появиться по улице Академика Грушина, 3-3А, прямо напротив границы промышленной части Химок. Каких-либо строительных работ на площадке пока не начато, однако выяснено еще одно обстоятельство. За местом будущей башни расположен целый квартал старых двухэтажных зданий – останется место и будущим застройщикам, которые придут расселять ветхий жилой фонд уже в следующем десятилетии (возможно и позже, судить трудно).

Старый центр

Другая группа новостроечных объектов расположена в центральной части старых Химок. Самый известный из них – жилой комплекс «Парк Толстого», о котором мы писали уже не один раз. Сегодня в нем остается не проданными очень небольшое количество квартир, а реализация их ведется через предварительные договоры совмещенные с покупкой векселя.

Начиная с минувшей осени состоящий из трех корпусов комплекс производил впечатление долгостроя высокой степени готовности. Следов работ на площадке заметно не было, более того, вопреки заявлениям застройщика, «Межрегиональной девелоперской компании» о том, что жизнь на объекте продолжается, обнаружить рабочих, входящих на стройку или выходящих с нее не удалось.

Однако со временем дело сдвинулось с мертвой точки, и сегодня уже нельзя говорить, что на стройке ничего не происходит. Напомним, осенью один из трех корпусов представлял собой лишенную стен монолитную конструкцию, по второму оставалось 10-11 этажей кладки наружных стен, а монтаж третьего был полностью завершен. К настоящему времени в этом третьем корпусе завершаются внутренние работы, а во втором за зимние месяцы в полном объеме появились наружные стены. Наименее готовый корпус остался без изменений. Так что инвесторы, по крайней мере те, что купили жилье подальше от станции и поближе к парку Толстого, наверно, могут надеяться на скорое получение ключей.

Другая новостройка центра старых Химок находится на улице Энгельса (квартал 10, корп. 8). Цены здесь средние по меркам химкинского бизнес-класса – примерно на 25-30% ниже прайса жилого комплекса «Ира». Создатель дома на Энгельса – компания «Союз-Химки», успевшая ранее построить на улице Энгельса не один дом. Это достаточно специфичный девелопер. Компания работает без рекламы, набирая как в старину с ее квартирным дефицитом, покупателей по спискам. Позвонив в офис по единственному телефону посреди рабочего дня, можно просто никого не застать на месте, о чем сообщит автоответчик. Идеология проста: кому надо, придут сами, а покупатели квартир в Химках в домах бизнес-класса нас и так знают. Оказывается, такой подход работает и в наше время. При этом компания не берется за амбициозные проекты строительства в масштабах новых микрорайонов. Однако новые дома от «Союз-Химки» появляются один за другим, причем с завидным постоянством.

Дома на будущее

Стоит отдельно упомянуть три дома, расположенные близ МКАДа и канала имени Москвы. Они не являются актуальными предложениями сегодняшнего рынка новостроек, однако в будущем могут оказаться весьма привлекательными объектами. Первые два относятся к объектам «Межрегиональной девелоперской компании», эти новостройки на улицах Кирова и Панфилова, в старых и новых Химках соответственно. Квартиры в этих домах продаются, однако само состояние строек таково, что идти на подобное вложение, на наш взгляд, не стоит. По обоим объектам еще не в полном объеме выполнены земляные работы, а когда они в итоге будут сданы, неизвестно.

Еще один дом расположен около нового футбольного стадиона, являющегося ныне едва ли не самым качественным спортивным объектом Подмосковья. Но если стадион введен в эксплуатацию, то дом представляет собой монолитную конструкцию без наружных стен, облик которой с лета прошлого года не менялся. Когда дом все-таки станут достраивать, он станет одним из лучших предложений по уровню видовых возможностей: панорамы Москвы и Химок будут сочетаться с возможностью в деталях рассматривать все происходящее на химкинском футбольном поле.

Просторы для покупателя из будущего

Когда, осматривая новостройки Химок, пересекаешь ленинградское шоссе и попадаешь в новую часть города, картина сразу меняется. Вместо отдельных зданий взору предстают целые микрорайоны. Справедливости ради надо сказать, что в новых Химках есть несколько плодов точечной застройки, однако их доля на рынке новостроек крайне мала.

Самый ближний к шоссе – микрорайон «Юбилейный», девелопером которого является группа компаний ПИК. Еще несколько скоплений новостроек, относящихся к тому же девелоперу, расположено в удалении от трассы и известно как микрорайоны 6, 7 и 8 Новокуркино. При этом, если 6-й еще как-то встроен в сложившуюся городскую застройку, то 7-й и 8-й микрорайоны представляют собой некую область, которая в сознании местных жителей как бы и не является в полной мере Химками.

Все эти микрорайоны в той или иной мере испытали на себе воздействие кризиса. Продажи идут вяло, а новое строительство замерло. Дома в районе «Юбилейный» в основном полностью готовы, однако в них остается богатый выбор свободных квартир. К примеру, в корпусе 3, что стоит в самом начале Юбилейного проспекта, сейчас имеется 190 квартир, некогда проинвестированных «Миэлем». Для сведения: в марте прошлого года их было более 700, летом оставалось 300 с небольшим. Цифры говорят сами за себя.

Жилье в «Юбилейном» представлено серийными корпусами, что же касается «Новокуркино», там, помимо панельных домов предусматривалось строительство монолитно-кирпичных по индивидуальному проекту. И здесь кризис внес свою лепту: если домостроители смонтировали свою продукцию в срок, то возведение зданий, не относящихся к индустриальному домостроению, отложилось до будущих времен. Когда они наступят, никто не знает – хорошо уже то, что ПИК сумел прорваться через серьезные финансовые проблемы, возникшие у группы прошлой осенью. Можно только предположить, что когда-нибудь все задуманное все-таки будет построено.