Хорошо забытое новое

История загородного девелопмента в Подмосковье более давняя, чем многим кажется. Первый организованный поселок появился больше 100 лет назад и был при этом весьма похож на нынешние. Он был очень комфортабелен для своего времени. Что впоследствии его и погубило.

За городом с удобствами

"Бороться с отсутствием, дороговизной и неудобством квартир в Москве можно только приобретением участков земли около Москвы и постройкой своего собственного дома" — эти строки вполне могли бы оказаться газетной рекламой какого-нибудь из бесчисленных поселков нашего времени. Но написаны они больше 100 лет назад. Так продавали самый первый организованный коттеджный поселок в Подмосковье — Новогиреево.

Многие жители этого застроенного дешевыми панельными домами района на востоке Москвы даже не подозревают о том, что обитают в месте историческом. Старый бревенчатый дом на улице Алексея Дикого считают наследием деревенского прошлого. А на причудливый Музей наивного искусства с башенкой и вовсе внимания не обращают — мало ли какие здания для музеев строят. Между тем это типовые дореволюционные коттеджи.

Все началось в 1907 году. Продавать землю возле родовой усадьбы московский помещик Александр Торлецкий начал не от хорошей жизни: долги заставили. Но вместо того чтобы просто пустить имение с молотка, Александр Иванович устроил на своей земле полноценный дачный поселок, справедливо рассудив, что на отдельных участках заработает больше.

Многие вещи в истории повторяются с удивительной точностью. Рекламные приемы девелопера 1900-х годов мало отличались от аналогичной практики 2000-х. Покупателям предлагали беспроцентную рассрочку, а в рекламной брошюре подробно разъясняли, почему платеж за семь-восемь лет не превысит стоимость аренды московской квартиры на тот же срок. Дома характеризовались не как дачи, а как полноценное круглогодичное жилье, альтернатива московской жизни. Прямо как сейчас.

Еще продавцы ссылались на западноевропейский опыт загородной жизни. И назвали поселок так, как это часто делают сейчас: к имени известного дачного места прибавили приставку ново-. А усадьба Торлецкого Гиреево действительно была местом с хорошей репутацией. Здесь отдыхал Ходасевич, писал Левитан.

— Дачи в дореволюционной России обычно росли вокруг усадеб,— рассказывает историк и москвовед Михаил Коробко.— Это было удобно, поскольку позволяло приспособить под сдачу внаем старые постройки. Кроме того, тут уже жили люди, умеющие эти загородные дома обслуживать. Дача стала для помещиков новой формой дохода, более выгодной, чем сельское хозяйство.

Так что новаторством в Новогиреево было не само по себе строительство дач, а создание организованного поселка, да еще и со всеми удобствами. Инженерная инфраструктура предлагалась по тем временам очень хорошая, а для загородного жилья — просто беспрецедентная. Тут и центральное водоснабжение из артезианской скважины, и собственная электростанция с электрическим освещением на улицах и возможностью провести свет в дома. В Москве к тому моменту только-только открылась вторая по счету городская электростанция. В случае, если центральная электростанция отсутствует, то всегда можно использовать дизельгенераторы.

Другая шикарная по тем временам особенность поселка — московский телефон. И возможность за дополнительную плату провести провод в каждый дом.

Была построена и социальная инфраструктура: церковь, пруды для купания, кабинет врача. В Новогиреево имелись почтовый ящик, общественный парк с детской площадкой, круглосуточная охрана. Во второй очереди планировалось строительство общественного собрания. Того, что сейчас назвали бы общественным центром с бильярдом, боулингом, библиотекой и концертным залом.

— Данный проект обладает практически всеми характеристиками современных организованных поселков: единая дорожная сеть внутри комплекса, охрана,— говорит коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.— План поселка во многом соответствует нынешнему подходу к реализации проекта: есть жилая застройка, общественные рекреационные зоны, въездная группа. Не избежал застройщик и типичных ошибок современного девелопмента: к ним можно отнести линейную планировку дорожной сети и достаточно высокую скученность участков.

"В 8 верстах от Москвы"

Еще один момент, на который делался акцент — транспортная доступность. "В 8 верстах от Москвы, в 20 минутах езды",— манила рекламная брошюра. С транспортом действительно все было хорошо. Личным экипажем недалеко было до Владимирского тракта. А рядом с поселком проходили сразу две железнодорожные ветки. Причем на Нижегородском направлении специально построили пригородную платформу Новогиреево с красивым вокзалом. А чтобы не ходить пешком, через весь поселок до станции была пущена линия конки. Рельсы, кстати, шли там же, где нынешние трамвайные, и в том же месте у платформы была конечная.

— Покупателей, как и сейчас, привлекали транспортная доступность и полный набор инженерных коммуникаций,— отмечает Алексей Коротких.— Что касается расположения поселка, то в дореволюционное время восток был вполне благоприятным направлением, сопоставимым с юго-западом.

Девелоперы, кстати, обещали еще улучшить транспортное сообщение и в будущем построить линию электрического трамвая до Рогожской заставы. Примерно так трамвай сейчас и идет, но, судя по схемам 1920-х, до революции это начинание реализовано не было.

— Идея соединить дачный поселок с городом с помощью трамвая не была уникальной,— отмечает Михаил Коробко.— То же самое планировалось в организованном поселке Никольском, который перед революцией собирались строить в районе нынешней Нагорной улицы. Правда, пуск трамвая был связан с необходимостью договариваться с подмосковными властями. Многие документы того периода были утеряны. Но, думаю, прокладка линии не успела начаться, а Первая мировая война сняла этот вопрос с повестки дня.

Видимо, та же судьба постигла и ряд объектов второй очереди Новогиреево. Например, общественного собрания и центральной канализации с биологической очисткой сточных вод. Судя по тому, что в одном из уцелевших домов поселка канализации нет до сих пор, построить очистную систему до революции тоже не успели.

Типовые и дешевые

Кое в чем Александр Иванович Торлецкий оказался даже умнее своих будущих подмосковных коллег. Он догадался сразу наложить на хозяев коттеджей ограничения более жесткие, чем того требовали тогдашние законы. Например, нельзя было рубить больше половины оказавшихся на участке деревьев, открывать на своей территории питейные заведения и фабричные производства. Кроме того, хозяева были обязаны следить за чистотой прилегающего к участку тротуара. В наше время элитные поселки с серьезными дополнительными требованиями к собственникам, направленными на общее благо, появились далеко не сразу.

Еще одной новинкой для тогдашнего загородного строительства были типовые проекты домов. Проектов имелось шесть. Два деревянных — 2070 и 2225 рублей — и четыре каменных, то есть из кирпича. Тут разброс цен был уже больше: одноэтажные по 3000, 3500 и 4000 рублей и роскошная двухэтажная дача с башенкой за 6000 рублей. Участок стоил в среднем 1200 целковых.

Много ли это на наши деньги? Если считать по зарплатам, то дома получаются совсем недорогими. Армейский капитан получал 1000 рублей в год. Примерно столько же зарабатывали средней руки инженер или журналист. Рабочий имел 250 рублей. По поводу сравнения с арендной платой за жилье дореволюционные рекламщики тоже не врали. Стоимость домовладения в Новогиреево была равна стоимости семи-восьмилетней аренды среднестатистической квартиры с удобствами. Если пересчитывать на батоны (который тогда стоил 5 копеек, а сейчас около 35 рублей), то простенький каменный дом с участком обошелся бы сейчас в 3 млн рублей. Хотя дома эти вряд ли устроили бы современных покупателей. У самого дешевого проекта общая площадь меньше 50 кв. м.

— Планировки домов с точки зрения потребностей нынешних покупателей абсолютно нефункциональные,— считает Алексей Коротких.— Во-первых, комнаты были небольшие и размещались рядом с источником тепла. Во-вторых, изменилось назначение помещений: раньше планировкой предусматривалось множество подсобок, комнаты для прислуги и т. п.

Впрочем, тогда успех у поселка был потрясающий. В первый год удалось продать половину из примерно 600 участков.

"Старинная барская усадьба стала быстро превращаться в подмосковную дачную местность,— напишет потом театральный критик Юрий Бахрушин, часть детства которого прошла на дачах в старом Гиреево.— Девственный лес начал беспардонно оскверняться клочками грязной газетной бумаги, пустыми консервными банками, яичной скорлупой, битыми бутылками и прочими следами человеческой "культуры". Огромные задумчивые пруды, которые были некогда выкопаны пленными турками, захваченными Суворовым и Румянцевым, были разбужены беспрерывным визгом купающихся и пьяными песнями катающихся на лодках".

Кстати, в воспоминаниях Бахрушин упорно именует Новогиреево "Новым Гиреевым".

Видимо, привычное теперь словообразование тогда плохо ложилось на язык.

Последний жилец

Конец поселку положила революция. Александр Торлецкий эмигрировал и в 1927 году умер в Хорватии. Буржуйские дачи довольно быстро превратились в рабочие коммуналки. Потом среди них построили несколько многоквартирных бараков. И к 1960-м, к моменту включения в состав Москвы, Новогиреево представляло собой скопление мрачных развалюх. Стоит ли удивляться тому, что бывшие дачи пустили на слом и застроили район панельным жильем?

В наследство от старого плана в Новогиреево до сих пор большое количество проспектов. И если Свободный, Зеленый и Федеративный в советское время расширили, то Союзный и проспекты с номерами вместо названий и по сей день узенькие.

Домов осталось, как уже упоминалось, только два. Один из них, самого дорогого проекта, принадлежал до революции некому Вюрту, торговавшему печными изразцами. В советское время в старой даче размещалась аптека, а потом, когда все вокруг уже было застроено, ее тоже решили снести. По местной легенде кран дом не взял. А приглашенные саперы посчитали, что если устроить взрыв, то соседние башни сложатся. Так и осталась стоять бывшая дача. Потом здесь были пункт приема вторсырья, выставочный зал и музей боевой и трудовой славы. А в 1990-х дачу Вюрта отдали Музею наивного искусства.

Планировки, конечно, в первозданном виде не сохранились. Почти весь верхний этаж превращен в один зал. Парадная лестница исчезла. Гости теперь поднимаются наверх по узкой черной внутри башенки. Исчез и большой балкон, занимавший угол между башней и основным объемом здания.

Второй дом, самой дешевой серии, уцелел, потому что в нем жил артист Алексей Дикий, лауреат множества премий, несколько раз сыгравший Сталина. Позже бревенчатое строение превратили в дом-музей, потом оно перешло в частные руки, и теперь здесь обитает неприветливый мужчина лет 30.

— Это частная территория, и кому она сейчас принадлежит, неважно,— объясняет он, если постучать в дверь.— Да, я здесь с 2003 года. Но вы лишние вопросы задаете.

Внутрь жилец не пускает и вообще не расположен общаться, но некоторые подробности из него вытянуть можно. Удобства выполнены в виде выгребной ямы. Но газ и водопровод центральные. Жилец считает, что его дом гораздо старше — 1864 года. Но кадастровая карта утверждает, что все-таки 1917-го.

На участке покосившийся старый фонарный столб без лампочки, яблони, которые вроде бы сажал сам народный артист. Судя по той же кадастровой карте, огороженная забором территория в отдельный участок не выделена и нынешнему домовладельцу не принадлежит. Но пока неизвестный жилец последний, кто наслаждается городским уровнем комфорта в собственном доме с участком в бывшем поселке Новогиреево.

Конечно, это дачное место погубила революция. Но не только она. Так, дачное Лианозово живо и по сей день. Пережили поглощение городом и многие деревни. Например, Дьяково в Коломенском, Матвеевское. Тут скорее сработали сразу несколько факторов. Во-первых, неудачное для Новогиреево решение первых советских градостроителей превратить тогдашнюю юго-восточную окраину столицы в огромную промзону. Во-вторых, тут были все условия для размещения пролетариата: близость к Москве, железная дорога и наличие основных удобств. Многокомнатные дома, которые превратили в коммуналки. Собственно, те самые факторы, которыми первый подмосковный поселок так привлекал жильцов.