О том, как европейские финансовые институты продают неликвидную недвижимость российским инвесторам через закрытые фонды недвижимости, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Схема продажи неликвидной недвижимости через различные формы закрытых фондов недвижимости, в том числе закрытых REIT (Real Estate Investment Trust – фонд, который за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и осуществляет управление объектом) до сих пор часто используется европейцами для российских частных инвесторов.

Схема на самом деле не самая сложная, но тем не менее российские инвесторы на нее попадаются. Поэтому нужно разобраться со всем по порядку, начиная с самых основ.

Фонд недвижимости – компания владеющая объектами недвижимости, которые раздробив на доли, паи или акции стоимостью от нескольких долларов до нескольких тысяч, фонд предлагает приобрести инвесторам. Фонды могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости, объектами здравоохранения, промышленными объектами, студенческими общежитиями, казино и прочими.

Фонды недвижимости делятся на три категории:

1. Открытые фонды, доли или паи которых обращаются на бирже, и инвестор их может купить и продать за несколько секунд, т.е. самая ликвидная категория фондов.

2. Разновидность открытых фондов, доли или паи которых продаются и покупаются инвесторами внутри управляющей этим фондом компании. Ликвидность у этой категории значительно ниже, так как нужно ждать пока управляющая компания найдет инвестора желающего перекупить пай или долю. На поиски такого инвестора могут уйти годы.

3. Закрытые фонды недвижимости на определенный срок без участия управляющей компании в перепродаже долей и паев. Если фонд создается по такой схеме, то только для корпоративного инвестора и под его индивидуальный заказ. Эта категория фондов является самой неликвидной и опасной для частного инвестора.

Рассмотрим на примере. Крупный фонд недвижимости хочет расширить свое присутствие на определенном рынке или купить только один тип недвижимости. Для этого создается отдельный дочерний фонд, который закрывается на 10-20 лет, а владельцем является основной фонд. Создание отдельного фонда может обуславливаться несколькими причинами:

1. Фонду запрещено владеть недвижимостью на том рынке, где он хочет приобрести недвижимость. Но разрешено владеть компаниями или фондами. В случае неудачи дочернего фонда, например, при отрицательной доходности недвижимости (когда расходы на недвижимость превышают прибыль от аренды ), это не скажется отрицательно на основном фонде.

2. Рынок или недвижимость слишком рискованная, т.е. риски проведения операции на этом рынке или приобретения конкретной недвижимости выше максимально допустимых регламентом о рисках основного фонда.

3. Покупать или создавать дочерний фонд недвижимости гораздо дешевле с точки зрения транзакционных расходов.

«Если закрытые фонды предлагают частным инвесторам вложить свои средства, в этом, как правило, есть только одна причина – «слив неликвида»,- говорит И.Индриксонс.

В случае если такой фонд не купил не один корпоративный инвестор, то обращаются к частному в надежде на его неосведомленность. С первого взгляда может показаться, что все в порядке - фондом управляют профессионалы, выплачивают дивиденды, работают в стабильных странах. Но проблемы начинаются при возврате вложенных средств. С юридической стороны все чисто, и устав фонда есть и расформирован он будет по плану, например, через 10 лет.

Если закрытые фонды, которые бегают за частным инвестором и печатают красочные брошюры, перейдут в форму открытых фондов, чтобы попытаться продать доли или паи на бирже за короткий срок, тогда они попадут под анализ профессиональных компаний, инвестиционных банков и рейтинговых агентств, их рейтинг снизится и паи сильно потеряют в стоимости, если вообще будут чего-то стоить.

Например, есть недвижимость, приносящая рентный доход, но являющаяся неликвидной, то есть продаётся по крайне низким ценам или не продаётся вовсе, допустим, жилая недвижимость в Берлине. Формируется закрытый фонд и дробится на паи стоимостью 5-10 тысяч евро. Маленький вступительный взнос привлекает частных инвесторов. Далее такой фонд существует несколько лет, до тех пор, пока фонд не начинает процедуру расформирования. В соответствии с регламентом фонд должен продать все объекты и вернуть изначально вложенные деньги инвесторов и любую прибыль с перепродажи, в случае, если объекты недвижимости выросли в цене. Однако, объект неликвиден и не продается вообще или не продается по адекватной цене. С юридической стороны все правильно. По истечении нескольких лет управляющий фондом обязан продать объекты, он и продает по бросовой цене. Инвесторы, которые купили паи или доли, в таком случае несут потери.

Стоит обратить внимание, что очень часто такая недвижимость продается по бросовой цене новому закрытому фонду недвижимости.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Сергей Александрович Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов остается непопулярной мерой – депутат

Госдума не планирует вносить поправки, позволяющие внедрить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, рассказал председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
00
Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю». Июль 2025

Четвёртая очередь ÁLIA: готовность котлована – 83%, застройщик вышел на «землю»

Asterus сообщил о ходе строительства четвертой очереди жилого района ÁLIA в Покровском-Стрешневе. В стадии завершения ряд ключевых этапов «нулевого цикла», строители приступили к надземной части работ.
00
Проектная компания ГЕФЕСТ, логотип

ТОП-5 факторов, сдерживающих развитие инновационных технологий в строительстве

Строительная отрасль находится на пороге радикальной трансформации под влиянием развития новых технологий. Игроки рынка стремятся к автоматизации и гибкости в проектировании и строительстве, цифровизации и даже внедрению AI на различных жизненных циклах проектов.
00
ЖК Чкалов (Chkalov)

Территория арт-кварталов: как меняется городская среда Басманного района

В Москве продолжается перезагрузка общественных пространств. Эксперты Ikon Development изучили последние изменения в городской среде Басманного района и отметили, что территория рядом с Курским вокзалом переживает второе рождение.
00
Росреестр

Как скорректировать кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости. Из статьи вы узнаете: из чего складывается размер кадастровой стоимости, как исправить ошибки, допущенные при ее определении, а также как ее можно оспорить.
00
На показе квартиры - риэлтор разговаривает с покупателями

Агентство недвижимости: когда стоит обратиться за помощью к риелторам

Агентства недвижимости предлагают комплексные услуги по покупке и продаже жилья. Профессиональные риелторы экономят время клиентов и обеспечивают юридическую безопасность сделок.
00
В производственном цеху

Нержавеющий металлопрокат: классификация стали, виды проката, правила выбора марок

Классификация нержавеющей стали по структуре и сортамент металлопроката. Критерии выбора марок для различных условий эксплуатации.
00
В магазине около кассового аппарата - кассир выдает покупателю чек

Бумага — рулоны, ленты и этикетки: выбор и применение

В современном бизнесе и быту бумажная продукция в рулонах и на лентах остаётся одним из самых востребованных материалов. Рассмотрим ключевые виды расходных материалов и их особенности.
00
Разнообразные подарочные коробки из гофрокартона

Гофрокартон: экологичные тренды, технологии и рыночные перспективы упаковочной индустрии

Анализ ключевых тенденций рынка гофрокартона в 2025 году. Экологические приоритеты, технологические инновации и изменения потребительских предпочтений в упаковочной индустрии.
00
ЖК МИRА графика

Архитекторы и девелоперы создают новый облик столицы

Москва — один из самых динамично развивающихся городов мира. Здесь реализуются масштабные инфраструктурные проекты и внедряются новаторские архитектурные решения. Ключевую роль в процессе изменений играют крупные девелоперские компании.
00
Детский сад 350 мест ЖК Первый Московский

Шестой детский сад сдан в составе жилого комплекса в Филимонковском районе

Детский сад возведён в составе ЖК «Первый Московский». Учреждение рассчитано на 350 мест и включает 14 групп с игровыми комнатами, спальнями, буфетными и раздевалками. В здании также размещен физкультурный зал.
00
Акрил в оформлении кухни

Что печатают на акриле: идеи, примеры, преимущества

Акрил – это прочный, прозрачный пластик, похожий на стекло, только легче и безопаснее. Именно эти свойства сделали его популярным в интерьерном дизайне, рекламе и оформлении помещений.
00
Геомембрана ГЕОПРУФ®

ТЕХНОНИКОЛЬ выводит на рынок долгожданную новинку – геомембрану ГЕОПРУФ®

Материал стал результатом глубокого анализа потребностей отрасли – он направлен на обеспечение максимальной герметичности, долговечности и экологической безопасности при строительстве объектов различного назначения.
00
Юрист изучает документы

Покупателям надо тщательно проводить не только проверку квартиры, но и изучать причины ее продажи

В последнее время россияне все чаще попадают в сети разного рода мошенников. Не исключение и рынок недвижимости. Как все же покупателям квартир не попасть в лапы мошенников? Советы дают участники рынка недвижимости.
00
Генлан ЖК Новый Зеленоград

Ход строительства ЖК «Новый Зеленоград»: в третьем корпусе приступили к отделке МОПов

Строительство двух новых 17-этажных корпусов в ЖК «Новый Зеленоград» ведется высокими темпами. В третьем корпусе начался этап отделки в местах общего пользования, а в пятом корпусе в активной стадии возведение надземной части здания.
Или войти с помощью: