Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

О том, как европейские финансовые институты продают неликвидную недвижимость российским инвесторам через закрытые фонды недвижимости, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Схема продажи неликвидной недвижимости через различные формы закрытых фондов недвижимости, в том числе закрытых REIT (Real Estate Investment Trust – фонд, который за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и осуществляет управление объектом) до сих пор часто используется европейцами для российских частных инвесторов.

Схема на самом деле не самая сложная, но тем не менее российские инвесторы на нее попадаются. Поэтому нужно разобраться со всем по порядку, начиная с самых основ.

Фонд недвижимости – компания владеющая объектами недвижимости, которые раздробив на доли, паи или акции стоимостью от нескольких долларов до нескольких тысяч, фонд предлагает приобрести инвесторам. Фонды могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости, объектами здравоохранения, промышленными объектами, студенческими общежитиями, казино и прочими.

Фонды недвижимости делятся на три категории:

1. Открытые фонды, доли или паи которых обращаются на бирже, и инвестор их может купить и продать за несколько секунд, т.е. самая ликвидная категория фондов.

2. Разновидность открытых фондов, доли или паи которых продаются и покупаются инвесторами внутри управляющей этим фондом компании. Ликвидность у этой категории значительно ниже, так как нужно ждать пока управляющая компания найдет инвестора желающего перекупить пай или долю. На поиски такого инвестора могут уйти годы.

3. Закрытые фонды недвижимости на определенный срок без участия управляющей компании в перепродаже долей и паев. Если фонд создается по такой схеме, то только для корпоративного инвестора и под его индивидуальный заказ. Эта категория фондов является самой неликвидной и опасной для частного инвестора.

Рассмотрим на примере. Крупный фонд недвижимости хочет расширить свое присутствие на определенном рынке или купить только один тип недвижимости. Для этого создается отдельный дочерний фонд, который закрывается на 10-20 лет, а владельцем является основной фонд. Создание отдельного фонда может обуславливаться несколькими причинами:

1. Фонду запрещено владеть недвижимостью на том рынке, где он хочет приобрести недвижимость. Но разрешено владеть компаниями или фондами. В случае неудачи дочернего фонда, например, при отрицательной доходности недвижимости (когда расходы на недвижимость превышают прибыль от аренды ), это не скажется отрицательно на основном фонде.

2. Рынок или недвижимость слишком рискованная, т.е. риски проведения операции на этом рынке или приобретения конкретной недвижимости выше максимально допустимых регламентом о рисках основного фонда.

3. Покупать или создавать дочерний фонд недвижимости гораздо дешевле с точки зрения транзакционных расходов.

«Если закрытые фонды предлагают частным инвесторам вложить свои средства, в этом, как правило, есть только одна причина – «слив неликвида»,- говорит И.Индриксонс.

В случае если такой фонд не купил не один корпоративный инвестор, то обращаются к частному в надежде на его неосведомленность. С первого взгляда может показаться, что все в порядке - фондом управляют профессионалы, выплачивают дивиденды, работают в стабильных странах. Но проблемы начинаются при возврате вложенных средств. С юридической стороны все чисто, и устав фонда есть и расформирован он будет по плану, например, через 10 лет.

Если закрытые фонды, которые бегают за частным инвестором и печатают красочные брошюры, перейдут в форму открытых фондов, чтобы попытаться продать доли или паи на бирже за короткий срок, тогда они попадут под анализ профессиональных компаний, инвестиционных банков и рейтинговых агентств, их рейтинг снизится и паи сильно потеряют в стоимости, если вообще будут чего-то стоить.

Например, есть недвижимость, приносящая рентный доход, но являющаяся неликвидной, то есть продаётся по крайне низким ценам или не продаётся вовсе, допустим, жилая недвижимость в Берлине. Формируется закрытый фонд и дробится на паи стоимостью 5-10 тысяч евро. Маленький вступительный взнос привлекает частных инвесторов. Далее такой фонд существует несколько лет, до тех пор, пока фонд не начинает процедуру расформирования. В соответствии с регламентом фонд должен продать все объекты и вернуть изначально вложенные деньги инвесторов и любую прибыль с перепродажи, в случае, если объекты недвижимости выросли в цене. Однако, объект неликвиден и не продается вообще или не продается по адекватной цене. С юридической стороны все правильно. По истечении нескольких лет управляющий фондом обязан продать объекты, он и продает по бросовой цене. Инвесторы, которые купили паи или доли, в таком случае несут потери.

Стоит обратить внимание, что очень часто такая недвижимость продается по бросовой цене новому закрытому фонду недвижимости.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Первые 80 квартир по программе реновации уже можно выкупить

Квартиры в первом готовом доме уже осмотрели многие переселенцы, из них более половины дали согласие на переезд. Некоторые рассматривают вариант по докупке дополнительной площади для улучшения жилищных условий.
00
ЖК «Большое Ступино»

Квартиры в Ступино

ЗАО «Финтрастойл» вновь реализует громкий проект и он уже на стадии завершения! Позвольте ввести вас в мир замечательной и тихой жизни в зеленом Подмосковном регионе. Жилой комплекс «Большое Ступино» станет тем уголком, в котором хочется «свить гнездышко».
00

Дачную амнистию могут продлить еще на 2 года

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает продлить упрощенную процедуру механизма регистрации прав на частные дома. Согласно данной инициативе, "упрощенку" предлагается продлить до весны 2020 года.
00

Жильцы получат возможность на общих собраниях выбирать способ оплаты услуг ЖКХ

До конца текущего месяца планируется принять закон о заключении прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и потребителями их услуг - участниками ТСЖ, ЖСК и т.п.
00

Телевизионные системы безопасности от «Альянс Групп»

Телевизионные системы наблюдения используют как на коммерческих, так и частных объектах. Со временем они становятся не только совершеннее, но и доступнее в финансовом плане. При выборе оборудования, тем не менее, нужно проявлять максимум внимательности...
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: