Ипотечный брокер в отечественных реалиях

Ипотечный брокер – относительно новая профессия для российского рынка. Количество ипотечных брокеров постоянно увеличивается, а вот качество оказываемых услуг пока не соответствует международным стандартам. Нужно ли пользоваться услугами ипотечного брокера при получении ипотечного кредита? Чем может помочь ипотечный брокер? Рассмотрим, есть ли смысл оплачивать услуги еще одного посредника.

Ипотечный брокер в классическом понимании – помощник заемщика по выбору наиболее оптимального варианта ипотечного кредита из множества банков и кредитных программ, консультирование и сопровождение ипотечной сделки. Ипотечный брокер должен быть независимым, не представлять интересы какого-то определенного банка или агентства недвижимости. К ипотечным брокерам обращаются не только физические лица при планировании покупки квартиры в ипотеку, но и юридические лица, планирующие приобрести недвижимость для бизнеса в кредит.

Ипотечному брокеру в идеале следует обладать специальными знаниями, позволяющими сравнивать различные виды кредитов, отличающихся по срокам, процентным ставкам, видам начисления процентов, видам платежей, скрытым платежам и комиссиям. Обычно такими знаниями обладают специалисты в области экономики и финансов, однако, обучение по специальности ипотечный брокер в России не проводится. Часто крупные банки читают лекции и проводят семинары для сотрудников агентств недвижимости и для собственных специалистов, поэтому среди ипотечных брокеров много риэлторов и бывших сотрудников банков. Так как рынок ипотечных брокеров совсем молодой, а действительно толковых специалистов мало, на рынке появилось большое количество мошенников и дилетантов.

Законодательство

Деятельность ипотечных брокеров не регламентируется действующим российским законодательством, но договор, который может быть заключен с ипотечным брокером, будет регламентирован следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

• Статья 779 ГК РФ. Договор возмездного оказания услуг,
• Статья 971 ГК РФ. Договор поручения,
• Статья 1005 ГК РФ. Агентский договор.

Ипотечное кредитование регламентируется следующими документами:

• Гражданский кодекс РФ:

  • Глава 42. Заем и кредит, ст. 807 – 823,
  • Глава 27. Понятие и условия договора, ст. 420 – 431,
  • Глава 28. Заключение договора, ст. 432 – 449,
  • Глава 29. Изменение и расторжение договора, ст. 450 – 453;

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон от 19.10.2011 № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса РФ» (о досрочном погашении кредита);
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях».

Виды ипотечных брокеров

По своей сути ипотечный брокер – независимый посредник между заемщиком и кредитной организацией, помогающий получить ипотечный кредит. Однако ипотечные брокеры не всегда бывают независимы, и не всегда заемщикам требуется их помощь.

Условно ипотечных брокеров можно разделить на 3 категории:

• Представляющие интересы определенного числа банков,
• Представляющего интересы застройщика,
• Представляющие интересы заемщика.

Одна группа ипотечных брокеров представляет интересы определенных банков, с которыми постоянно сотрудничает. Число таких банков невелико – 5-7 банков. Именно из условий предоставления кредита в предложенных банках и приходится выбирать. Такие ипотечные брокеры не заинтересованы в подборе действительно оптимального варианта для клиента и в лучшем случае представляют интерес только с точки зрения ускорения процедур согласований.

Другие ипотечные брокеры работают в строительных или риэлтерских компаниях и заинтересованы исключительно в продаже своего объекта недвижимости. Они сотрудничают с определенным количеством банков, обычно банки выбраны не по принципу удобства для заемщика, а по принципу более легкого получения кредита. Очевидно, что если банк легко предоставляет ипотечный кредит всем желающим, то он компенсирует свои риски более высокими ставками по ипотечным кредитам.

Брокеры, представляющие интересы заемщика, конечно же, есть, но их немного. К сожалению, нет универсального рецепта, как отличить зависимого брокера от независимого. Однако все что может сделать независимый брокер, может сделать самостоятельно и заемщик при определенном желании разобраться во всех тонкостях ипотечного кредита.

Зарубежный опыт

Известно, к чему привела необдуманная выдача ипотечных кредитов всем желающим в США несколько лет назад. Всплеск дефолтов по ипотечным кредитам привел к нарушению финансовых рынков во всем мире. И ипотечные брокеры активно помогали гражданам брать ипотечные кредиты, по которым расплатиться граждане были не в состоянии.

Институт ипотечных брокеров довольно развит в Западной Европе и США. Ипотечные брокеры принимают участие более чем в 60% всех сделок. До сих пор существуют жаркие политические дебаты, чьи же интересы должны представлять ипотечные брокеры – банков или заемщиков. При этом стоит отметить, что в отличие от России деятельность ипотечных брокеров на Западе очень четко регламентируется.

Даже сейчас, спустя несколько лет после мирового финансового кризиса, многие обвиняют ипотечных брокеров в том, что они поощряют заемщиков брать рискованные кредиты. В политических кругах ходят разговоры о том, чтобы сделать ипотечных брокеров ответственными за неспособность заемщиков погасить ипотечный кредит. Защищаясь в горячих спорах, представители Национальной ассоциации ипотечных брокеров (NAMB, США) утверждают, что полностью изменили стиль работы – теперь они не представляют интересы ни банка, ни заемщика. Теперь их основная задача – ясно объяснить заемщику во всех малейших подробностях информацию о кредите.

В качестве оплаты западные и американские ипотечные брокеры обычно получают от 1 до 3 % от суммы кредита с заемщика. При этом существуют ипотечные брокеры, которые не берут плату с заемщиков, а получают комиссионные от банков, которым они предоставляют ипотечные заявки.

Стоимость услуг

В России из-за молодости рынка ипотечного брокериджа стоимость услуг разнится от 1 000 рублей в качестве фиксированной оплаты до 10 000 долларов США в качестве процентов от суммы кредита. Стандартно ипотечные брокеры берут от 1 до 5 % от суммы кредита.

Ценообразование от стоимости кредита является не совсем правильным, так как возможна ситуация, что два одинаковых заемщика с одинаковой заработной платой с одного места работы покупают квартиру в одном и том же доме, но разной площади. Ипотечный брокер выполнит один и тот же объем работы, но от разных заемщиков получит разную оплату.

Многие ипотечные брокеры предлагают дифференцированную оплату: подобрать вариант ипотеки – одна стоимость, подать заявку – другая стоимость, просто проконсультировать – третья стоимость.

Последнее время в России тоже стали появляться ипотечные брокеры, которые предоставляют услуги заемщикам или бесплатно, или по минимальной стоимости, а основной доход получают от банков в виде комиссионных.

Ипотечный брокер получает оплату после решения банка о выдаче кредита, однако, если при подписании договора всплывут скрытые платежи, о которых ранее не было известно заемщику, отказаться от услуг ипотечного заемщика уже будет невозможно, так как свои обязательства перед заемщиком он выполнил, хотя и не совсем корректно.

Преимущества и недостатки

Преимущества обращения к профессиональному ипотечному брокеру:

• Ипотечный брокер владеет качественной проверенной информацией о рынке ипотечных кредитов,
• может помочь выбрать действительно выгодную ипотечную программу из существующих вариантов (проверить крайне сложно),
• знает требования различных банков и, вероятно, не будет обращаться в тот банк, где вероятность отказа максимальна,
• может дать подробную консультацию по условиям кредитного договора, что позволит не прибегать к помощи юриста,
• возможно, что брокер обладает специальными условиями банка, например рассмотрение заявок без комиссии и по меньшей процентной ставке (почти невероятное условие),
• заемщик экономит время на выборе программы и подаче документов в банк,
• для недобросовестных заемщиков – подлог документов (очень спорное преимущество).

При желании и наличии определенного времени заемщик может самостоятельно разобраться во всех тонкостях получения ипотечного кредита.

Часто ипотечные брокеры пишут в рекламе, что они могут выступить поручителем по кредиту. Не стоит этому верить, это не так. Ни один ипотечный брокер не станет оплачивать кредит своего клиента.

Недостатки обращения к ипотечному брокеру:

• Непрофессионализм многих ипотечных брокеров,
• владение поверхностной информацией, доступной каждому в интернете или у специалистов банка,
• зависимость от банков и застройщиков,
• сокрытие от заемщика неудобной информации о банках,
• несоразмерная трудовым затратам стоимость услуг,
• незаинтересованность в поиске наилучшего предложения,
• заинтересованность лишь в факте согласования кредита, а не в условиях получения кредита,
• подделка документов для проблемных заемщиков (заемщик является соучастником преступления).

К первому существенному недостатку можно отнести именно стоимость услуг ипотечных брокеров, так как в большей массе не обладая уникальными знаниями, ипотечные брокеры просят оплату в десятки или сотни тысяч рублей за заполнение анкеты, формирование пакета документов и две поездки в банк.

Другой крайне важный недостаток – это именно незаинтересованность в поиске наилучшего для заемщика предложения. В договоре с ипотечным брокером прописываются лишь общие условия получения кредита, диапазон ставок по кредиту, срок кредита. В договоре отсутствуют положения о том, что это и есть наилучшее предложение, а проведенный анализ других предложений на рынке к договору не прикладывается, таким образом, заявка может быть подана в первый же попавшийся банк с условиями, входящими в диапазон, прописанный в договоре.

Вопрос – а зачем тогда обращаться к ипотечным брокерам, если они не решают своей главной задачи – поиска самого лучшего ипотечного кредита?

Существующие реалии

Сейчас основными клиентами ипотечных брокеров являются заемщики двух видов. Первые не могут получить самостоятельно кредит из-за имеющихся проблем, например, недостаточный доход, плохая кредитная история и другие. Вторые пытаются сохранить собственное время и доверяют ипотечному брокеру самостоятельно определить лучший банк, лучшие условия, самостоятельно подать заявку на кредит. А какими средствами ипотечные брокеры добиваются того, чтобы абсолютно бесперспективному заемщику выдали кредит? Немало известно историй о подделке документов со стороны ипотечных брокеров, когда подделывают то справку о доходах по форме 2НДФЛ, то указывают ложные данных в анкете заемщика. Вскрытие такого факта банком не только может привести к существенному удорожанию кредита в виде увеличения процентов по кредиту или начислению штрафов (в лучшем случае), но и делает заемщика соучастником в преступлении.

Если сравнивать российский рынок ипотечного брокериджа и западный, становится очевидно, что мы существенно отстаем не только в профессиональном плане, но и в этическом. Непрофессионализм ипотечных брокеров, большое количество дилетантов, отсутствие законодательной базы, регламентирующей деятельность, хаотичное ценообразование, подмена целей – все те проблемы, которые предстоит решить в будущем и «за наш счет».

Сейчас существует Национальная ассоциация кредитных брокеров и финансовых консультантов (АКБР, akbr.ru) – профессиональное объединение добросовестных кредитных посредников, так же ипотечные брокеры могут прослушать курсы повышения квалификации и пройти добровольную сертификацию в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Ассоциации банков Северо-Запада. Пока это все, что сделано для развития рынка ипотечных брокеров в России.

Относительно сформировавшийся рынок ипотечных брокеров присутствует только в крупнейших городах страны, где периодически ипотечные брокеры проходят обучение или слушают семинары в крупнейших банках. В отдаленных регионах рынок ипотечных брокеров пока совсем первобытный, всю информацию о кредитах и банках ипотечный брокер получает сам из открытых источников, что вполне под силу любому желающему.

Институт ипотечных брокеров должен занять определенное место в системе приобретения недвижимости в ипотеку, но для формирования положительного отношения общества к ипотечным брокерам необходимо, чтобы ипотечные брокеры были профессиональными, четко понимали свое предназначение не только как механизм экономии времени заемщика. Ипотечный брокер должен быть реальным помощником в поиске наилучшего предложения на рынке. Если сейчас ипотечный брокер преимущественно экономит время заемщика, по сути, работая только ногами, то плата за такие услуги неимоверно высока.

Когда рынок станет более профессиональным и действительно полезным для заемщиков, тогда к ипотечным брокерам будут обращаться не только очень проблемные или очень занятые заемщики, а почти любой гражданин, планирующий приобрести недвижимость в ипотеку, вот только тогда можно будет говорить о развитом рынке ипотечного брокериджа.

Сейчас же институт ипотечных брокеров развивается преимущественно стараниями банков, чтобы привлекать новых заемщиков, в том числе и через ипотечных брокеров. Такое положение дел часто не соответствует интересам заемщиков.

Заключение

Так нужны ли ипотечные брокеры? Да, однозначно нужны. Не в том виде, как они существуют сейчас, не с тем перечнем услуг и не по той стоимости, но нужны. Существует множество заемщиков, не способных или не хотящих разбираться во всех тонкостях ипотечного кредита. Для такой категории граждан ипотечные брокеры являются существенной помощью. Но не стоит ожидать от ипотечных брокеров полного разделения с вами заинтересованности в подборе наилучшего варианта ипотечного кредита. Пока есть люди, желающие сэкономить время на прохождении всей процедуры получения ипотечного кредита, ипотечные брокеры без работы не останутся. Но и плата за их услуги должна быть соразмерна затраченным усилиям с их стороны.

Пока же выгоднее самостоятельно изучать все имеющиеся предложения на рынке и отдельно оплачивать консультацию юриста при изучении кредитного договора. И выгода это не только материальная. Обращаться ли к ипотечным брокерам, каждый решает сам исходя из своих временных, материальных и интеллектуальных возможностей. Заемщик – самый честный и самый заинтересованный инициатор получения кредита, который в состоянии обойтись без лишних посредников.