Подробнее о Программе Realto
Скачать программу
19.07.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.07.2019
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
18.07.2019
Тенденции рынка, аналитика
IKON Development logo
Фото: Источник фото

Главным событием 2019 года в девелоперской отрасти станет вступление в силу поправок в 214-ФЗ. В ожидании роста цен особенно активны инвесторы, которые все чаще приобретают на первичном рынке жилье с привлечением кредита. Эксперты IKON Development подсчитали, выгодно ли брать ипотеку в новостройке, и удастся ли покрыть переплату за счет предстоящего роста цен.

 

            В январе-мае 2019 года в старых границах Москвы количество «пакетных» сделок (приобретение одновременно от трех квартир или апартаментов) увеличилось до 10% против 6% по итогам всего 2018 года. Причем 14% таких договоров в этом году были заключены с привлечением ипотеки. Эксперты IKON Development выяснили, насколько оправдана подобная инвестиционная стратегия.

Для расчётов доходности инвесторов аналитики использовали действующую финансовую модель Дома Chkalov – проекта премиум-класса, вышедшего в реализацию в июле 2018 года. Стартовая стоимость апартамента площадью 40,9 кв. м (с кухней-гостиной и одной спальней) на тот момент составляла 13,2 млн рублей. За 11 месяцев цена увеличилась на 7% до 14,04 млн рублей. На сегодняшний день в проекте готовы подземные конструкции ограждения котлована, продолжается литье бетона.

«Рост цен напрямую зависит от динамики видимых работ на площадке,отмечает Вадим Фадеев, генеральный директор «Эссет Менеджмент» (инвестор-застройщик Chkalov). – Причем ключевое слово в данном случае – «видимых». Начальный этап строительства включает огромное количество трудоемких процессов, но все они идут под землей, то есть покупатель не видит динамики работ. Именно по этой причине в первые месяцы строительства стоимость растет на 1-2% в квартал, до тех пор, пока девелопер не выйдет на уровень первого этажа».

После начала монтажных работ наземной части корпуса стоимость увеличивается в среднем уже на 3-5% в квартал. Однако в 2019 году на рост цен окажет дополнительное влияние переход к проектному финансированию. Несмотря на то, что Дом Chkalov со старта имеет открытую кредитную линию, рост цен все равно произойдет, поскольку теперь застройщик не сможет погашать кредит досрочно за счет средств от продажи. Деньги дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах до завершения строительства дома. В результате запланированное увеличение стоимости апартамента в Chkalov по итогам 3 квартала 2019 года составит сразу 9%. Стоимость апартамента достигнет 15,3 млн рублей.

Следующий этап реализации проекта – завершение работ подземной части здания, снос надземного павильона и начало реконструкции вестибюля станции метро «Чкаловская» в декабре 2019 года. К этому времени цена апартамента увеличится еще на 7% – до 16,35 млн рублей.

К сентябрю 2020 года девелопер завершит строительство торговой галереи под жилыми башнями. Цена увеличится на 5,2% – до 17,2 млн рублей. А к маю 2021 года будет построен монолитный каркас двух башен, достигающих в высоту почти 100 метров. Стоимость апартамента вырастет еще на 4% – до 17,9 млн рублей. К ноябрю 2021 года завершатся фасадные работы, будет готов тепловой контур домов. Цена повысится на 8% – до 19,3 млн рублей. Наконец, к июню 2022 года девелопер завершит отделку всех апартаментов, а покупатели получат ключи. Стоимость вырастет еще на 2% – до 19,71 млн рублей.

Таким образом, за четыре года – с июля 2018 года до июля 2022 года стоимость апартамента в Доме Chkalov увеличился с 13,199 млн до 19,71 млн рублей – на 50% или 6,5 млн рублей.

Для того, чтобы выяснить, сможет ли рост цен нивелировать переплату по кредиту, эксперты IKON Development составили несколько графиков выплат по ипотеке на разные сроки. Минимальная ставка по ипотеке сегодня – 9,5% (Газпромбанк) при взносе 20%. С учетом текущей стоимости апартамента 14,04 млн рублей нужно внести сумму в размере 2,81 млн. Еще 11,23 млн придется взять в кредит.

 

Расчет переплаты по ипотеке на примере апартамента в Доме Chkalov*

Срок ипотеки

Переплата, млн руб.

Итоговая стоимость квартиры, млн руб.

Выгода по сравнению с готовым жильем

5 лет

2,92

16,961

2,749

6 лет

3,55

17,587

2,123

7 лет

4,19

18,227

1,483

8 лет

4,85

18,887

0,823

9 лет

5,52

19,557

0,153

10 лет

6,21

20,247

-0,537

Источник: IKON Development

*При отказе от личного страхования клиента ставка увеличивается на 1 п.п. и более. В расчетах не учтен платеж по страховке.

При сроке кредита пять лет даже с учетом переплаты по ипотеке покупатель выигрывает 2,75 млн рублей по сравнению со стоимостью объекта после ввода в эксплуатацию. При сроке кредита в шесть лет выгода составит 2,12 млн рублей. Семилетняя ипотека позволяет выиграть 1,48 млн рублей. Если же кредит взять на 10 лет, то финальная стоимость с учетом всех выплаченных процентов окажется выше, чем в сданном доме на 537 тысяч.

Однако на практике выгода, скорее всего, будет еще выше. По статистике, 7 из 10 клиентов погашают ипотеку досрочно даже с первого дня кредита. В таком случае сумма дополнительных взносов идет на снижение размера основного долга, а не процентов, что позволяет значительно сэкономить.

Эксперты IKON Development также посчитали, сколько нужно копить, внося на депозит сумму, сопоставимую с размером ежемесячного платежа по ипотеке. Единовременный взнос по вкладу при открытии равен размеру первоначального платежа по ипотеке (2,8 млн рублей). Для того, чтобы накопить на стоимость готового апартамента (19,71 млн рублей), понадобится 4 года и 10 месяцев при ежемесячном взносе 235,6 тыс. рублей и ставке 7%. Для сравнения – именно столько вносит заемщик при пятилетней ипотеке под 9,5% годовых.

«На первый взгляд, нет большой разницы – брать ипотеку на пять лет или же откладывать сумму на депозите в течение почти такого же срока, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер Chkalov). – Однако большинство клиентов выбирают первый вариант именно из-за фиксации стоимости на весь срок кредита. Учитывая только официальный прогнозный уровень инфляции в 4%, через пять лет накопленной суммы, скорее всего, не хватит для покупки. Именно по этой причине даже в нашем проекте премиум-класса доля ипотечных сделок достигает 40%, поскольку покупка жилья на котловане в кредит оказывается выгоднее, чем сбор средств на протяжении нескольких лет на депозите».


Справка о проекте

Дом Chkalov – здание, достигающее в высоту почти 100 метров, включающее две башни на стилобате. Согласно исследованию компании «Метриум», проект стал первым высотным комплексом для проживания на Садовом кольце со времен знаменитых сталинских высоток. В башне «А» запроектирован 161 апартамент, а в башне «Б» – 235. Предусмотрен подземный паркинг на 270 машино-мест. В комплексе воплощена концепция residential + retail: жители будут иметь отдельный вход в четырёхэтажную торговую галерею в стилобатной части с ведущими мировыми брэндами различных товаров, кафе, ресторанов. В здании предусмотрена собственная инфраструктура премиального уровня: круглосуточный сервис, зона коворкинг, где можно полноценно работать, велнесс-студия для занятий спортом и party-room, предназначенная для проведения мероприятий и праздников. Жителям Chkalov также доступны многочисленные инфраструктурные объекты столицы. Буквально в 10 минутах ходьбы находятся Центр современного искусства «Винзавод», бизнес-квартал «Арма», центр дизайна и архитектуры Artplay, «Гоголь-центр». Комплекс будет иметь выезд в обе стороны Садового кольца.

 

За дополнительной информацией обращайтесь:

Елена Кудымова,

Моб.: 8-916-510-04-20

Email: pr@metrium.ru

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ФАУ «ФЦС» лого

Гибкие подходы к техническому регулированию предусмотрены в проекте Стратегии развития стройотрасли РФ до 2030 года

Новые подходы в системе технического регулирования, предусмотренные проектом Стратегии развития Строительной отрасли РФ до 2030 года, создадут гибкую функционально-ориентированную модель нормирования.
00
41 выставка по недвижимости

Новые объекты от застройщиков на выставке «Недвижимость от лидеров»

В июне столичный рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД пополнился восемью корпусами в составе пяти проектов (из них три новых). Для сравнения: в мае продажи открылись в семи новых домах в составе пяти проектов (новым был только один). Цены на квартиры в корпусах, вышедших на рынок в июне, начинаются со 142 600 руб. за кв. м.
00
Любовь и голуби жк

Летние скидки на просторные квартиры в ЖК «Любовь и Голуби»

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер проекта бизнес-класса «Любовь и Голуби» – сообщает о летних скидках на пул трех- и четырехкомнатных квартир. До конца месяца покупатели могут сэкономить до 1 800 000 рублей от стоимости жилья. Выдача ключей запланирована уже в конце 2019 года.
00
Форум RREF 2019

Группа «Эталон» выступила генеральным партнером российского форума лидеров рынка недвижимости RREF

Группа «Эталон», одна из крупнейших корпораций в сфере девелопмента и строительства в России, выступила генеральным партнером Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Компания ведет строительство в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области.
00

Ростех будет производить быстровозводимые здания

Холдинг «Росэлектроника» Госкорпорации Ростех выводит на рынок новые пневмокаркасные конструкции на основе заполненных воздухом баллонов. Они предназначены для оперативного возведения временных помещений: полевых госпиталей, складов, мобильных спортивных сооружений и т.д. Монтаж конструкции занимает всего 1–2 часа.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Самые продаваемые элитные и премиальные новостройки в I полугодии

В первом полугодии 2019 года каждый день в Москве продавалось по шесть элитных или премиальных квартир средней стоимостью от 12 млн до 125 млн рублей, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованных новостройках этого сегмента первичного рынка жилья ежемесячно девелоперы реализовывали в среднем по 30-35 квартир или апартаментов.
00
ГК КОРТРОС лого

Ввод жилья в Москве достиг максимума за последние 10 лет

В 2019 году столица бьет рекорды во объему ввода жилья. Так, за первое полугодие 2019 года московские застройщики ввели в эксплуатацию 2,2 млн кв. м жилья. Это максимальная цифра по вводу за последние 10 лет и в 3 раза больше, чем в первом полугодии 2018 г.- тогда было введено 722 100 кв. м, заявили в мэрии Москвы.
00
ФНС лого

О новых вычетах и льготах по имущественным налогам физлиц программе «Налоги» рассказал Алексей Лащёнов

Начальник Управления налогообложения имущества ФНС России Алексей Лащёнов в эфире программы «Налоги» рассказал о новых вычетах и льготах по имущественным налогам
00
УК Развитие логотип

Мэрия столицы включила застройщика ЖК «МИР Митино» в тройку крупнейших девелоперов Москвы

ООО «Рождествено», застройщик семейного квартала «МИР Митино», включен в тройку крупнейших девелоперов столицы по итогам первой половины 2019 года.
00
Cian.ru лого

Самые большие арендные квартиры России

Аренда крупногабаритных квартир – это способ «примерить» на себя просторное жилье перед покупкой. Или возможность разместить большую семью без необходимости вкладывать большие суммы денег в приобретение собственного жилья. Эксперты ЦИАН изучили предложение арендного жилья в регионах России и составили рейтинг субъектов федерации по максимальному метражу экспонируемых лотов.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

В 1,5 раза выросла конкуренция на торгах по продаже и аренде недвижимости Москвы

В полтора раза возросло среднее число участников городских торгов по продаже и аренде объектов недвижимости из имущественной казны столицы, сообщил заместитель мэра Москвы по экономической политике и земельно-имущественным отношениям Владимир Ефимов.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Территории 58 дворов ЦАО будут обустроены с учетом пожеланий местных жителей.

Территории 58 дворов ЦАО будут обустроены с учетом пожеланий местных жителей. Победитель электронного аукциона благоустроит 58 дворовых территорий в центре города на основе пожеланий москвичей. Об этом стало известно на публичном представлении совместной закупки, где организатором выступает ГБУ «Жилищник района Хамовники». Встреча состоялась в рамках проекта «Биржа торгов» на площадке Московской торгово-промышленной палаты.
00
ФСК

В ГК ФСК увеличилась средняя сумма кредита в ипотечных сделках

Специалисты ГК ФСК проанализировали статистику ипотечных сделок на объектах компании в московском регионе за первое полугодие 2019 года. По итогам июня средняя сумма кредита составила 4 млн рублей, что на 10,5% больше аналогичного показателя на начало года. При этом средний размер ипотечной сделки за полгода составил 6,35 млн рублей, увеличившись за этот период на 845 тыс. рублей.
00
Метриум Групп, логотип компании

«Метриум»: Итоги I полугодия в ЖК «Катуар»

ГК «Ферро-Строй» подвел итоги I полугодия в жилом комплексе комфорт-класса «Катуар». Девелопер повышал цены за этот период четыре раза. На 15% увеличилось количество первичных обращений от потенциальных клиентов. Размер первоначального взноса по ипотеке снизился с 25% до 19%. Эксклюзивный партнер по реализации новостройки – компания «Метриум».
00
Мир квартир лого

В каких городах выгодно сдавать комнату в аренду?

Самыми доходными оказались комнаты в Брянске, а самыми невыгодными с точки зрения покупки для последующей сдачи – во Владивостоке. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» сопоставили стоимость и ставки аренды комнат во всех крупных городах России и составили рейтинг доходности и окупаемости этого типа недвижимости.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: