Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
28.03.2017
Интерьер и отделка
28.03.2017
Интерьер и отделка
28.03.2017
Материалы и оборудование
28.03.2017
Строительство и Ремонт
28.03.2017
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

О том, как европейские финансовые институты продают неликвидную недвижимость российским инвесторам через закрытые фонды недвижимости, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.

Схема продажи неликвидной недвижимости через различные формы закрытых фондов недвижимости, в том числе закрытых REIT (Real Estate Investment Trust – фонд, который за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и осуществляет управление объектом) до сих пор часто используется европейцами для российских частных инвесторов.

Схема на самом деле не самая сложная, но тем не менее российские инвесторы на нее попадаются. Поэтому нужно разобраться со всем по порядку, начиная с самых основ.

Фонд недвижимости – компания владеющая объектами недвижимости, которые раздробив на доли, паи или акции стоимостью от нескольких долларов до нескольких тысяч, фонд предлагает приобрести инвесторам. Фонды могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости, объектами здравоохранения, промышленными объектами, студенческими общежитиями, казино и прочими.

Фонды недвижимости делятся на три категории:

1. Открытые фонды, доли или паи которых обращаются на бирже, и инвестор их может купить и продать за несколько секунд, т.е. самая ликвидная категория фондов.

2. Разновидность открытых фондов, доли или паи которых продаются и покупаются инвесторами внутри управляющей этим фондом компании. Ликвидность у этой категории значительно ниже, так как нужно ждать пока управляющая компания найдет инвестора желающего перекупить пай или долю. На поиски такого инвестора могут уйти годы.

3. Закрытые фонды недвижимости на определенный срок без участия управляющей компании в перепродаже долей и паев. Если фонд создается по такой схеме, то только для корпоративного инвестора и под его индивидуальный заказ. Эта категория фондов является самой неликвидной и опасной для частного инвестора.

Рассмотрим на примере. Крупный фонд недвижимости хочет расширить свое присутствие на определенном рынке или купить только один тип недвижимости. Для этого создается отдельный дочерний фонд, который закрывается на 10-20 лет, а владельцем является основной фонд. Создание отдельного фонда может обуславливаться несколькими причинами:

1. Фонду запрещено владеть недвижимостью на том рынке, где он хочет приобрести недвижимость. Но разрешено владеть компаниями или фондами. В случае неудачи дочернего фонда, например, при отрицательной доходности недвижимости (когда расходы на недвижимость превышают прибыль от аренды ), это не скажется отрицательно на основном фонде.

2. Рынок или недвижимость слишком рискованная, т.е. риски проведения операции на этом рынке или приобретения конкретной недвижимости выше максимально допустимых регламентом о рисках основного фонда.

3. Покупать или создавать дочерний фонд недвижимости гораздо дешевле с точки зрения транзакционных расходов.

«Если закрытые фонды предлагают частным инвесторам вложить свои средства, в этом, как правило, есть только одна причина – «слив неликвида»,- говорит И.Индриксонс.

В случае если такой фонд не купил не один корпоративный инвестор, то обращаются к частному в надежде на его неосведомленность. С первого взгляда может показаться, что все в порядке - фондом управляют профессионалы, выплачивают дивиденды, работают в стабильных странах. Но проблемы начинаются при возврате вложенных средств. С юридической стороны все чисто, и устав фонда есть и расформирован он будет по плану, например, через 10 лет.

Если закрытые фонды, которые бегают за частным инвестором и печатают красочные брошюры, перейдут в форму открытых фондов, чтобы попытаться продать доли или паи на бирже за короткий срок, тогда они попадут под анализ профессиональных компаний, инвестиционных банков и рейтинговых агентств, их рейтинг снизится и паи сильно потеряют в стоимости, если вообще будут чего-то стоить.

Например, есть недвижимость, приносящая рентный доход, но являющаяся неликвидной, то есть продаётся по крайне низким ценам или не продаётся вовсе, допустим, жилая недвижимость в Берлине. Формируется закрытый фонд и дробится на паи стоимостью 5-10 тысяч евро. Маленький вступительный взнос привлекает частных инвесторов. Далее такой фонд существует несколько лет, до тех пор, пока фонд не начинает процедуру расформирования. В соответствии с регламентом фонд должен продать все объекты и вернуть изначально вложенные деньги инвесторов и любую прибыль с перепродажи, в случае, если объекты недвижимости выросли в цене. Однако, объект неликвиден и не продается вообще или не продается по адекватной цене. С юридической стороны все правильно. По истечении нескольких лет управляющий фондом обязан продать объекты, он и продает по бросовой цене. Инвесторы, которые купили паи или доли, в таком случае несут потери.

Стоит обратить внимание, что очень часто такая недвижимость продается по бросовой цене новому закрытому фонду недвижимости.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Арендовать недвижимость в Москве поможет Квартпоиск

В последнее время не так легко арендовать недвижимость, но возможно облегчить задачу с помощью сервиса Квартпоиск. Он помогает за короткий промежуток времени безопасно снять или сдать недвижимость в городе Москва.
00

Дизайнеры JLdecor оформят интерьер

Юлия Лаптенкова - дизайнер по текстильным работам в интерьере, также она занимается декором. Она со своей командой занимается пошивом и выдачей дизайнерских штор, они заняты в деле же больше семи лет. Специалисты внесут в ваш дом что-то особенное и воплотят самые оригинальные идеи в реальность.
00

Saverhot произведет трубы ППУ

Главным, но не единственным продуктом фирмы Saverhot являются именно трубы ППУ. Все их мастерские обеспечены новым технологическим оборудованием, и сам процесс изготовления согласовывается с международной стандартизацией ISO9001 и ГОСТом.
00

Преимущества финских каркасных домов

Строительство финских каркасных домов имеет ряд преимуществ перед другими каркасными домами. Это и энергоэффективность, и продуманные планировки, и эко-материалы. Все это делает дом идеальным для постоянного проживания.
01

Для оценки квартиры стоит воспользоваться проверенными методами

При продаже жилья одним из первоочередных вопросов является определение его реальной стоимости. Конечно же, продавец всегда стремится получить максимальную выгоду, выставляя, часто завышенную цену. В особенности это относится к объектам, расположенным в Москве.
00

Продуманные путешествия помогут избавиться от неприятных случайностей

В преддверии летних отпусков многие уже сегодня начинают планировать свой отдых, выбирая страну, отель и туроператора. И это правильно, уверяют опытные путешественники, ведь позволит заранее предусмотреть все возможные нюансы и предотвратить появление на месте неприятных неожиданностей.
00

Выставка «Недвижимость от лидеров» побила все рекорды! Огромное количество покупателей, три этажа недвижимости, более 50 важных мероприятий

В Центральном Доме Художника на Крымском валу завершила свою работу крупнейшая выставка-ярмарка «Недвижимость от лидеров». В мероприятии приняло участие 189 застройщиков, агентств недвижимости и банков.
00

Распознать мошенника непросто, но… можно

Мошенничества с недвижимостью: способы распознавания и противодействия. Такова была тема семинара для участников рынка недвижимости, который провел недавно совместно со Школой Риэлтора "Бергер & Партнеры" практикующий адвокат из города Тольятти, кандидат юридических наук Максим Гранат.
00

Квартиры ЖК «Новоникольское» не выставят на торги

Как сообщил заместитель председателя Москомстроинвеста Александр Гончаров, квартиры дольщиков, которые делали вклады в строительство жилого комплекса «Новоникольское», выставляться на торги в случае банкротства компании не будут.
00

Через МЦК начнут строить еще одну эстакаду летом

О том, что новая эстакада, которая продлится от Рязанского проспекта до шоссе Энтузиастов, начнет строиться уже летом, сообщил глава Департамента строительства города Москвы Андрей Бочкарев. Она будет пересекать железнодорожные пути Московского центрального кольца.
00

Церковь в Останкино построят к концу текущего года

Новый храм в честь святой равноапостольной великой княгини Ольги будет отстроен в течение года, сообщил депутат Госдумы, а также куратор программы по строительству православных церквей в Москве Владимир Ресин.
00

Порядка десяти новых спорткомплексов появится вскоре в столице

Как сообщил начальник городского Департамента по конкурентной политике Дмитрий Дегтев, благодаря инвесторам Москва получит 10 физкультурно-оздоровительных комплексов, два из которых буду снабжены бассейнами, а один – катком.
00

Объявлен конкурс на второй этап реконструкции аэропорта «Шереметьево»

Москва последние несколько лет готовится к принятию у себя ЧМ по футболу 2018 года. Ожидается, что столицу посетит большое количество болельщиков, которым нужно будет предоставить все условия.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: