Ипотека: дефолт заемщика. У банка в вечном долгу? Группа риска: любители положиться на авось, купившие жилье по докризисным ценам, не желающие расставаться с имуществом

Ипотечное кредитование на то и ипотечное, что при нем имеется обеспечение – недвижимость. И при событии, деликатно именуемом «личным дефолтом заемщика», эта недвижимость должна быть продана, а вырученные деньги – направлены на погашение остатка долга. Чаще всего так и происходит, но иногда оказывается иначе: денег от продажи не хватает. И оказывается, что заемщик не только лишился квартиры, но еще и остался должен банку.
В подробностях этой не слишком веселой темы постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
«Хвосты», почти утерянные в ходе эволюции
Опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что подобным образом события развиваются очень и очень нечасто. Редки даже продажи «из-под залога» - т.е. в ситуации, когда залогодержателем квартиры является банк. По данным Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», доля таких сделок не превышает 2-3%. «Когда заемщик только начинает испытывать трудности с выплатой кредита, он может принять решение о продаже объекта, - объясняет Алексей Шленов. – Заемщик получает разрешение банка и ищет покупателя. Некоторые банки помогают своим заемщикам и выставляют такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе».
Чуть более пессимистичный взгляд на проблему у Андрея Владыкина, руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». «В среднем по рынку «дефолтники» составляют 5-7% от общего числа выданных кредитов, - отмечает эксперт. – А у самых «продвинутых» банков статистика лучше: от 0,3 до 1%».
Приведенные цифры, напомним, касались всех дефолтов и продаж из-под залога. Если же говорить о ситуации, когда вырученных денег не хватает, то она почти уникальная. «Про случаи, когда залог не покрывает остаток долга, не было слышно с 2009 года, - отмечает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Можно сказать, что сейчас если такие ситуации и встречаются, то носят единичный характер».
Но отыскалось и еще одно мнение – из другого сектора экономики. В процессе подготовки материала автору попалась на глаза статья из «Известий», где приводилось исследование компании «Секвойя кредит консолидейшн», занимающейся коллекторским бизнесом. Согласно ее данным, объем необеспеченной задолженности, которая осталась после взыскания залога (коллекторы образно называют их «хвостами»), составил на 1 августа 2013 года 2,4 млрд руб. Как пояснили авторы исследования, речь идет о долгах кризисного 2008 года и посткризисного периода.
Что можно сказать о цифре в 2,4 млрд руб.? С точки зрения обычного человека, она, конечно, огромна. С другой стороны, суммарный объем выданных ипотечных кредитов только в нынешнем году составит, по прогнозам АИЖК, 1 - 1,2 триллиона. Еще вспомним, что основная масса «хвостов» накоплена по итогам 2008-10 годов. Так что сегодняшний заемщик может чувствовать себя в относительной безопасности.

Кризис…
Теперь обратимся к вопросу о том, почему так происходит. Послушаешь банки – они страсть как серьезно относятся к выдаче ипотечных кредитов. Без 10-15% (это minimum minimorum!) первоначального взноса и не приходи, зарплата «белая», кредитная история безупречная… При таких исходных данных даже дефолт заемщика выглядит маловероятным, а уж если он произошел – превышение стоимости квартиры над размерами кредита выручит. Однако все же случается!
Первым в ряду причин был назван все тот же кризис – в этот момент срабатывает сразу комплекс факторов, и все как на подбор негативные.
Во-первых, заемщик может лишиться работы, так что и «белая» зарплата, и безупречная кредитная история оказываются бесполезными. Во-вторых, снижаются цены на недвижимость. «Во время сильной финансовой нестабильности ...