Грозит ли затоваривание рынку апартаментов?

Бум на рынке апартаментов, который мы наблюдаем за последний год, заставляет поневоле задуматься — а переварит ли рынок столь массовый выход новых проектов? Сейчас в продаже находится 35 комплексов, что составляет 15% в общей структуре предложения первичного рынка жилья Москвы. Известны планы о выходе еще порядка 30 новых проектов, что означает увеличение доли до 25%. Сможет ли рынок поглотить весь этот объем и не произойдет ли затоваривания? Об этом рассказывает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Сегодня все больше девелоперов проявляет интерес к проектам с апартаментами. Причин тому несколько. Бурное развитие апартаментов, во-первых, это прямое следствие кризиса, который сильнее всего сказался на рынке коммерческой недвижимости, где мы наблюдали существенное падение ставок, спроса и переизбыток площадей. Понимая эту ситуацию, застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты, что наиболее простой и эффективный для них путь.

Во-вторых, оказала свое влияние программа по редевелопменту промышленных территорий. Как известно, программа по реновации промзон впервые появилась еще при Лужков. Ее реализация началась, но шла скорее на подготовительном уровне, развернуться толком не успели. Потом мы вошли в кризис, и программа стала не актуальна, потому что редевелопмент промзон требует немалых средств. И вот когда рынок недвижимости более-менее восстановился, эта программа вновь возродилась. К тому же, в 2010 году произошла смена власти, и уже новый мэр сделал данную тему приоритетной, учитывая дефицит свободных площадок и ухудшающуюся экологическую обстановку в Москве. В настоящий момент планируется развитие 7 500 га с выводом производства и застройкой данной территории коммерческими и жилыми проектами.

В-третьих, параллельно со всеми этими процессами мы наблюдали снижение объемов строительства на рынке жилья — с 5 млн кв. м до кризиса до 2-2,5 млн кв. м в 2011-12 годах. Учитывая, что уровень обеспеченности населения жильем в России чрезвычайно низкий — лишь 23 кв. м жилой площади на человека, при этом опережающими темпами растет потребность по выводу ветхого и аварийного жилья (оценивается в 250 млн кв. м — 3,5 ежегодного объема вводимого в стране жилья), становится понятно, что апартаменты куда нужнее рынку, чем те же офисы.

Другой вопрос — почему же строят апартаменты, а не жилье? В этом и кроется четвертая причина, стимулирующая развитие рынка апартаментов. Получить разрешение на строительство именно жилья на территории бывшей промзоны не просто. Это трудоемкий процесс, который требует от застройщика знания самой процедуры, а главное — определенных затрат — как временных, так и денежных. Принятие положительного решения о переводе зависит от многих факторов, в частности, от самой площадки, застройщика, его взаимоотношений и опыта взаимодействия с властями... Поэтому не все застройщики готовы «сыграть в эту рулетку», риски все равно присутствуют. Ты проделаешь определённую работу, потратишь время, а тебе не дадут разрешение. Вот и строят апартаменты. Более того, судя по тому количеству комплексов с апартаментами, которое выходит сейчас на рынок, складывается ощущение, что чиновники вполне лояльно относятся к данному формату и даже стимулируют застройщиков строить именно его, так как легко дают добро на их реализацию. В противном случае были бы приняты меры, ужесточающие согласование проектов с апартаментами. К тому же, и сами застройщики подтверждают, что согласовать апартаменты реально проще и чиновники это делают весьма охотно.

Хотя прецеденты перевода нежилого фонда в жилье есть — прежде всего, это территория бывшего завода ЗИЛа, где будут построены в том числе квартиры. Другой пример — строящийся ЖК «Фили Град», где представлены квартиры и апартаменты. А из уже построенных ЖК известно всего три примера, когда нежилые здания по всем правилам были переведены в жилой фонд: это МФК «Легенды Цветного», ЖК «Ленинский, 87», ЖК «Нагорный,5».

И, наконец, пятая причина, стимулирующая застройщиков строить именно апартаменты, это минимальные затраты на инфраструктуру. У застройщиков не возникает обязательств по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, так как формально апартаменты — это не жилье. В рамках проекта жилого комплекса эти затраты будут существенно выше. Все эти факторы и обусловили ситуацию, которую мы наблюдаем сейчас на рынке — бум предложения апартаментов, грозящий обернуться затовариванием.

Тем не менее, на сегодняшний день спрос уравновешивает предложение. На рынке апартаментов, как и на рынке жилья, есть более удачные и менее удачные проекты. Соответственно, и динамика продаж проектов разнится. Низкие темпы продаж, как правило, в проектах, где есть проблемы со строительством, либо расположением, окружением, то есть явные на то причины. В наиболее успешных проектах апартаменты пользуются спросом, но в любом случае более низким по сравнению с квартирами. Тем не менее, они все равно продаются и показывают неплохую динамику реализации.

В удачных проектах экономкласса темпы продаж составляют 10-15 апартаментов в месяц (для сравнения, в жилом комплексе экономкласса продажи могут доходить до 80-150 квартир). В проекте бизнес-класса продается 7-8 апартаментов в месяц (в жилом комплексе аналогичного класса — до 30-40 квартир). В проекте элитного класса хорошими считаются показатели 2-4 апартамента в месяц (в жилом комплексе 5-6 квартир). Исходя из этих вводных, аналитики «Метриум Групп» рассчитали примерные сроки экспозиции всего выставленного на продажу и запланированного объема апартаментов. При прогнозе темпов продаж апартаментов эконом (комфорт) класса учитывался также бюджет покупки, значительно уступающий аналогичным показателям в сегментах элит- и бизнес-классов, что, как следствие, означает охват большей аудитории потенциальных покупателей. Таким образом, с учетом существующих темпов поглощения площадей, текущий объем апартаментов может быть выбран в течение 1,5-2 лет. С учетом нового объема сроки реализации составят 3-5 лет, что вполне коррелируется со сроками реализации квартир.

Но затоваривание рынка мы увидим в любом случае. И это нормальный процесс: когда на рынок резко «вываливается» большой объем предложения, конечно, он не может быть сразу раскуплен. К тому же, апартаменты — это довольно сложный продукт, на который спрос еще только формируется. Но при этом нужно отметить, что все проекты разные. И в условиях затоваривания рынка как раз можно будет понять, что из себя представляет тот или иной объект. Затоваривание — это как лакмусовая бумажка. Когда выбор большой, то разбирают только самое лучшее. Соответственно, малопривлекательные проекты, где есть проблемы со строительством, расположением и окружением, будут маловостребованны. При этом проекты с интересной концепцией, учитывающие текущие характеристики спроса, никогда не будут испытывать проблем с реализацией. Точно такая же ситуация характерна и для рынка жилой недвижимости. Поэтому тенденция затоваривания не значит, что все проекты встанут. Это значит, что просто продавать станет сложнее, будет расти уровень конкуренции.

Соответственно, девелоперам нужно будет больше внимания уделять проработке концепции и качественных характеристик проекта, выделять конкурентные преимущества проекта — как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть успех.

Очевидные сдвиги в развитии сегмента апартаментов уже заметны. Высокая конкуренция толкает застройщиков на создание более комфортной среды, что мы и видим на примере новых проектов. Например, в апреле на рынок вышли два новых комплекса с апартаментами комфорт-класса от известного застройщика MR Group. В комплексе «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) предусматривается строительство двухуровневого подземного паркинга и детского сада. Нижние этажи комплекса отведены под бутики, кафе, минимаркет и фитнес-центр. Помимо этого, вторая очередь проекта предусматривает торговые и офисные помещения.

Концепция комплекса «Водный» (Головинское шоссе, вл. 5) подразумевает нахождение всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах ходьбы от дома. Первая очередь строительства включает торговый центр и офисные помещения с зоной бутиков, гипермаркетом и ресторанами. Вторая очередь — жилую часть с апартаментами. Проектом предусмотрено также строительство детского сада, фитнес-центра, аптеки, стоматологической клиники, салона красоты, магазина и детского центра развития. Придомовая территория «Водного» будет благоустроена и озеленена, также на ней планируется строительство детских площадок и зон отдыха.

На самом деле, у нас не так много жилых комплексов, которые предлагают красивую благоустроенную территорию, современные МОПы, развитую инфраструктуру и т.д. И если таких проектов будет больше в сегменте апартаментов, которые плюс ко всему отличает еще и более доступный уровень цен, то я считаю, что такой продукт точно будет востребован.