Ипотека для московских новостроек бизнес-класса - обзор предложений

Льготная ипотека была ранее практически недоступна московскому бизнес-классу: при минимальном первоначальном взносе в 15% ограниченный кредитный лимит позволял купить квартиру не дороже 14 млн рублей. Для бизнес-класса это сумма скромная. Но недавно возможности заемщиков расширились - благодаря новым программам с государственным участием, где кредитные лимиты заметно больше. Это ипотека для IT-отрасли под 5% и «смешанная ипотека», которая позволяет сочетать льготную или «семейную» ставки 9% и 6% с рыночной (субсидированной). В первом случае можно купить квартиру стоимостью более 20 млн рублей, во втором - более 35 млн рублей.

Одна из задач льготных ипотечных программ – помочь с приобретением жилья людям, другая – поддержать строительную отрасль в кризисное время, стимулировать спрос на новостройки. А в данный момент со спросом всё не очень.  Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поинтересовалась у специалистов рынка недвижимости, как падение спроса отразилось на московском бизнес-классе и поможет ли расширение льготных программ поднять спрос.

По данным Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», в апреле количество заключенных договоров на первичном рынке квартир бизнес-класса снизилось на 67% по сравнению с мартом. Другие эксперты оценивают падение спроса в 40-50%, что тоже, конечно, впечатляет.

По мнению наших комментаторов, причина печальной ситуации (правда, не единственная), заключается в том, что люди ждут снижения ставок.

«Отчасти это отложенная мартовская реакция покупателей на происходящее, потому что именно в марте, когда банки приостановили выдачу ипотеки, многие потенциальные клиенты даже не подавали заявки, - говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). - Также на результаты повлияло установление ставки по льготной ипотеке на уровне 12%, за которым быстро последовало снижение этой ставки до 9%, что мотивировало людей ждать дальнейшего сокращения ставок».

Да и по обычной рыночной ипотеке ставки еще «не устаканились». Напомним, что Центробанк в апреле-мае в три приема раза опустил ключевую ставку – с 20% до 11% в мае. Соответственно, снижалась и ипотечная ставка. А 10 июня будет очередное заседание регулятора. Есть смысл подождать еще.

В целом эксперты положительно оценивают новые льготные программы, но чудес от них не ждут. «Меры поддержки спроса айтишников, а также смешанная ипотека могут повысить число сделок в сегменте новостроек бизнес-класса, но кардинально ситуацию на рынке они не изменят, так как охватывают потенциально небольшие группы клиентов», - комментирует Владимир Щекин. Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Кортрос», полагает, что доля покупателей-айтишников на первичном рынке вряд ли превышает 2-3%.

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», обращает внимание на то, что среди IT-шников много молодежи, так называемых «миллениалов» и «зумеров», которые далеко не всегда ставят покупку собственной недвижимости одной из приоритетных целей. Они сосредоточены на творчестве, на работе, предпочитают путешествовать по миру и зачастую придерживаются принципа «шеринговой» экономики (то есть лучше взять что-то в аренду, чем приобретать). Это касается и недвижимости. Поэтому принципиально интерес к покупке новостройки новая программа скорее не увеличит.

Основной позитивный эффект, надеются эксперты, будет от смешанной льготной ипотеки. Причем приобретать недвижимость будут не только обычные покупатели, ищущие варианты «для жизни», но и инвесторы. Но оценить какие-то конкретные результаты можно будет не раньше конца II квартала.

Ипотечный охват

Минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке для IT-специалистов составляет 15% от стоимости жилья. Поэтому с учетом лимита кредита в 18 млн рублей максимальная стоимость квартиры в этом случае достигнет 21,1 млн рублей. Этим параметрам соответствуют 29,3% всех квартир в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы, полагает Филипп Третьяков (ГК «Кортрос»). Но ведь никто не мешает увеличить размер первоначального взноса. И если он составит 25%, то доля квартир в столичных новостройках бизнес-класса, подходящих под условия IT ипотеки, вырастет до 35%.

По данным bnMAP.pro, сегодня на рынке новостроек (квартиры) «старой» Москвы экспонируется 25 839 лотов с бюджетом покупки до 21 млн рублей. В бизнес-классе в продаже представлено 10 545 лотов стоимостью 21 млн и менее, замечает Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).

По оценке Алексея Новикова, директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, порядка 21 млн рублей может стоить, например, двухкомнатная квартира европланировки или просторная однокомнатная квартира в районах, прилегающих к центру Москвы. В комплексах бизнес-класса, расположенных дальше от центра, есть существенно более просторные варианты в данном лимите.

По информации Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), наибольший объем предложения, вписывающегося в условия программы, находится в ЮАО (23,9%) и СЗАО (18%). В ЮАО реализуется крупный проект «Зиларт», который занимает 40,7% всего предложения округа, а в СЗАО 59,8% предложения составляет проект City Bay.

Что касается смешанной ипотеки, с кредитным лимитом 30 млн рублей, можно купить квартиру по цене до 35,3 млн рублей. «Это уже и большая двухкомнатная квартира классической планировки, и трехкомнатная квартира, - говорит Алексей Новиков (Est-a-Tet). - В целом в «микс-ипотеку» попадает около 85% всего предложения Москвы».

Наибольший объем отвечающего смешанной ипотеке предложения, по данным «Бон Тон», сосредоточен в ЮАО (23,6%) и ЗАО (19,1%). В ЮАО основную долю все также составляет «Зиларт» (32,5%), а в престижном ЗАО, где основной объем распределен между многочисленными проектами бизнес-класса, 22,8% предложения приходится на проект «Событие».

Ипотека для IT: какие есть предложения

Базовая ставка по ипотеке для IT-специалистов - 5% годовых. Регионы могут снижать ее за счет собственных средств, банки тоже зачастую предлагают ставку меньше. Но доступна программа довольно ограниченному пулу клиентов. Так, заемщик должен иметь российское гражданство, быть не старше 45 лет, а его доход должен составлять не менее 150 тыс. рублей в месяц. Получить льготную ипотеку могут только работники аккредитованных организаций.

Наиболее интересной для IT-специалистов может быть ипотека в сочетании с субсидией от застройщиков, считает Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Например, ГК ФСК уже запустила такую программу со ставкой 0,01% на весь срок.

В проекте iLove в Останкинском районе от ГК «Кортрос» можно приобрести квартиру, воспользовавшись льготной ипотекой для IT-специалистов с субсидированной ставкой 4,5%. Программа реализуется вместе с крупнейшими банками, в том числе ВТБ. Под критерии программы в жилом комплексе подходят однокомнатные квартиры с бюджетом от 19,1 млн рублей (42,9 кв. м). Концепция ЖК базируется на принципе «города в городе», когда в границах квартала размещаются детский сад, школа, объекты ритейла и сервиса.

Для приобретения жилья в квартале бизнес-класса Russian Design District (Новая Москва) ипотеку для айтишников выдает около 15 банков. Ставки в основном начинаются от 5% годовых, но вместе с банком «Дом.рф» группа «Родина» дополнительно снижает ставку до 4,3% годовых. «Первые клиенты у нас уже есть – обычно они совершают инвестиционные сделки, то есть приобретают небольшие квартиры для перепродажи или сдачи», - комментирует Владимир Щекин (группа «Родина»).

По программе для IT в RDD в бюджете до 22 млн рублей (при взносе до 20%) клиент может позволить себе практически любые квартиры от студий (около 25 кв. м) до трехкомнатных (до 100 кв. м). Средняя стоимость кв. метра в комплексе – порядка 260 тыс. рублей. Квартал включает девять жилых домов, уникальную спортивную и образовательную инфраструктуру.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает, что 21 млн рублей хватит, к примеру, для покупки двухкомнатной квартиры в ЖК «Symphony 34» у метро «Дмитровская» (52 кв. м за 20,1 млн) либо однокомнатной квартиры премиум класса в ЖК Hide в 1-м Сетуньском проезде (32 кв. м за 18,7 млн).

«Микс-ипотека»

Смешанная ипотека предполагает «комбинацию» программ, когда базовая часть кредита выдается по льготной ставке, а остальная сумма – по рыночной, в том числе субсидируемой застройщиком.

Как объясняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»), можно взять 12 млн под 9%, а остальную недостающую сумму по базовой программе ипотеки с более высокой ставкой или по той ставке, которую готовы предложить банки в конкретном проекте (иногда это может быть ставка менее 1% годовых). Для покупателя в первом случае выгода заключается в возможности сократить «среднюю ставку» по кредиту за счет льготной ипотеки, во втором – можно расширить сумму займа: банк в каком-то проекте готов дать 0,1% годовых, но только до 10 млн, а квартира стоит 20 млн; тогда ещё 10 млн можно взять с господдержкой под 9%.

«Смешивать» с рыночной можно не только льготную ипотеку с господдержкой, но и семейную (6%). Кредитный лимит тот же – 30 млн рублей.

Предложения смешанной ипотеки доступны и во всех проектах бизнес-класса, реализуемых ГК «Кортрос» в Москве. Базовая ставка по льготной ипотеке в них начинается от 8,1%, а по семейной ипотеке – от 5,3%, говорит Филипп Третьяков.

Так, в проектах компании iLove и Headliner (Пресненский район, в шаговой доступности от ММДЦ «Москва-Сити») в бюджете до 35 млн руб. можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью от 57,6 кв. м до 86,4 кв. м или трехкомнатную квартиру площадью от 74,2 кв. м до 96 кв. м.

Кредитный лимит до 30 млн рублей позволяет приобрести жилье стоимостью даже около 37 млн рублей (при взносе до 20%). В Russian Design District можно приобрести квартиры площадью 100-120 кв. метров.

Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») обращает внимание на четырехкомнатную квартиру бизнес-класса в ЖК City Bay недалеко от метро «Мякинино» (108 кв. м за 31,1 млн), «трешку» в ЖК Very у метро «Владыкино» (84 кв. м за 32,6 млн) или однокомнатную квартиру премиум класса в ЖК Prime Park у метро «Петровский Парк» (40 кв. м за 24,1 млн).

«Нельготную» ипотеку приютили апартаменты

Квартиры бизнес-класса можно приобретать, естественно, и по «классической» ипотеке без льгот от государства. В мае ипотечная ставка без господдержки была примерно на уровне 13-15% годовых. После очередного снижения Центробанком ключевой ставки до 11% банки заявили, что они готовы смягчить условия для клиентов. Например, ВТБ сообщил о том, что заемщики могут взять кредит по ставке от 10,9% годовых.

Обычный, не субсидируемый кредит используют покупатели с хорошим финансовым положением или с большим первоначальным взносом. Для них ипотека – это временная мера, и они планируют быстро погасить долг, например, за счет продажи старой квартиры, говорит Владимир Щекин, (группа «Родина»).

Ставки ниже рыночных найти можно. Так, в проектах группы «Эталон» «Жилой квартал Shagal» (метро «Технопарк»), Voxholl (метро «Павелецкая»), «Крылья» (метро «Аминьевская») есть программа стандартной ипотеки от ВТБ с субсидированной ставкой 6,1%.

Но больше девелоперы старались субсидировать ставки по смешанным программам. Такой вариант больше подходит покупателям. К «нельготной» ипотеке интерес со стороны покупателей жилья сейчас явно снижен. А в сегменте апартаментов рыночная ипотека работает, так как государственных льгот «нежилью» не положено. И там застройщики апартаментов субсидируют ставки.

В качестве примера Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, приводит комплекс апартаментов B’aires в Щукино, с субсидированной ипотекой от МКБ: по условиям кредита, ставка на один год составляет от 4,99% в зависимости от срока субсидирования или от 6,5% на весь срок кредитования. Первоначальный взнос составляет от 10%, срок кредита - до 30 лет. Однокомнатный вариант (30,2 кв. м) можно купить по цене 10,7 млн руб.

Для покупателей апартаментов в комплексе «Level Стрешнево» действует субсидированная ставка 6,5% на весь срок от Московского кредитного банка. Однокомнатные апартаменты площадью 18,3 кв. м можно купить за 8,7 млн рублей.

Апартаменты в «Level Стрешнево», а также в других проектах Level Group можно купить и в ипотеку под 0,1%. Правда, цена апартаментов при этом увеличится на 16,75% - за исключением апартаментов в том же «Level Стрешнево» (корпус «Восток»), где ставка действительна без увеличения стоимости. Впрочем, надо отметить, что увеличение цены лота — это распространенное условие ипотечных программ с субсидируемыми ставками от застройщика, даже когда речь идет о квартирах.

Интерес к «нельготной» ипотеке на рынке жилья, видимо, может возобновиться, когда Центробанк доведет ключевую ставку до приемлемого уровня, чтобы можно было выдавать кредиты не по «заградительным» ставкам. А «заградительными» на рынке недвижимости считаются 12%. По мнению экспертов, вместе с рыночной возможно и дальнейшее снижение льготной ставки. Но даже если мы и приблизимся к показателям конца 2021 – начала 2022 годов, то разница между рыночной и льготной ставками сохранится - примерно в 3% в среднем.